Condomínio Edifício Iris (Rua Guarani, 326)
Quanto vale um imóvel neste endereço de Bom Retiro, CEP 01123-040, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 2.571) fica −38,7% em relação à mediana de Bom Retiro nos últimos 12 meses (R$ 4.196/m²).
Últimas vendas
Teve 4 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2026, saiu 19% acima da mediana do prédio.
Tendência do m², corrigido pela inflação: em alta nas vendas de 2024 para cá.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 04/2026 | 96 m² | R$ 290.000 | 3.021 |
| 12/2025 | 88 m² | R$ 291.400 | 3.311 |
| 04/2021 | 152 m² | R$ 207.000 | 1.362 |
| 09/2019 | 152 m² | R$ 215.000 | 1.414 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
320 m² de terreno
Metrô e trem planejados
- Linha Rubi, estação Bom Retiroa 1,1 km
- Linha Turquesa, estação Paria 1,6 km
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km4 públicas, 8 particulares
- Posto de saúdeUBS Bom Retiro - Dr. Octavio Augusto Rodovalho a 528 m
- HospitalCentro de Referência da Saude da Mulher - Hosp Est a 1,0 km
- Segurançamais seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?152 m²: perto de R$ 369 mil · ajuste área, vaga e reforma
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 5Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 5Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 5Quantas suítes?
4 de 5Quantas vagas de garagem?
5 de 5Como está o apê?
Num prédio de 56 anos, apê reformado é vendido por cerca de 19% a mais que os outros do prédio.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Bom Retiro hojeR$ 4.466
- Vendas deste prédio (4 desde 2019, a última em 2026)−32%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−6%
- Tamanho (152 m²)−6%
- Vendas na mesma rua−5%
- Idade do prédio (56 anos)−2%
- Terreno do lote−2%
- Outros fatores−1%
- m² estimado × 152 m²R$ 2.425
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Andar e vista não entram.
Receba o relatório completo por e-mail
- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Bom Retiro, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Guarani, 326, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano8 vendas desde 2006, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2006 | 2 | R$ 432 | R$ 1.292 |
| 2008 | 1 | R$ 658 | R$ 1.755 |
| 2010 | 1 | R$ 1.151 | R$ 2.772 |
| 2019 | 1 | R$ 1.414 | R$ 2.082 |
| 2021 | 1 | R$ 1.362 | R$ 1.841 |
| 2025 | 1 | R$ 3.311 | R$ 3.442 |
| 2026* | 1 | R$ 3.021 | R$ 3.060 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Edifício Iris. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 01.090.705/0001-00).
Construção: Construído em 1970; 21 unidades neste número, sem contar vagas de garagem (o condomínio soma 22 unidades em 2 endereços); residencial vertical padrão C, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona de Desenvolvimento Econômico 1 (ZDE-1). Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 550 m em linha reta da estação Tiradentes do metrô. Estações: GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 7.575 (3% sobre o valor mediano de R$ 252.500). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- m² hoje: R$ 2.571 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Bom Retiro nos últimos 12 meses é R$ 4.196, então o prédio fica −38,7% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 2.218 por m² e R$ 252.500 por unidade, em valores da época, em 4 vendas registradas; área mediana 124 m².
- Última venda: 04/2026 (há 5 meses): R$ 290.000, 96 m², R$ 3.021 por m².
- Quantas vendas: 8 vendas registradas desde 2006.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1970, 21 unidades, residencial vertical padrão C (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Edifício Iris.
- Metrô ou trem mais perto: estação Tiradentes do metrô, a 550 m em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 7.575 (3% sobre o valor mediano de R$ 252.500; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Guarani: nº 336: R$ 1.874/m² (2 vendas); nº 310: R$ 3.647/m² (4 vendas); nº 352: R$ 3.016/m² (1 venda); nº 368: R$ 5.000/m² (1 venda); nº 229: R$ 2.571/m² (4 vendas) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Condomínio Edifício Iris (Rua Guarani, 326)", https://itbisp.com/predio/rua-guarani-326 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
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Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Guarani, 326?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 152 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 369 mil, numa faixa provável de R$ 311 mil a R$ 428 mil (confiança alta). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 4 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 252.500. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Rua Guarani, 326?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1970 e tem 21 unidades neste número, sem contar vagas de garagem (o condomínio soma 22 unidades em 2 endereços). O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão C, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Rua Guarani, 326?
A mais próxima é a estação Tiradentes do metrô, a cerca de 550 m em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Qual o zoneamento da Rua Guarani, 326?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona de Desenvolvimento Econômico 1 (ZDE-1).
Quanto vale o m² na Rua Guarani, 326 com base em vendas reais?
Nas 4 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 2.218 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 252.500 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 2.571 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 2.571) fica −38,7% em relação à mediana de Bom Retiro nos últimos 12 meses (R$ 4.196/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Guarani, 326?
A venda mais recente na base é de 04/2026. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Guarani, 326?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 252.500), o ITBI fica perto de R$ 7.575: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio construído em 1970, 21 unidades, a 550 m da estação Tiradentes. Compare com o preço do m² na Rua Guarani e o preço do m² em Bom Retiro.