Rua Fradique Coutinho, 2096
Quanto vale um imóvel neste endereço de Pinheiros, CEP 05416-002, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 6.723) fica −21,3% em relação à mediana de Pinheiros nos últimos 12 meses (R$ 8.538/m²).
Últimas vendas
Teve 1 venda aqui desde 2019.
Foi em abr/2023.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 04/2023 | 241 m² | R$ 1.400.000 | 5.809 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
362 m² de terreno
Metrô e trem planejados
- Linha 20-Rosa, estação Girassola 477 m
- Linha 22-Marrom, estação Cardeal Arcoverdea 1,3 km
Aluguel
≈ R$ 100 /m² por mês
rendimento bruto ≈ 6,5% ao ano
Pelo preço pedido nos anúncios por perto.
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km4 públicas, 15 particulares
- Posto de saúdeUBS Dr. Manoel Joaquim Pêra a 447 m
- HospitalHospital das Clinicas - Hc da Fmusp a 2,6 km
- Segurançamenos seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um imóvel aqui hoje?241 m²: perto de R$ 2,27 mi · ajuste área
Quanto vale um imóvel aqui hoje?
Qual a área do seu imóvel?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Pinheiros hojeR$ 8.873
- Venda deste prédio (a única desde 2019, em 2023)−14%
- Localização dentro de Pinheiros+13%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)+12%
- Terreno do lote+8%
- Tamanho (241 m²)−5%
- Vendas na mesma rua−3%
- Idade do prédio−2%
- m² estimado × 241 m²R$ 9.427
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Andar, vista, reforma e vaga não entram.
Receba o relatório completo por e-mail
- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Pinheiros, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Anúncios à venda neste endereço1 imóvel anunciado agora, R$ 3,65 mi
Os anúncios pedem R$ 10.055/m² de área privativa (mediana).
| Área | Qtos | Preço pedido | Imobiliária |
|---|---|---|---|
| 363 m² | 3 | R$ 3.650.000 | lopes ↗ |
Anúncios dos sites das imobiliárias, vistos em 03/11/2026; o mesmo imóvel anunciado por várias imobiliárias aparece uma vez. Preço pedido não é preço de venda.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Fradique Coutinho, 2096, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano1 vendas desde 2023, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2023 | 1 | R$ 5.809 | R$ 6.723 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Construção: Construído em 1974; residencial horizontal padrão D, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Predominantemente Residencial (ZPR): predominantemente residencial, de baixa densidade. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 650 m em linha reta da estação Vila Madalena do metrô. Estações: GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 42.000 (3% sobre o valor mediano de R$ 1.400.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- m² hoje: R$ 6.723 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Pinheiros nos últimos 12 meses é R$ 8.538, então o prédio fica −21,3% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 5.809 por m² e R$ 1.400.000 por unidade, em valores da época, em 1 venda registrada; área mediana 241 m².
- Última venda: 04/2023 (há 41 meses): R$ 1.400.000, 241 m², R$ 5.809 por m².
- Quantas vendas: 1 vendas registradas desde 2023.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1974, residencial horizontal padrão D (escala de A, mais simples, a F).
- Metrô ou trem mais perto: estação Vila Madalena do metrô, a 650 m em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 42.000 (3% sobre o valor mediano de R$ 1.400.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Fradique Coutinho: nº 2021: R$ 9.016/m² (1 venda); nº 1965: R$ 6.463/m² (1 venda); nº 1776: R$ 8.571/m² (1 venda); nº 1771: R$ 6.716/m² (1 venda); nº 1770: R$ 11.538/m² (1 venda) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Rua Fradique Coutinho, 2096", https://itbisp.com/predio/rua-fradique-coutinho-2096 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
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Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Fradique Coutinho, 2096?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um imóvel de 241 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 2,27 mi, numa faixa provável de R$ 1,72 mi a R$ 2,89 mi (confiança baixa). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor da venda registrada no ITBI desde 2019 foi de R$ 1.400.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quando foi construído o imóvel da Rua Fradique Coutinho, 2096?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1974. O IPTU classifica a construção como residencial horizontal padrão D, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Rua Fradique Coutinho, 2096?
A mais próxima é a estação Vila Madalena do metrô, a cerca de 650 m em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Qual o zoneamento da Rua Fradique Coutinho, 2096?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Predominantemente Residencial (ZPR): predominantemente residencial, de baixa densidade.
Quanto vale o m² na Rua Fradique Coutinho, 2096 com base em vendas reais?
Na venda registrada no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 5.809 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 1.400.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 6.723 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 6.723) fica −21,3% em relação à mediana de Pinheiros nos últimos 12 meses (R$ 8.538/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Fradique Coutinho, 2096?
A venda mais recente na base é de 04/2023. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Fradique Coutinho, 2096?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 1.400.000), o ITBI fica perto de R$ 42.000: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio construído em 1974, a 650 m da estação Vila Madalena. Compare com o preço do m² na Rua Fradique Coutinho e o preço do m² em Pinheiros.