Avenida Jose Higino Neves, 475
Quanto vale um imóvel neste endereço de Guaianases, CEP 08461-650, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 1.778) fica −37,2% em relação à mediana de Guaianases nos últimos 12 meses (R$ 2.833/m²).
Últimas vendas
Teve 2 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2026, saiu 11% acima da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 02/2026 | 56 m² | R$ 107.000 | 1.911 |
| 03/2024 | 56 m² | R$ 79.484 | 1.419 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
1.871 m² de terreno
Metrô e trem planejados
- Linha Coral, estação Lajeadoa 1,9 km
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km8 públicas, 1 particulares
- Posto de saúdeUBS Prefeito Prestes Maia a 456 m
- HospitalHospital Estadual de Guaianases - Jesus Teixeira da Costa a 1,1 km
- Segurançamenos seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?56 m²: perto de R$ 107 mil · ajuste área, andar e vaga
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 5Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 5Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 5Quantas suítes?
4 de 5Em que andar fica o apê?
As vendas deste prédio ficam em torno do 2º andar. Acima dele o preço sobe e abaixo cai, cerca de 0,5% por andar até o 10º e menos depois.
5 de 5Quantas vagas de garagem?
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Guaianases hojeR$ 2.868
- Vendas deste prédio (2 desde 2019, a última em 2026)−17%
- Localização dentro de Guaianases−11%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−5%
- Tamanho (56 m²)+4%
- Vendas na mesma rua−4%
- Idade do prédio (40 anos)−3%
- Terreno do lote−1%
- m² estimado × 56 m²R$ 1.919
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Vista e reforma não entram.
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- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Guaianases, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Avenida Jose Higino Neves, 475, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano16 vendas desde 2010, com correção pelo IPCA
Desde 2010, foram 16 vendas registradas neste endereço. Corrigido pela inflação (IPCA), o m² mediano passou de R$ 2.599 em 2010 para R$ 1.966 em 2026.
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2010 | 4 | R$ 1.048 | R$ 2.599 |
| 2011 | 5 | R$ 1.304 | R$ 3.064 |
| 2012 | 2 | R$ 1.760 | R$ 3.833 |
| 2013 | 1 | R$ 1.554 | R$ 3.291 |
| 2014 | 2 | R$ 2.455 | R$ 4.889 |
| 2024 | 1 | R$ 1.419 | R$ 1.590 |
| 2026* | 1 | R$ 1.911 | R$ 1.966 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Serra Formosa. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 06.233.819/0001-85).
Construção: Construído em 1986; 5 pavimentos contando o térreo; 60 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial vertical padrão A, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Mista de Interesse Social (ZMIS). Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 2.797 (3% sobre o valor mediano de R$ 93.242). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- m² hoje: R$ 1.778 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Guaianases nos últimos 12 meses é R$ 2.833, então o prédio fica −37,2% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 1.665 por m² e R$ 93.242 por unidade, em valores da época, em 2 vendas registradas; área mediana 56 m².
- Última venda: 02/2026 (há 7 meses): R$ 107.000, 56 m², R$ 1.911 por m².
- Quantas vendas: 16 vendas registradas desde 2010.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1986, 5 pavimentos, 60 unidades, residencial vertical padrão A (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Serra Formosa.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 2.797 (3% sobre o valor mediano de R$ 93.242; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Avenida Jose Higino Neves: nº 478: R$ 947/m² (2 vendas); nº 445: R$ 2.500/m² (3 vendas); nº 505: R$ 1.830/m² (4 vendas); nº 567: R$ 1.585/m² (2 vendas); nº 590: R$ 2.203/m² (2 vendas) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Avenida Jose Higino Neves, 475", https://itbisp.com/predio/avenida-jose-higino-neves-475 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
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Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Avenida Jose Higino Neves, 475?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 56 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 107 mil, numa faixa provável de R$ 85 mil a R$ 126 mil (confiança média). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 2 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 93.242. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Avenida Jose Higino Neves, 475?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1986, tem 5 pavimentos contando o térreo e tem 60 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão A, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual o zoneamento da Avenida Jose Higino Neves, 475?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Mista de Interesse Social (ZMIS).
Quanto vale o m² na Avenida Jose Higino Neves, 475 com base em vendas reais?
Nas 2 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 1.665 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 93.242 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 1.778 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 1.778) fica −37,2% em relação à mediana de Guaianases nos últimos 12 meses (R$ 2.833/m²).
Quando foi a última venda registrada na Avenida Jose Higino Neves, 475?
A venda mais recente na base é de 02/2026. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Avenida Jose Higino Neves, 475?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 93.242), o ITBI fica perto de R$ 2.797: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Quanto valorizou um apartamento na Avenida Jose Higino Neves, 475 desde 2010?
O m² mediano das vendas neste endereço foi de R$ 1.048 em 2010 para R$ 1.911 em 2026 em valores da época; corrigido pelo IPCA, de R$ 2.599 para R$ 1.966. São 16 vendas registradas no ITBI desde 2010.
Prédio construído em 1986, 5 pavimentos, 60 unidades, Condomínio Serra Formosa. Compare com o preço do m² na Avenida Jose Higino Neves e o preço do m² em Guaianases.