Condomínio Edifício NM Kalmus (Rua Guarani, 310)
Quanto vale um imóvel neste endereço de Bom Retiro, CEP 01123-040, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 3.975) fica −5,3% em relação à mediana de Bom Retiro nos últimos 12 meses (R$ 4.196/m²).
Últimas vendas
Teve 4 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2025, saiu 10% abaixo da mediana do prédio.
Tendência do m², corrigido pela inflação: em alta nas vendas de 2024 para cá.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 10/2025 | 85 m² | R$ 290.000 | 3.412 |
| 05/2024 | 76 m² | R$ 300.000 | 3.947 |
| 05/2023 | 85 m² | R$ 330.000 | 3.882 |
| 05/2019 | 79 m² | R$ 150.000 | 1.899 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
450 m² de terreno
Metrô e trem planejados
- Linha Rubi, estação Bom Retiroa 1,1 km
- Linha Turquesa, estação Paria 1,6 km
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km4 públicas, 8 particulares
- Posto de saúdeUBS Bom Retiro - Dr. Octavio Augusto Rodovalho a 540 m
- HospitalCentro de Referência da Saude da Mulher - Hosp Est a 1,0 km
- Segurançamais seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?85 m²: perto de R$ 329 mil · ajuste área, andar, vaga e reforma
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 6Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 6Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 6Quantas suítes?
4 de 6Em que andar fica o apê?
As vendas deste prédio ficam em torno do 5º andar. Acima dele o preço sobe e abaixo cai, cerca de 0,5% por andar até o 10º e menos depois.
5 de 6Quantas vagas de garagem?
6 de 6Como está o apê?
Num prédio de 56 anos, apê reformado é vendido por cerca de 19% a mais que os outros do prédio.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Bom Retiro hojeR$ 4.466
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−5%
- Vendas deste prédio (4 desde 2019, a última em 2025)−5%
- Vendas na mesma rua−3%
- Idade do prédio (56 anos)−2%
- Localização dentro de Bom Retiro+2%
- Terreno do lote−1%
- Outros fatores+1%
- m² estimado × 85 m²R$ 3.871
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Vista não entra.
Receba o relatório completo por e-mail
- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Bom Retiro, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Anúncios à venda neste endereço1 imóvel anunciado agora, R$ 380 mil
Os anúncios pedem R$ 4.810/m² de área privativa (mediana).
| Área | Qtos | Preço pedido | Imobiliária |
|---|---|---|---|
| 79 m² | 2 | R$ 380.000 | lopes ↗ |
Anúncios dos sites das imobiliárias, vistos em 03/11/2026; o mesmo imóvel anunciado por várias imobiliárias aparece uma vez. Preço pedido não é preço de venda.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Guarani, 310, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano16 vendas desde 2007, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2007 | 2 | R$ 588 | R$ 1.677 |
| 2008 | 1 | R$ 1.039 | R$ 2.801 |
| 2010 | 2 | R$ 1.201 | R$ 2.964 |
| 2011 | 2 | R$ 1.759 | R$ 4.091 |
| 2012 | 1 | R$ 1.558 | R$ 3.376 |
| 2014 | 1 | R$ 4.294 | R$ 8.421 |
| 2015 | 1 | R$ 1.623 | R$ 2.898 |
| 2016 | 1 | R$ 1.974 | R$ 3.274 |
| 2018 | 1 | R$ 3.165 | R$ 4.908 |
| 2019 | 1 | R$ 1.899 | R$ 2.803 |
| 2023 | 1 | R$ 3.882 | R$ 4.483 |
| 2024 | 1 | R$ 3.947 | R$ 4.386 |
| 2025 | 1 | R$ 3.412 | R$ 3.565 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Edifício NM Kalmus. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 74.006.685/0001-10).
Construção: Construído em 1970; 6 pavimentos contando o térreo; 29 unidades neste número, sem contar vagas de garagem (o condomínio soma 35 unidades em 7 endereços); residencial vertical padrão B, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona de Desenvolvimento Econômico 1 (ZDE-1). Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 550 m em linha reta da estação Tiradentes do metrô. Estações: GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 8.850 (3% sobre o valor mediano de R$ 295.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- Quanto vale hoje, por tamanho: 76 m², perto de R$ 286.000 (faixa de R$ 241.000 a R$ 331.000, 2 vendas desse tamanho); 85 m², perto de R$ 329.000 (faixa de R$ 277.000 a R$ 382.000, 2 vendas desse tamanho). Estimativa pelas vendas do próprio prédio, com o preço corrigido pela variação do m² em Bom Retiro até set/2026; área construída do IPTU.
- m² hoje: R$ 3.975 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Bom Retiro nos últimos 12 meses é R$ 4.196, então o prédio fica −5,3% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 3.647 por m² e R$ 295.000 por unidade, em valores da época, em 4 vendas registradas; área mediana 82 m².
- Última venda: 10/2025 (há 11 meses): R$ 290.000, 85 m², R$ 3.412 por m².
- Quantas vendas: 16 vendas registradas desde 2007; cerca de 1 por ano nos últimos três anos completos.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1970, 6 pavimentos, 29 unidades, residencial vertical padrão B (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Edifício NM Kalmus.
- Metrô ou trem mais perto: estação Tiradentes do metrô, a 550 m em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 8.850 (3% sobre o valor mediano de R$ 295.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Guarani: nº 326: R$ 2.218/m² (4 vendas); nº 336: R$ 1.874/m² (2 vendas); nº 352: R$ 3.016/m² (1 venda); nº 368: R$ 5.000/m² (1 venda); nº 229: R$ 2.571/m² (4 vendas) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Condomínio Edifício NM Kalmus (Rua Guarani, 310)", https://itbisp.com/predio/rua-guarani-310 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
Outros prédios na Rua Guarani10 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Guarani, 310?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 85 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 329 mil, numa faixa provável de R$ 277 mil a R$ 382 mil (confiança alta). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 4 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 295.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Rua Guarani, 310?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1970, tem 6 pavimentos contando o térreo e tem 29 unidades neste número, sem contar vagas de garagem (o condomínio soma 35 unidades em 7 endereços). O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão B, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Rua Guarani, 310?
A mais próxima é a estação Tiradentes do metrô, a cerca de 550 m em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Qual o zoneamento da Rua Guarani, 310?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona de Desenvolvimento Econômico 1 (ZDE-1).
Quanto vale o m² na Rua Guarani, 310 com base em vendas reais?
Nas 4 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 3.647 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 295.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 3.975 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 3.975) fica −5,3% em relação à mediana de Bom Retiro nos últimos 12 meses (R$ 4.196/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Guarani, 310?
A venda mais recente na base é de 10/2025. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Guarani, 310?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 295.000), o ITBI fica perto de R$ 8.850: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio construído em 1970, 6 pavimentos, 29 unidades, a 550 m da estação Tiradentes. Compare com o preço do m² na Rua Guarani e o preço do m² em Bom Retiro.