Rua Joaquim Guarani, 248
Quanto vale um imóvel neste endereço de Itaim Bibi, CEP 04707-060, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 07/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 14.401) fica +66,9% em relação à mediana de Itaim Bibi nos últimos 12 meses (R$ 8.628/m²).
Últimas vendas
Teve 2 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2022, saiu 58% acima da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 07/2022 | 77 m² | R$ 1.459.000 | 18.948 |
| 05/2022 | 198 m² | R$ 1.000.000 | 5.051 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Metrô e trem planejados
- Linha 17-Ouro, estação Campo Beloa 1,2 km
- Linha 17-Ouro, estação Morumbia 1,3 km
Aluguel
≈ R$ 116 /m² por mês
rendimento bruto ≈ 8,3% ao ano
Pelo preço pedido nos anúncios por perto.
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km1 públicas, 15 particulares
- Posto de saúdeUBS Meninópolis - Dr. Mario Francisco Napolitano a 787 m
- HospitalUnidade Ae Santo Amaro Cies a 1,6 km
- Segurançamais seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um imóvel aqui hoje?77 m²: perto de R$ 1,42 mi · ajuste área
Quanto vale um imóvel aqui hoje?
Qual a área do seu imóvel?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Itaim Bibi hojeR$ 9.080
- Vendas deste prédio (2 desde 2019, a última em 2022)+56%
- Tamanho (77 m²)+9%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)+5%
- Vendas na mesma rua+5%
- Localização dentro de Itaim Bibi+5%
- Terreno do lote+4%
- Idade do prédio−2%
- Outros fatores+1%
- m² estimado × 77 m²R$ 18.425
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Andar, vista, reforma e vaga não entram.
Receba o relatório completo por e-mail
- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Itaim Bibi, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Anúncios à venda neste endereço2 imóveis anunciados agora, de R$ 1,44 mi a R$ 1,81 mi
Ver os apartamentos à venda neste prédio, com fotos e todos os preços →
Os anúncios pedem R$ 16.260/m² de área privativa (mediana).
Anúncios dos sites das imobiliárias, vistos em 03/11/2026; o mesmo imóvel anunciado por várias imobiliárias aparece uma vez. Preço pedido não é preço de venda.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Joaquim Guarani, 248, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano2 vendas desde 2022, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2022 | 2 | R$ 11.999 | R$ 14.401 |
* 2026 até 07/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Construção: Construído entre 1959 e 1976; residencial horizontal padrão A, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Lazer e condomínio: Piscina, academia, salão de festas, sauna, playground e elevador, segundo anúncios de 9 imobiliárias (10/2026). Fonte: anúncios de imobiliárias reunidos pelo itbisp.com; só o que duas ou mais imobiliárias informam.
Zoneamento: Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): eixo de transporte (metrô, trem ou corredor de ônibus): a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos, por isso é onde mais se lança. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 300 m em linha reta da estação Brooklin do metrô e a 150 m do corredor metropolitano ABD (EMTU). Estações e corredores de ônibus (SPTrans): GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 36.885 (3% sobre o valor mediano de R$ 1.229.500). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- m² hoje: R$ 14.401 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Itaim Bibi nos últimos 12 meses é R$ 8.628, então o prédio fica +66,9% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 11.999 por m² e R$ 1.229.500 por unidade, em valores da época, em 2 vendas registradas; área mediana 138 m².
- Última venda: 07/2022 (há 50 meses): R$ 1.459.000, 77 m², R$ 18.948 por m².
- Quantas vendas: 2 vendas registradas desde 2022.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído entre 1959 e 1976, 2 pavimentos, residencial horizontal padrão A (escala de A, mais simples, a F).
- Metrô ou trem mais perto: estação Brooklin do metrô, a 300 m em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 36.885 (3% sobre o valor mediano de R$ 1.229.500; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Joaquim Guarani: nº 256: R$ 13.650/m² (1 venda); nº 260: R$ 6.679/m² (1 venda); nº 261: R$ 14.463/m² (1 venda); nº 264: R$ 16.420/m² (1 venda); nº 271: R$ 7.837/m² (19 vendas) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 07/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Rua Joaquim Guarani, 248", https://itbisp.com/predio/rua-joaquim-guarani-248 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 07/09/2026).
Outros prédios na Rua Joaquim Guarani10 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Joaquim Guarani, 248?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um imóvel de 77 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 1,42 mi, numa faixa provável de R$ 1,18 mi a R$ 1,79 mi (confiança média). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 2 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 1.229.500. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quando foi construído o imóvel da Rua Joaquim Guarani, 248?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído entre 1959 e 1976. O IPTU classifica a construção como residencial horizontal padrão A, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Rua Joaquim Guarani, 248?
A mais próxima é a estação Brooklin do metrô, a cerca de 300 m em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Tem corredor de ônibus perto da Rua Joaquim Guarani, 248?
Sim: o corredor metropolitano ABD (EMTU) passa a cerca de 150 m em linha reta, pelo mapa de corredores em operação da Prefeitura.
Qual o zoneamento da Rua Joaquim Guarani, 248?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): eixo de transporte (metrô, trem ou corredor de ônibus): a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos, por isso é onde mais se lança.
Que lazer tem o prédio da Rua Joaquim Guarani, 248?
Os anúncios de 9 imobiliárias para este endereço citam piscina, academia, salão de festas, sauna e playground; só entram itens citados por duas ou mais delas. Confirme com o condomínio antes de fechar negócio.
Quanto vale o m² na Rua Joaquim Guarani, 248 com base em vendas reais?
Nas 2 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 11.999 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 1.229.500 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 14.401 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 14.401) fica +66,9% em relação à mediana de Itaim Bibi nos últimos 12 meses (R$ 8.628/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Joaquim Guarani, 248?
A venda mais recente na base é de 07/2022. Os dados vão até 07/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Joaquim Guarani, 248?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 1.229.500), o ITBI fica perto de R$ 36.885: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio construído entre 1959 e 1976, a 300 m da estação Brooklin. Compare com o preço do m² na Rua Joaquim Guarani e o preço do m² em Itaim Bibi.