Condomínio Edifício Miami Life (Rua Conego Eugenio Leite, 873)
Quanto vale um imóvel neste endereço de Pinheiros, CEP 05414-012, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 8.385) fica −1,8% em relação à mediana de Pinheiros nos últimos 12 meses (R$ 8.538/m²).
Últimas vendas
Teve 3 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2020, saiu perto da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 03/2020 | 139 m² | R$ 810.000 | 5.827 |
| 11/2019 | 136 m² | R$ 850.000 | 6.250 |
| 01/2019 | 139 m² | R$ 700.000 | 5.036 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Metrô e trem planejados
- Linha 16-Violeta, estação Teodoro Sampaioa 200 m
- Linha 20-Rosa, estação Teodoro Sampaioa 304 m
Aluguel
≈ R$ 103 /m² por mês
rendimento bruto ≈ 6,8% ao ano
Pelo preço pedido nos anúncios por perto.
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km2 públicas, 8 particulares
- Posto de saúdeUBS Dr. Manoel Joaquim Pêra a 1,3 km
- HospitalHospital das Clinicas - Hc da Fmusp a 1,4 km
- Segurançamenos seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?139 m²: perto de R$ 1,27 mi · ajuste área, vaga e reforma
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 5Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 5Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 5Quantas suítes?
4 de 5Quantas vagas de garagem?
5 de 5Como está o apê?
Num prédio de 43 anos, apê reformado é vendido por cerca de 17% a mais que os outros do prédio.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Pinheiros hojeR$ 8.873
- Localização dentro de Pinheiros+10%
- Vendas deste prédio (3 desde 2019, a última em 2020)−8%
- Terreno do lote+5%
- Idade do prédio (43 anos)−3%
- Vendas na mesma rua−2%
- Outros fatores+3%
- m² estimado × 139 m²R$ 9.160
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Andar e vista não entram.
Receba o relatório completo por e-mail
- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Pinheiros, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Conego Eugenio Leite, 873, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano3 vendas desde 2019, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2019 | 2 | R$ 5.643 | R$ 8.359 |
| 2020 | 1 | R$ 5.827 | R$ 8.385 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Edifício Miami Life. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 54.456.223/0001-97).
Construção: Construído em 1983; 13 pavimentos contando o térreo; 48 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial vertical padrão C, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Lazer e condomínio: Quadra e elevador, segundo anúncios de 9 imobiliárias (10/2026). Condomínio de cerca de R$ 2.550 por mês na mediana de 10 anúncios, ou R$ 15,09 por m² de área útil. Fonte: anúncios de imobiliárias reunidos pelo itbisp.com; só o que duas ou mais imobiliárias informam.
Zoneamento: Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): eixo de transporte (metrô, trem ou corredor de ônibus): a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos, por isso é onde mais se lança. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 500 m em linha reta da estação Fradique Coutinho do metrô. Estações: GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 24.300 (3% sobre o valor mediano de R$ 810.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- Quanto vale hoje, por tamanho: 139 m², perto de R$ 1.273.000 (faixa de R$ 1.069.000 a R$ 1.529.000, 3 vendas desse tamanho). Estimativa pelas vendas do próprio prédio, com o preço corrigido pela variação do m² em Pinheiros até set/2026; área construída do IPTU.
- m² hoje: R$ 8.385 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Pinheiros nos últimos 12 meses é R$ 8.538, então o prédio fica −1,8% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 5.827 por m² e R$ 810.000 por unidade, em valores da época, em 3 vendas registradas; área mediana 139 m².
- Última venda: 03/2020 (há 78 meses): R$ 810.000, 139 m², R$ 5.827 por m².
- Quantas vendas: 3 vendas registradas desde 2019.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1983, 13 pavimentos, 48 unidades, residencial vertical padrão C (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Edifício Miami Life.
- Metrô ou trem mais perto: estação Fradique Coutinho do metrô, a 500 m em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 24.300 (3% sobre o valor mediano de R$ 810.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Conego Eugenio Leite: nº 866: R$ 7.969/m² (1 venda); nº 852: R$ 4.787/m² (1 venda); nº 901: R$ 5.000/m² (3 vendas); nº 693: R$ 6.973/m² (1 venda); nº 682: R$ 4.750/m² (1 venda) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Condomínio Edifício Miami Life (Rua Conego Eugenio Leite, 873)", https://itbisp.com/predio/rua-conego-eugenio-leite-873 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
Outros prédios na Rua Conego Eugenio Leite10 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Conego Eugenio Leite, 873?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 139 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 1,27 mi, numa faixa provável de R$ 1,07 mi a R$ 1,53 mi (confiança média). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 3 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 810.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Rua Conego Eugenio Leite, 873?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1983, tem 13 pavimentos contando o térreo e tem 48 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão C, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Rua Conego Eugenio Leite, 873?
A mais próxima é a estação Fradique Coutinho do metrô, a cerca de 500 m em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Qual o zoneamento da Rua Conego Eugenio Leite, 873?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): eixo de transporte (metrô, trem ou corredor de ônibus): a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos, por isso é onde mais se lança.
Que lazer tem o prédio da Rua Conego Eugenio Leite, 873?
Os anúncios de 9 imobiliárias para este endereço citam quadra; só entram itens citados por duas ou mais delas. Confirme com o condomínio antes de fechar negócio.
Quanto é o condomínio do prédio da Rua Conego Eugenio Leite, 873?
Nos 10 anúncios deste endereço vistos até 10/2026, o condomínio mediano é de R$ 2.550 por mês, cerca de R$ 15,09 por m² de área útil. Apartamentos maiores pagam mais; para o seu, multiplique a área útil pelo valor por m².
Quanto vale o m² na Rua Conego Eugenio Leite, 873 com base em vendas reais?
Nas 3 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 5.827 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 810.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 8.385 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 8.385) fica −1,8% em relação à mediana de Pinheiros nos últimos 12 meses (R$ 8.538/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Conego Eugenio Leite, 873?
A venda mais recente na base é de 03/2020. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Conego Eugenio Leite, 873?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 810.000), o ITBI fica perto de R$ 24.300: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio construído em 1983, 13 pavimentos, 48 unidades, a 500 m da estação Fradique Coutinho. Compare com o preço do m² em Pinheiros.