Rua Cristiano Viana, 450
Quanto vale um imóvel neste endereço de Jardim Paulista, CEP 05411-000, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 7.688) fica −14,6% em relação à mediana de Jardim Paulista nos últimos 12 meses (R$ 8.998/m²).
Últimas vendas
Teve 5 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2026, saiu perto da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 09/2026 | 199 m² | R$ 1.530.000 | 7.688 |
| 08/2025 | 199 m² | R$ 1.650.000 | 8.291 |
| 09/2024 | 199 m² | R$ 1.480.000 | 7.437 |
| 09/2024 | 199 m² | R$ 1.250.000 | 6.281 |
| 09/2021 | 199 m² | R$ 750.000 | 3.769 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
1.753 m² de terreno
Metrô e trem planejados
- Linha 16-Violeta, estação Oscar Freirea 767 m
- Linha 16-Violeta, estação Teodoro Sampaioa 817 m
Aluguel
≈ R$ 118 /m² por mês
rendimento bruto ≈ 7,2% ao ano
Pelo preço pedido nos anúncios por perto.
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km1 públicas, 8 particulares
- Posto de saúdeCs Escola Geraldo de Paula Souza a 690 m
- HospitalHospital das Clinicas - Hc da Fmusp a 771 m
- Segurançana média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?199 m²: perto de R$ 1,45 mi · ajuste área, andar, vaga e reforma
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 6Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 6Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 6Quantas suítes?
4 de 6Em que andar fica o apê?
As vendas deste prédio ficam em torno do 8º andar. Acima dele o preço sobe e abaixo cai, cerca de 0,5% por andar até o 10º e menos depois.
5 de 6Quantas vagas de garagem?
6 de 6Como está o apê?
Num prédio de 32 anos, apê reformado é vendido por cerca de 17% a mais que os outros do prédio.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Jardim Paulista hojeR$ 9.431
- Vendas deste prédio (5 desde 2019, a última em 2026)−18%
- Idade do prédio (32 anos)−3%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−3%
- Localização dentro de Jardim Paulista+3%
- Vendas na mesma rua−2%
- Tamanho (199 m²)−1%
- m² estimado × 199 m²R$ 7.284
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Vista não entra.
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- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Jardim Paulista, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Anúncios à venda neste endereço3 imóveis anunciados agora, de R$ 2,04 mi a R$ 2,1 mi
Ver os apartamentos à venda neste prédio, com fotos e todos os preços →
Os anúncios pedem R$ 16.535/m² de área privativa (mediana). As 3 vendas registradas desde 2024 saíram a cerca de R$ 13.773/m² de área privativa (+20% no pedido). A Prefeitura registra a área construída, que inclui as áreas comuns; convertemos com a proporção de área privativa estimada pela idade do prédio (54%).
| Área | Qtos | Preço pedido | Imobiliária |
|---|---|---|---|
| 140 m² | 3 | R$ 2.042.000 | imperiorealimoveis ↗ |
| 107 m² | 3 | R$ 2.050.000 | fragataprivatebrokers ↗ |
| 127 m² | 3 | R$ 2.100.000 | lopes ↗ |
Anúncios dos sites das imobiliárias, vistos em 03/11/2026; o mesmo imóvel anunciado por várias imobiliárias aparece uma vez. Preço pedido não é preço de venda.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Cristiano Viana, 450, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano24 vendas desde 2006, com correção pelo IPCA
Desde 2006, foram 24 vendas registradas neste endereço. Corrigido pela inflação (IPCA), o m² mediano passou de R$ 4.387 em 2006 para R$ 7.688 em 2026.
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2006 | 4 | R$ 1.475 | R$ 4.387 |
| 2007 | 6 | R$ 1.508 | R$ 4.384 |
| 2008 | 1 | R$ 1.508 | R$ 4.098 |
| 2009 | 1 | R$ 1.960 | R$ 5.150 |
| 2010 | 3 | R$ 2.513 | R$ 6.185 |
| 2011 | 1 | R$ 3.070 | R$ 7.217 |
| 2014 | 1 | R$ 4.523 | R$ 9.072 |
| 2015 | 1 | R$ 4.940 | R$ 8.889 |
| 2017 | 1 | R$ 5.829 | R$ 9.261 |
| 2021 | 1 | R$ 3.769 | R$ 4.879 |
| 2024 | 2 | R$ 6.859 | R$ 7.544 |
| 2025 | 1 | R$ 8.291 | R$ 8.713 |
| 2026* | 1 | R$ 7.688 | R$ 7.688 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Edifício Ravena. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 00.163.336/0001-75).
