Avenida Jose Joaquim Seabra, 1261
Quanto vale um imóvel neste endereço de Rio Pequeno, CEP 05364-000, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 3.720) fica −12,5% em relação à mediana de Rio Pequeno nos últimos 12 meses (R$ 4.250/m²).
Últimas vendas
Teve 3 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2024, saiu perto da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 04/2024 | 90 m² | R$ 300.000 | 3.333 |
| 02/2022 | 90 m² | R$ 180.000 | 2.000 |
| 09/2019 | 90 m² | R$ 250.000 | 2.778 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
1.280 m² de terreno
Metrô e trem planejados
- Linha 22-Marrom, estação Rio Pequenoa 267 m
- Linha 22-Marrom, estação Hospital Universitárioa 1,1 km
Aluguel
≈ R$ 39 /m² por mês
rendimento bruto ≈ 6,9% ao ano
Pelo preço pedido nos anúncios por perto.
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km5 públicas, 8 particulares
- Posto de saúdeUBS José Marcílio Malta Cardoso a 649 m
- HospitalHospital Municipal Maternidade Jardim Sarah - Prof. Mario Degni a 1,5 km
- Segurançamenos seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?90 m²: perto de R$ 296 mil · ajuste área, andar, vaga e reforma
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 6Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 6Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 6Quantas suítes?
4 de 6Em que andar fica o apê?
As vendas deste prédio ficam em torno do 1º andar. Acima dele o preço sobe e abaixo cai, cerca de 0,5% por andar até o 10º e menos depois.
5 de 6Quantas vagas de garagem?
6 de 6Como está o apê?
Num prédio de 44 anos, apê reformado é vendido por cerca de 12% a mais que os outros do prédio.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Rio Pequeno hojeR$ 4.441
- Vendas deste prédio (3 desde 2019, a última em 2024)−18%
- Vendas na mesma rua−4%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−3%
- Idade do prédio (44 anos)−3%
- Localização dentro de Rio Pequeno+1%
- Outros fatores−1%
- m² estimado × 90 m²R$ 3.293
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Vista não entra.
Receba o relatório completo por e-mail
- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Rio Pequeno, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Anúncios à venda neste endereço3 imóveis anunciados agora, de R$ 255 mil a R$ 320 mil
Ver os apartamentos à venda neste prédio, com fotos e todos os preços →
Os anúncios pedem R$ 5.439/m² de área privativa (mediana).
| Área | Qtos | Preço pedido | Imobiliária |
|---|---|---|---|
| 57 m² | 2 | R$ 255.000 | lopes ↗ |
| 57 m² | 2 | R$ 310.000 | lopes ↗ |
| 57 m² | 2 | R$ 320.000 | lopes ↗ |
Anúncios dos sites das imobiliárias, vistos em 03/11/2026; o mesmo imóvel anunciado por várias imobiliárias aparece uma vez. Preço pedido não é preço de venda.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Avenida Jose Joaquim Seabra, 1261, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano5 vendas desde 2009, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2009 | 1 | R$ 611 | R$ 1.585 |
| 2013 | 1 | R$ 2.000 | R$ 4.191 |
| 2019 | 1 | R$ 2.778 | R$ 4.089 |
| 2022 | 1 | R$ 2.000 | R$ 2.476 |
| 2024 | 1 | R$ 3.333 | R$ 3.720 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Edifício Sant'anna. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 57.755.381/0001-36).
Construção: Construído em 1982; 10 pavimentos contando o térreo; 3 unidades neste número, sem contar vagas de garagem (o condomínio soma 36 unidades em 2 endereços); residencial vertical padrão C, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Mista (ZM): moradia, comércio e serviços juntos, com prédios de altura média. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 7.500 (3% sobre o valor mediano de R$ 250.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- Quanto vale hoje, por tamanho: 90 m², perto de R$ 296.000 (faixa de R$ 243.000 a R$ 365.000, 3 vendas desse tamanho). Estimativa pelas vendas do próprio prédio, com o preço corrigido pela variação do m² em Rio Pequeno até set/2026; área construída do IPTU.
- m² hoje: R$ 3.720 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Rio Pequeno nos últimos 12 meses é R$ 4.250, então o prédio fica −12,5% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 2.778 por m² e R$ 250.000 por unidade, em valores da época, em 3 vendas registradas; área mediana 90 m².
- Última venda: 04/2024 (há 29 meses): R$ 300.000, 90 m², R$ 3.333 por m².
- Quantas vendas: 5 vendas registradas desde 2009.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1982, 10 pavimentos, 3 unidades, residencial vertical padrão C (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Edifício Sant'anna.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 7.500 (3% sobre o valor mediano de R$ 250.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Avenida Jose Joaquim Seabra: nº 1331: R$ 4.490/m² (1 venda); nº 1335: R$ 2.490/m² (2 vendas); nº 1009: R$ 3.740/m² (1 venda); nº 932: R$ 4.470/m² (1 venda); nº 905: R$ 2.778/m² (14 vendas) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Avenida Jose Joaquim Seabra, 1261", https://itbisp.com/predio/avenida-jose-joaquim-seabra-1261 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
Outros prédios na Avenida Jose Joaquim Seabra10 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Avenida Jose Joaquim Seabra, 1261?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 90 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 296 mil, numa faixa provável de R$ 243 mil a R$ 365 mil (confiança média). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 3 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 250.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Avenida Jose Joaquim Seabra, 1261?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1982, tem 10 pavimentos contando o térreo e tem 3 unidades neste número, sem contar vagas de garagem (o condomínio soma 36 unidades em 2 endereços). O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão C, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual o zoneamento da Avenida Jose Joaquim Seabra, 1261?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Mista (ZM): moradia, comércio e serviços juntos, com prédios de altura média.
Quanto vale o m² na Avenida Jose Joaquim Seabra, 1261 com base em vendas reais?
Nas 3 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 2.778 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 250.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 3.720 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 3.720) fica −12,5% em relação à mediana de Rio Pequeno nos últimos 12 meses (R$ 4.250/m²).
Quando foi a última venda registrada na Avenida Jose Joaquim Seabra, 1261?
A venda mais recente na base é de 04/2024. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Avenida Jose Joaquim Seabra, 1261?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 250.000), o ITBI fica perto de R$ 7.500: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio construído em 1982, 10 pavimentos, 3 unidades, Condomínio Edifício Sant'anna. Compare com o preço do m² na Avenida Jose Joaquim Seabra e o preço do m² em Rio Pequeno.