Rua Cumai, 190
Quanto vale um imóvel neste endereço de Vila Matilde, CEP 03649-040, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 07/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 3.501) fica −24,4% em relação à mediana de Vila Matilde nos últimos 12 meses (R$ 4.630/m²).
Últimas vendas
Teve 3 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2026, saiu 23% abaixo da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 07/2026 | 55 m² | R$ 147.101 | 2.675 |
| 12/2025 | 42 m² | R$ 141.433 | 3.367 |
| 05/2025 | 52 m² | R$ 184.000 | 3.538 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
535 m² de terreno
Metrô e trem planejados
- Linha Coral, estação Penhaa 1,7 km
- Linha Verde, estação Penhaa 1,8 km
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km4 públicas, 13 particulares
- Posto de saúdeUBS Vila Esperança - Dr. Cassio Bitencourt Filho a 661 m
- HospitalUnidade Hd Carrao Cies a 2,2 km
- Segurançana média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?55 m²: perto de R$ 210 mil · ajuste área, andar e vaga
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 5Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 5Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 5Quantas suítes?
4 de 5Em que andar fica o apê?
As vendas deste prédio ficam em torno do 3º andar. Acima dele o preço sobe e abaixo cai, cerca de 0,5% por andar até o 10º e menos depois.
5 de 5Quantas vagas de garagem?
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Vila Matilde hojeR$ 4.831
- Vendas deste prédio (3 desde 2019, a última em 2026)−23%
- Tamanho (55 m²)+5%
- Idade do prédio (3 anos)+4%
- Localização dentro de Vila Matilde−3%
- Vendas na mesma rua−1%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−1%
- Outros fatores−1%
- m² estimado × 55 m²R$ 3.824
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Vista e reforma não entram.
Receba o relatório completo por e-mail
- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Vila Matilde, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Anúncios à venda neste endereço1 imóvel anunciado agora, R$ 270 mil
Os anúncios pedem R$ 8.182/m² de área privativa (mediana). As 3 vendas registradas desde 2024 saíram a cerca de R$ 5.908/m² de área privativa (+38% no pedido). A Prefeitura registra a área construída, que inclui as áreas comuns; convertemos com a proporção de área privativa estimada pela idade do prédio (57%).
| Área | Qtos | Preço pedido | Imobiliária |
|---|---|---|---|
| 33 m² | 1 | R$ 270.000 | lopes ↗ |
Anúncios dos sites das imobiliárias, vistos em 02/11/2026; o mesmo imóvel anunciado por várias imobiliárias aparece uma vez. Preço pedido não é preço de venda.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Cumai, 190, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano3 vendas desde 2025, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2025 | 2 | R$ 3.453 | R$ 3.617 |
| 2026* | 1 | R$ 2.675 | R$ 2.688 |
* 2026 até 07/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Residencial Metrocasa Vila Maltide. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 50.911.755/0001-16).
Construção: Construído em 2023; 15 pavimentos contando o térreo; 73 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial vertical padrão C, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): eixo de transporte (metrô, trem ou corredor de ônibus): a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos, por isso é onde mais se lança. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 600 m em linha reta da estação Vila Matilde do metrô. Estações: GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 4.413 (3% sobre o valor mediano de R$ 147.101). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- m² hoje: R$ 3.501 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Vila Matilde nos últimos 12 meses é R$ 4.630, então o prédio fica −24,4% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 3.367 por m² e R$ 147.101 por unidade, em valores da época, em 3 vendas registradas; área mediana 52 m².
- Última venda: 07/2026 (há 2 meses): R$ 147.101, 55 m², R$ 2.675 por m².
- Quantas vendas: 3 vendas registradas desde 2025; cerca de 1 por ano nos últimos três anos completos.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 2023, 15 pavimentos, 73 unidades, residencial vertical padrão C (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Residencial Metrocasa Vila Maltide.
- Metrô ou trem mais perto: estação Vila Matilde do metrô, a 600 m em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 4.413 (3% sobre o valor mediano de R$ 147.101; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Cumai: nº 220: R$ 3.103/m² (8 vendas); nº 115: R$ 3.174/m² (1 venda); nº 101: R$ 5.769/m² (1 venda); nº 52: R$ 3.388/m² (5 vendas); nº 41: R$ 2.845/m² (1 venda) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 07/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Rua Cumai, 190", https://itbisp.com/predio/rua-cumai-190 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 07/09/2026).
Outros prédios na Rua Cumai10 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Cumai, 190?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 55 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 210 mil, numa faixa provável de R$ 175 mil a R$ 249 mil (confiança média). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 3 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 147.101. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Rua Cumai, 190?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 2023, tem 15 pavimentos contando o térreo e tem 73 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão C, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Rua Cumai, 190?
A mais próxima é a estação Vila Matilde do metrô, a cerca de 600 m em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Qual o zoneamento da Rua Cumai, 190?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): eixo de transporte (metrô, trem ou corredor de ônibus): a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos, por isso é onde mais se lança.
Quanto vale o m² na Rua Cumai, 190 com base em vendas reais?
Nas 3 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 3.367 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 147.101 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 3.501 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 3.501) fica −24,4% em relação à mediana de Vila Matilde nos últimos 12 meses (R$ 4.630/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Cumai, 190?
A venda mais recente na base é de 07/2026. Os dados vão até 07/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Cumai, 190?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 147.101), o ITBI fica perto de R$ 4.413: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio construído em 2023, 15 pavimentos, 73 unidades, Condomínio Residencial Metrocasa Vila Maltide, a 600 m da estação Vila Matilde. Compare com o preço do m² na Rua Cumai e o preço do m² em Vila Matilde.