Edifício South River (Rua Dom Manuel de Andrade, 162)
Quanto vale um imóvel neste endereço de Cursino, CEP 04134-040, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 4.127) fica −17,5% em relação à mediana de Cursino nos últimos 12 meses (R$ 5.000/m²).
Últimas vendas
Teve 4 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2025, saiu 8% acima da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 12/2025 | 199 m² | R$ 850.000 | 4.271 |
| 10/2024 | 199 m² | R$ 690.000 | 3.467 |
| 04/2024 | 199 m² | R$ 769.000 | 3.864 |
| 02/2024 | 199 m² | R$ 699.000 | 3.513 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
2.020 m² de terreno
Aluguel
≈ R$ 48 /m² por mês
rendimento bruto ≈ 5,7% ao ano
Pelo preço pedido nos anúncios por perto.
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km6 públicas, 22 particulares
- Posto de saúdeUBS Vila Gumercindo - Prof Jandira Massur a 343 m
- HospitalCentro de Referência E Treinamento Dst/Aids - São Paulo a 1,5 km
- Segurançamais seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?199 m²: perto de R$ 786 mil · ajuste área, andar, vaga e reforma
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 6Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 6Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 6Quantas suítes?
4 de 6Em que andar fica o apê?
As vendas deste prédio ficam em torno do 4º andar. Acima dele o preço sobe e abaixo cai, cerca de 0,5% por andar até o 10º e menos depois.
5 de 6Quantas vagas de garagem?
6 de 6Como está o apê?
Num prédio de 29 anos, apê reformado é vendido por cerca de 8% a mais que os outros do prédio.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Cursino hojeR$ 5.268
- Vendas deste prédio (4 desde 2019, a última em 2025)−16%
- Tamanho (199 m²)−3%
- Idade do prédio (29 anos)−3%
- Vendas na mesma rua−2%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−2%
- Anúncios do prédio (quartos, vagas, condomínio)−1%
- Outros fatores+1%
- m² estimado × 199 m²R$ 3.949
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Vista não entra.
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- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Cursino, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Anúncios à venda neste endereço2 imóveis anunciados agora, de R$ 845 mil a R$ 850 mil
Ver os apartamentos à venda neste prédio, com fotos e todos os preços →
Os anúncios pedem R$ 9.674/m² de área privativa (mediana). As 4 vendas registradas desde 2024 saíram a cerca de R$ 8.951/m² de área privativa (+8% no pedido). A Prefeitura registra a área construída, que inclui as áreas comuns; convertemos com a proporção de área privativa medida nos anúncios deste prédio (41%).
| Área | Qtos | Preço pedido | Imobiliária |
|---|---|---|---|
| 82 m² | 3 | R$ 845.000 | smartbrokers ↗ |
| 94 m² | 3 | R$ 850.000 | lopes ↗ |
Anúncios dos sites das imobiliárias, vistos em 03/11/2026; o mesmo imóvel anunciado por várias imobiliárias aparece uma vez. Preço pedido não é preço de venda.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Dom Manuel de Andrade, 162, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano24 vendas desde 2006, com correção pelo IPCA
Desde 2007, foram 24 vendas registradas neste endereço. Corrigido pela inflação (IPCA), o m² mediano passou de R$ 2.728 em 2007 para R$ 4.440 em 2025.
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2006 | 2 | R$ 942 | R$ 2.795 |
| 2007 | 5 | R$ 955 | R$ 2.728 |
| 2008 | 2 | R$ 1.033 | R$ 2.852 |
| 2009 | 1 | R$ 1.131 | R$ 2.971 |
| 2010 | 1 | R$ 1.457 | R$ 3.621 |
| 2011 | 1 | R$ 1.859 | R$ 4.440 |
| 2012 | 2 | R$ 2.400 | R$ 5.179 |
| 2014 | 2 | R$ 2.631 | R$ 5.127 |
| 2016 | 1 | R$ 3.367 | R$ 5.442 |
| 2017 | 2 | R$ 3.026 | R$ 4.820 |
| 2018 | 1 | R$ 2.764 | R$ 4.203 |
| 2024 | 3 | R$ 3.513 | R$ 3.942 |
| 2025 | 1 | R$ 4.271 | R$ 4.440 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Edifício South River. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 02.177.777/0001-51).
