Rua Joao Pimenta, 74
Quanto vale um imóvel neste endereço de Santo Amaro, CEP 04736-040, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 4.015) fica −40,3% em relação à mediana de Santo Amaro nos últimos 12 meses (R$ 6.723/m²).
Últimas vendas
Teve 1 venda aqui desde 2019.
Foi em jan/2021.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 01/2021 | 447 m² | R$ 1.300.000 | 2.908 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Metrô e trem planejados
- Linha 17-Ouro, estação Morumbia 1,7 km
- Linha 17-Ouro, estação José Diniza 1,9 km
Aluguel
≈ R$ 95 /m² por mês
rendimento bruto ≈ 8,1% ao ano
Pelo preço pedido nos anúncios por perto.
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km1 públicas, 15 particulares
- Posto de saúdeUBS Chácara Santo Antonio - Dr. Marcilio de Arruda Penteado Filho a 685 m
- HospitalUnidade Ae Santo Amaro Cies a 856 m
- Segurançana média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?447 m²: perto de R$ 1,97 mi · ajuste área e vaga
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 4Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 4Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 4Quantas suítes?
4 de 4Quantas vagas de garagem?
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Santo Amaro hojeR$ 7.030
- Venda deste prédio (a única desde 2019, em 2021)−31%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−5%
- Idade do prédio (38 anos)−4%
- Tamanho (447 m²)−4%
- Anúncios do prédio (quartos, vagas, condomínio)+2%
- Outros fatores+1%
- m² estimado × 447 m²R$ 4.407
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Andar, vista e reforma não entram.
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- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Santo Amaro, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Anúncios à venda neste endereço2 imóveis anunciados agora, de R$ 2,25 mi a R$ 2,81 mi
Os anúncios pedem R$ 13.676/m² de área privativa (mediana).
| Área | Qtos | Preço pedido | Imobiliária |
|---|---|---|---|
| 185 m² | 4 | R$ 2.250.000 | urbangrupo ↗ |
| 185 m² | 4 | R$ 2.810.000 | lopes ↗ |
Anúncios dos sites das imobiliárias, vistos em 03/11/2026; o mesmo imóvel anunciado por várias imobiliárias aparece uma vez. Preço pedido não é preço de venda.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Joao Pimenta, 74, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano5 vendas desde 2006, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2006 | 1 | R$ 895 | R$ 2.672 |
| 2011 | 1 | R$ 1.683 | R$ 3.805 |
| 2012 | 1 | R$ 1.879 | R$ 4.152 |
| 2014 | 1 | R$ 3.606 | R$ 6.992 |
| 2021 | 1 | R$ 2.908 | R$ 4.015 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Edifício Embauba. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 60.527.884/0001-69).
Construção: Construído em 1988; 14 pavimentos contando o térreo; 13 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial vertical padrão E, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Lazer e condomínio: Condomínio de cerca de R$ 4.350 por mês na mediana de 2 anúncios, ou R$ 23,51 por m² de área útil. Fonte: anúncios de imobiliárias reunidos pelo itbisp.com; só o que duas ou mais imobiliárias informam.
Zoneamento: Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): eixo de transporte (metrô, trem ou corredor de ônibus): a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos, por isso é onde mais se lança. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 150 m em linha reta da estação Borba Gato do metrô e a 50 m do corredor Santo Amaro / 9 de Julho / Centro. Estações e corredores de ônibus (SPTrans): GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 39.000 (3% sobre o valor mediano de R$ 1.300.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- m² hoje: R$ 4.015 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Santo Amaro nos últimos 12 meses é R$ 6.723, então o prédio fica −40,3% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 2.908 por m² e R$ 1.300.000 por unidade, em valores da época, em 1 venda registrada; área mediana 447 m².
- Última venda: 01/2021 (há 68 meses): R$ 1.300.000, 447 m², R$ 2.908 por m².
- Quantas vendas: 5 vendas registradas desde 2006.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1988, 14 pavimentos, 13 unidades, residencial vertical padrão E (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Edifício Embauba.
- Metrô ou trem mais perto: estação Borba Gato do metrô, a 150 m em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 39.000 (3% sobre o valor mediano de R$ 1.300.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Joao Pimenta: nº 75: R$ 5.809/m² (38 vendas); nº 80: R$ 4.868/m² (13 vendas); nº 105: R$ 3.899/m² (3 vendas) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Rua Joao Pimenta, 74", https://itbisp.com/predio/rua-joao-pimenta-74 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
Outros prédios na Rua Joao Pimenta3 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Joao Pimenta, 74?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 447 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 1,97 mi, numa faixa provável de R$ 1,59 mi a R$ 2,33 mi (confiança média). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor da venda registrada no ITBI desde 2019 foi de R$ 1.300.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Rua Joao Pimenta, 74?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1988, tem 14 pavimentos contando o térreo e tem 13 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão E, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Rua Joao Pimenta, 74?
A mais próxima é a estação Borba Gato do metrô, a cerca de 150 m em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Tem corredor de ônibus perto da Rua Joao Pimenta, 74?
Sim: o corredor Santo Amaro / 9 de Julho / Centro passa a cerca de 50 m em linha reta, pelo mapa de corredores em operação da Prefeitura.
Qual o zoneamento da Rua Joao Pimenta, 74?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): eixo de transporte (metrô, trem ou corredor de ônibus): a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos, por isso é onde mais se lança.
Quanto é o condomínio do prédio da Rua Joao Pimenta, 74?
Nos 2 anúncios deste endereço vistos até 10/2026, o condomínio mediano é de R$ 4.350 por mês, cerca de R$ 23,51 por m² de área útil. Apartamentos maiores pagam mais; para o seu, multiplique a área útil pelo valor por m².
Quanto vale o m² na Rua Joao Pimenta, 74 com base em vendas reais?
Na venda registrada no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 2.908 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 1.300.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 4.015 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 4.015) fica −40,3% em relação à mediana de Santo Amaro nos últimos 12 meses (R$ 6.723/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Joao Pimenta, 74?
A venda mais recente na base é de 01/2021. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Joao Pimenta, 74?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 1.300.000), o ITBI fica perto de R$ 39.000: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio construído em 1988, 14 pavimentos, 13 unidades, Condomínio Edifício Embauba, a 150 m da estação Borba Gato. Compare com o preço do m² na Rua Joao Pimenta e o preço do m² em Santo Amaro.