Rua Dr Eduardo Amaro, 98
Quanto vale um imóvel neste endereço de Vila Mariana, CEP 04104-080, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 5.196) fica −29,3% em relação à mediana de Vila Mariana nos últimos 12 meses (R$ 7.346/m²).
Últimas vendas
Teve 1 venda aqui desde 2019.
Foi em jan/2023.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 01/2023 | 99 m² | R$ 435.000 | 4.394 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Metrô e trem planejados
- Linha 16-Violeta, estação Ana Rosaa 768 m
- Linha 16-Violeta, estação Dante Pazzanesea 1,3 km
Aluguel
≈ R$ 104 /m² por mês
rendimento bruto ≈ 7,6% ao ano
Pelo preço pedido nos anúncios por perto.
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km3 públicas, 22 particulares
- Posto de saúdeUBS Nossa Senhora do Brasil - Armando Darienzo a 1,7 km
- HospitalHospital do Servidor Público Municipal - Hspm a 891 m
- Segurançamenos seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?99 m²: perto de R$ 511 mil · ajuste área e vaga
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 4Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 4Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 4Quantas suítes?
4 de 4Quantas vagas de garagem?
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Vila Mariana hojeR$ 7.629
- Venda deste prédio (a única desde 2019, em 2023)−26%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−4%
- Terreno do lote−3%
- Tamanho (99 m²)−1%
- Outros fatores−1%
- m² estimado × 99 m²R$ 5.163
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Andar, vista e reforma não entram.
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- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Vila Mariana, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Dr Eduardo Amaro, 98, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano4 vendas desde 2009, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2009 | 1 | R$ 1.802 | R$ 4.633 |
| 2010 | 1 | R$ 2.716 | R$ 6.719 |
| 2017 | 1 | R$ 2.626 | R$ 4.183 |
| 2023 | 1 | R$ 4.394 | R$ 5.196 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Construção: Construído em 1955; 3 pavimentos contando o térreo; 6 unidades neste número, sem contar vagas de garagem (o condomínio soma 8 unidades em 3 endereços); residencial vertical padrão C, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): eixo de transporte (metrô, trem ou corredor de ônibus): a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos, por isso é onde mais se lança. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 150 m em linha reta da estação Paraíso do metrô. Estações: GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 13.050 (3% sobre o valor mediano de R$ 435.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- m² hoje: R$ 5.196 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Vila Mariana nos últimos 12 meses é R$ 7.346, então o prédio fica −29,3% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 4.394 por m² e R$ 435.000 por unidade, em valores da época, em 1 venda registrada; área mediana 99 m².
- Última venda: 01/2023 (há 44 meses): R$ 435.000, 99 m², R$ 4.394 por m².
- Quantas vendas: 4 vendas registradas desde 2009.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1955, 3 pavimentos, 6 unidades, residencial vertical padrão C (escala de A, mais simples, a F).
- Metrô ou trem mais perto: estação Paraíso do metrô, a 150 m em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 13.050 (3% sobre o valor mediano de R$ 435.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Dr Eduardo Amaro: nº 99: R$ 7.309/m² (47 vendas); nº 234: R$ 8.000/m² (1 venda); nº 249: R$ 6.000/m² (1 venda) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Rua Dr Eduardo Amaro, 98", https://itbisp.com/predio/rua-dr-eduardo-amaro-98 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
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Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Dr Eduardo Amaro, 98?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 99 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 511 mil, numa faixa provável de R$ 438 mil a R$ 588 mil (confiança alta). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor da venda registrada no ITBI desde 2019 foi de R$ 435.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Rua Dr Eduardo Amaro, 98?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1955, tem 3 pavimentos contando o térreo e tem 6 unidades neste número, sem contar vagas de garagem (o condomínio soma 8 unidades em 3 endereços). O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão C, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Rua Dr Eduardo Amaro, 98?
A mais próxima é a estação Paraíso do metrô, a cerca de 150 m em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Qual o zoneamento da Rua Dr Eduardo Amaro, 98?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): eixo de transporte (metrô, trem ou corredor de ônibus): a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos, por isso é onde mais se lança.
Quanto vale o m² na Rua Dr Eduardo Amaro, 98 com base em vendas reais?
Na venda registrada no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 4.394 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 435.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 5.196 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 5.196) fica −29,3% em relação à mediana de Vila Mariana nos últimos 12 meses (R$ 7.346/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Dr Eduardo Amaro, 98?
A venda mais recente na base é de 01/2023. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Dr Eduardo Amaro, 98?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 435.000), o ITBI fica perto de R$ 13.050: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio construído em 1955, 3 pavimentos, 6 unidades, a 150 m da estação Paraíso. Compare com o preço do m² na Rua Dr Eduardo Amaro e o preço do m² em Vila Mariana.