Rua Almeida Merces, 264
Quanto vale um imóvel neste endereço de Tucuruvi, CEP 02372-010, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 3.898) fica −15,5% em relação à mediana de Tucuruvi nos últimos 12 meses (R$ 4.615/m²).
Últimas vendas
Teve 3 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2024, saiu perto da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 04/2024 | 84 m² | R$ 293.371 | 3.493 |
| 04/2024 | 104 m² | R$ 293.371 | 2.821 |
| 05/2022 | 104 m² | R$ 355.000 | 3.413 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
662 m² de terreno
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km4 públicas, 8 particulares
- Posto de saúdeUBS Dona Mariquinha Sciascia a 298 m
- HospitalCentro Medico Pmesp a 1,2 km
- Segurançana média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um imóvel aqui hoje?104 m²: perto de R$ 446 mil · ajuste área
Quanto vale um imóvel aqui hoje?
Qual a área do seu imóvel?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Tucuruvi hojeR$ 4.854
- Vendas deste prédio (3 desde 2019, a última em 2024)−15%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)+10%
- Idade do prédio−4%
- Localização dentro de Tucuruvi−3%
- Outros fatores+1%
- m² estimado × 104 m²R$ 4.289
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Andar, vista, reforma e vaga não entram.
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- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Tucuruvi, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Almeida Merces, 264, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano3 vendas desde 2022, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2022 | 1 | R$ 3.413 | R$ 4.096 |
| 2024 | 2 | R$ 3.157 | R$ 3.523 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Construção: Construído em 1973; residencial horizontal padrão C, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Centralidade Ambiental (ZCa): comércio e serviços de bairro, onde se pode construir mais que na zona mista, com regras ambientais a mais. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 8.801 (3% sobre o valor mediano de R$ 293.371). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- m² hoje: R$ 3.898 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Tucuruvi nos últimos 12 meses é R$ 4.615, então o prédio fica −15,5% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 3.413 por m² e R$ 293.371 por unidade, em valores da época, em 3 vendas registradas; área mediana 104 m².
- Última venda: 04/2024 (há 29 meses): R$ 293.371, 84 m², R$ 3.493 por m².
- Quantas vendas: 3 vendas registradas desde 2022; cerca de 1 por ano nos últimos três anos completos.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1973, 2 pavimentos, residencial horizontal padrão C (escala de A, mais simples, a F).
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 8.801 (3% sobre o valor mediano de R$ 293.371; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Almeida Merces: nº 120: R$ 3.872/m² (9 vendas); nº 86: R$ 7.413/m² (1 venda) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Rua Almeida Merces, 264", https://itbisp.com/predio/rua-almeida-merces-264 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
Outros prédios na Rua Almeida Merces2 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Almeida Merces, 264?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um imóvel de 104 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 446 mil, numa faixa provável de R$ 377 mil a R$ 520 mil (confiança alta). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 3 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 293.371. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quando foi construído o imóvel da Rua Almeida Merces, 264?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1973. O IPTU classifica a construção como residencial horizontal padrão C, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual o zoneamento da Rua Almeida Merces, 264?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Centralidade Ambiental (ZCa): comércio e serviços de bairro, onde se pode construir mais que na zona mista, com regras ambientais a mais.
Quanto vale o m² na Rua Almeida Merces, 264 com base em vendas reais?
Nas 3 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 3.413 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 293.371 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 3.898 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 3.898) fica −15,5% em relação à mediana de Tucuruvi nos últimos 12 meses (R$ 4.615/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Almeida Merces, 264?
A venda mais recente na base é de 04/2024. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Almeida Merces, 264?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 293.371), o ITBI fica perto de R$ 8.801: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio construído em 1973. Compare com o preço do m² na Rua Almeida Merces e o preço do m² em Tucuruvi.