Construção: Construído em 1997; 13 pavimentos contando o térreo; 48 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial vertical padrão C, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Lazer e condomínio: Condomínio de cerca de R$ 1.238 por mês na mediana de 2 anúncios, ou R$ 14,16 por m² de área útil. Fonte: anúncios de imobiliárias reunidos pelo itbisp.com; só o que duas ou mais imobiliárias informam.
Zoneamento: Zona Mista (ZM): moradia, comércio e serviços juntos, com prédios de altura média. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 1,1 km em linha reta da estação Santos-imigrantes do metrô. Estações: GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 22.020 (3% sobre o valor mediano de R$ 734.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- Quanto vale hoje, por tamanho: 199 m², perto de R$ 786.000 (faixa de R$ 667.000 a R$ 930.000, 4 vendas desse tamanho). Estimativa pelas vendas do próprio prédio, com o preço corrigido pela variação do m² em Cursino até set/2026; área construída do IPTU.
- m² hoje: R$ 4.127 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Cursino nos últimos 12 meses é R$ 5.000, então o prédio fica −17,5% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 3.688 por m² e R$ 734.000 por unidade, em valores da época, em 4 vendas registradas; área mediana 199 m².
- Última venda: 12/2025 (há 9 meses): R$ 850.000, 199 m², R$ 4.271 por m².
- Quantas vendas: 24 vendas registradas desde 2006; cerca de 1 por ano nos últimos três anos completos.
- Valorização: o m² mediano foi de R$ 955 em 2007 para R$ 3.513 em 2024 em valores da época (+267,9%); corrigido pela inflação (IPCA), de R$ 2.728 para R$ 3.942 (+44,5%). Só anos com 3 vendas ou mais.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1997, 13 pavimentos, 48 unidades, residencial vertical padrão C (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Edifício South River.
- Metrô ou trem mais perto: estação Santos-imigrantes do metrô, a 1,1 km em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 22.020 (3% sobre o valor mediano de R$ 734.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Dom Manuel de Andrade: nº 171: R$ 4.113/m² (3 vendas); nº 136: R$ 3.937/m² (1 venda) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Edifício South River (Rua Dom Manuel de Andrade, 162)", https://itbisp.com/predio/rua-dom-manuel-de-andrade-162 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
Outros prédios na Rua Dom Manuel de Andrade2 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Dom Manuel de Andrade, 162?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 199 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 786 mil, numa faixa provável de R$ 667 mil a R$ 930 mil (confiança alta). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 4 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 734.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Rua Dom Manuel de Andrade, 162?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1997, tem 13 pavimentos contando o térreo e tem 48 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão C, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Rua Dom Manuel de Andrade, 162?
A mais próxima é a estação Santos-imigrantes do metrô, a cerca de 1,1 km em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Qual o zoneamento da Rua Dom Manuel de Andrade, 162?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Mista (ZM): moradia, comércio e serviços juntos, com prédios de altura média.
Quanto é o condomínio do prédio da Rua Dom Manuel de Andrade, 162?
Nos 2 anúncios deste endereço vistos até 10/2026, o condomínio mediano é de R$ 1.238 por mês, cerca de R$ 14,16 por m² de área útil. Apartamentos maiores pagam mais; para o seu, multiplique a área útil pelo valor por m².
Quanto vale o m² na Rua Dom Manuel de Andrade, 162 com base em vendas reais?
Nas 4 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 3.688 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 734.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 4.127 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 4.127) fica −17,5% em relação à mediana de Cursino nos últimos 12 meses (R$ 5.000/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Dom Manuel de Andrade, 162?
A venda mais recente na base é de 12/2025. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Dom Manuel de Andrade, 162?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 734.000), o ITBI fica perto de R$ 22.020: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Quanto valorizou um apartamento na Rua Dom Manuel de Andrade, 162 desde 2007?
O m² mediano das vendas neste endereço foi de R$ 955 em 2007 para R$ 4.271 em 2025 em valores da época; corrigido pelo IPCA, de R$ 2.728 para R$ 4.440. São 24 vendas registradas no ITBI desde 2007.
Prédio construído em 1997, 13 pavimentos, 48 unidades. Compare com o preço do m² na Rua Dom Manuel de Andrade e o preço do m² em Cursino.