Condomínio Edifício Nicole (Rua Conego Eugenio Leite, 632)
Quanto vale um imóvel neste endereço de Pinheiros, CEP 05414-000, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 8.584) fica +0,5% em relação à mediana de Pinheiros nos últimos 12 meses (R$ 8.538/m²).
Últimas vendas
Teve 3 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2020, saiu perto da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 02/2020 | 234 m² | R$ 1.395.000 | 5.962 |
| 03/2019 | 234 m² | R$ 800.000 | 3.419 |
| 02/2019 | 234 m² | R$ 1.400.000 | 5.983 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Metrô e trem planejados
- Linha 16-Violeta, estação Teodoro Sampaioa 414 m
- Linha 20-Rosa, estação Fradique Coutinhoa 513 m
Aluguel
≈ R$ 103 /m² por mês
rendimento bruto ≈ 6,7% ao ano
Pelo preço pedido nos anúncios por perto.
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km2 públicas, 8 particulares
- Posto de saúdeCs Escola Geraldo de Paula Souza a 1,3 km
- HospitalHospital das Clinicas - Hc da Fmusp a 1,3 km
- Segurançamenos seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?234 m²: perto de R$ 1,91 mi · ajuste área, vaga e reforma
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 5Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 5Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 5Quantas suítes?
4 de 5Quantas vagas de garagem?
5 de 5Como está o apê?
Num prédio de 37 anos, apê reformado é vendido por cerca de 17% a mais que os outros do prédio.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Pinheiros hojeR$ 8.873
- Vendas deste prédio (3 desde 2019, a última em 2020)−15%
- Localização dentro de Pinheiros+9%
- Terreno do lote+4%
- Idade do prédio (37 anos)−3%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)+2%
- Anúncios do prédio (quartos, vagas, condomínio)−2%
- Vendas na mesma rua−1%
- m² estimado × 234 m²R$ 8.166
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Andar e vista não entram.
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- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Pinheiros, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Anúncios à venda neste endereço5 imóveis anunciados agora, de R$ 1,87 mi a R$ 2,79 mi
Ver os apartamentos à venda neste prédio, com fotos e todos os preços →
Os anúncios pedem R$ 12.258/m² de área privativa (mediana).
| Área | Qtos | Preço pedido | Imobiliária |
|---|---|---|---|
| 155 m² | 4 | R$ 1.874.950 | lopes ↗ |
| 155 m² | 3 | R$ 1.900.000 | lopes ↗ |
| 160 m² | 4 | R$ 1.940.000 | integracaoni ↗ |
| 155 m² | 3 | R$ 1.980.000 | lopes ↗ |
| 155 m² | 2 | R$ 2.790.000 | coelhodafonseca ↗ |
Anúncios dos sites das imobiliárias, vistos em 03/11/2026; o mesmo imóvel anunciado por várias imobiliárias aparece uma vez. Preço pedido não é preço de venda.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Conego Eugenio Leite, 632, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano3 vendas desde 2019, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2019 | 2 | R$ 4.701 | R$ 7.021 |
| 2020 | 1 | R$ 5.962 | R$ 8.584 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Edifício Nicole. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 61.373.569/0001-97).
Construção: Construído em 1989; 18 pavimentos contando o térreo; 32 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial vertical padrão D, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Lazer e condomínio: Piscina e elevador, segundo anúncios de 4 imobiliárias (10/2026). Condomínio de cerca de R$ 2.480 por mês na mediana de 6 anúncios, ou R$ 16,00 por m² de área útil. Fonte: anúncios de imobiliárias reunidos pelo itbisp.com; só o que duas ou mais imobiliárias informam.
Zoneamento: Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): eixo de transporte (metrô, trem ou corredor de ônibus): a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos, por isso é onde mais se lança. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 500 m em linha reta da estação Fradique Coutinho do metrô e a 250 m do corredor Campo Limpo / Rebouças / Centro. Estações e corredores de ônibus (SPTrans): GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 41.850 (3% sobre o valor mediano de R$ 1.395.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- Quanto vale hoje, por tamanho: 234 m², perto de R$ 1.911.000 (faixa de R$ 1.604.000 a R$ 2.281.000, 3 vendas desse tamanho). Estimativa pelas vendas do próprio prédio, com o preço corrigido pela variação do m² em Pinheiros até set/2026; área construída do IPTU.
- m² hoje: R$ 8.584 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Pinheiros nos últimos 12 meses é R$ 8.538, então o prédio fica +0,5% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 5.962 por m² e R$ 1.395.000 por unidade, em valores da época, em 3 vendas registradas; área mediana 234 m².
- Última venda: 02/2020 (há 79 meses): R$ 1.395.000, 234 m², R$ 5.962 por m².
- Quantas vendas: 3 vendas registradas desde 2019.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1989, 18 pavimentos, 32 unidades, residencial vertical padrão D (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Edifício Nicole.
- Metrô ou trem mais perto: estação Fradique Coutinho do metrô, a 500 m em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 41.850 (3% sobre o valor mediano de R$ 1.395.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Conego Eugenio Leite: nº 616: R$ 7.127/m² (1 venda); nº 613: R$ 6.939/m² (2 vendas); nº 655: R$ 3.711/m² (1 venda); nº 682: R$ 4.750/m² (1 venda); nº 693: R$ 6.973/m² (1 venda) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Condomínio Edifício Nicole (Rua Conego Eugenio Leite, 632)", https://itbisp.com/predio/rua-conego-eugenio-leite-632 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
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Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Conego Eugenio Leite, 632?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 234 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 1,91 mi, numa faixa provável de R$ 1,60 mi a R$ 2,28 mi (confiança média). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 3 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 1.395.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Rua Conego Eugenio Leite, 632?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1989, tem 18 pavimentos contando o térreo e tem 32 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão D, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Rua Conego Eugenio Leite, 632?
A mais próxima é a estação Fradique Coutinho do metrô, a cerca de 500 m em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Tem corredor de ônibus perto da Rua Conego Eugenio Leite, 632?
Sim: o corredor Campo Limpo / Rebouças / Centro passa a cerca de 250 m em linha reta, pelo mapa de corredores em operação da Prefeitura.
Qual o zoneamento da Rua Conego Eugenio Leite, 632?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): eixo de transporte (metrô, trem ou corredor de ônibus): a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos, por isso é onde mais se lança.
Que lazer tem o prédio da Rua Conego Eugenio Leite, 632?
Os anúncios de 4 imobiliárias para este endereço citam piscina; só entram itens citados por duas ou mais delas. Confirme com o condomínio antes de fechar negócio.
Quanto é o condomínio do prédio da Rua Conego Eugenio Leite, 632?
Nos 6 anúncios deste endereço vistos até 10/2026, o condomínio mediano é de R$ 2.480 por mês, cerca de R$ 16,00 por m² de área útil. Apartamentos maiores pagam mais; para o seu, multiplique a área útil pelo valor por m².
Quanto vale o m² na Rua Conego Eugenio Leite, 632 com base em vendas reais?
Nas 3 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 5.962 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 1.395.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 8.584 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 8.584) fica +0,5% em relação à mediana de Pinheiros nos últimos 12 meses (R$ 8.538/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Conego Eugenio Leite, 632?
A venda mais recente na base é de 02/2020. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Conego Eugenio Leite, 632?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 1.395.000), o ITBI fica perto de R$ 41.850: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio construído em 1989, 18 pavimentos, 32 unidades, a 500 m da estação Fradique Coutinho. Compare com o preço do m² em Pinheiros.