Construção: Construído em 1994; 18 pavimentos contando o térreo; 64 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial vertical padrão C, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Lazer e condomínio: Piscina, quadra e elevador, segundo anúncios de 5 imobiliárias (10/2026). Condomínio de cerca de R$ 1.350 por mês na mediana de 4 anúncios, ou R$ 9,94 por m² de área útil. Fonte: anúncios de imobiliárias reunidos pelo itbisp.com; só o que duas ou mais imobiliárias informam.
Zoneamento: Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): eixo de transporte (metrô, trem ou corredor de ônibus): a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos, por isso é onde mais se lança. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 550 m em linha reta da estação Oscar Freire do metrô. Estações: GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 44.400 (3% sobre o valor mediano de R$ 1.480.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- Quanto vale hoje, por tamanho: 199 m², perto de R$ 1.450.000 (faixa de R$ 1.191.000 a R$ 1.784.000, 5 vendas desse tamanho). Estimativa pelas vendas do próprio prédio, com o preço corrigido pela variação do m² em Jardim Paulista até set/2026; área construída do IPTU.
- m² hoje: R$ 7.688 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Jardim Paulista nos últimos 12 meses é R$ 8.998, então o prédio fica −14,6% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 7.437 por m² e R$ 1.480.000 por unidade, em valores da época, em 5 vendas registradas; área mediana 199 m².
- Última venda: 09/2026 (este mês): R$ 1.530.000, 199 m², R$ 7.688 por m².
- Quantas vendas: 24 vendas registradas desde 2006; cerca de 1 por ano nos últimos três anos completos.
- Valorização: o m² mediano foi de R$ 1.475 em 2006 para R$ 2.513 em 2010 em valores da época (+70,3%); corrigido pela inflação (IPCA), de R$ 4.387 para R$ 6.185 (+41,0%). Só anos com 3 vendas ou mais.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1994, 18 pavimentos, 64 unidades, residencial vertical padrão C (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Edifício Ravena.
- Metrô ou trem mais perto: estação Oscar Freire do metrô, a 550 m em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 44.400 (3% sobre o valor mediano de R$ 1.480.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Cristiano Viana: nº 455: R$ 4.810/m² (5 vendas); nº 444: R$ 14.366/m² (1 venda); nº 463: R$ 6.266/m² (1 venda); nº 480: R$ 10.354/m² (2 vendas); nº 483: R$ 5.408/m² (4 vendas) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Rua Cristiano Viana, 450", https://itbisp.com/predio/rua-cristiano-viana-450 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
Outros prédios na Rua Cristiano Viana10 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Cristiano Viana, 450?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 199 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 1,45 mi, numa faixa provável de R$ 1,19 mi a R$ 1,78 mi (confiança média). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 5 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 1.480.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Rua Cristiano Viana, 450?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1994, tem 18 pavimentos contando o térreo e tem 64 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão C, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Rua Cristiano Viana, 450?
A mais próxima é a estação Oscar Freire do metrô, a cerca de 550 m em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Qual o zoneamento da Rua Cristiano Viana, 450?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): eixo de transporte (metrô, trem ou corredor de ônibus): a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos, por isso é onde mais se lança.
Que lazer tem o prédio da Rua Cristiano Viana, 450?
Os anúncios de 5 imobiliárias para este endereço citam piscina e quadra; só entram itens citados por duas ou mais delas. Confirme com o condomínio antes de fechar negócio.
Quanto é o condomínio do prédio da Rua Cristiano Viana, 450?
Nos 4 anúncios deste endereço vistos até 10/2026, o condomínio mediano é de R$ 1.350 por mês, cerca de R$ 9,94 por m² de área útil. Apartamentos maiores pagam mais; para o seu, multiplique a área útil pelo valor por m².
Quanto vale o m² na Rua Cristiano Viana, 450 com base em vendas reais?
Nas 5 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 7.437 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 1.480.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 7.688 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 7.688) fica −14,6% em relação à mediana de Jardim Paulista nos últimos 12 meses (R$ 8.998/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Cristiano Viana, 450?
A venda mais recente na base é de 09/2026. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Cristiano Viana, 450?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 1.480.000), o ITBI fica perto de R$ 44.400: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Quanto valorizou um apartamento na Rua Cristiano Viana, 450 desde 2006?
O m² mediano das vendas neste endereço foi de R$ 1.475 em 2006 para R$ 7.688 em 2026 em valores da época; corrigido pelo IPCA, de R$ 4.387 para R$ 7.688. São 24 vendas registradas no ITBI desde 2006.
Prédio construído em 1994, 18 pavimentos, 64 unidades, Condomínio Edifício Ravena, a 550 m da estação Oscar Freire. Compare com o preço do m² na Rua Cristiano Viana e o preço do m² em Jardim Paulista.