Condomínio Edifício Maria Eugenia (Avenida Cons Rodrigues Alves, 984)
Quanto vale um imóvel neste endereço de Vila Mariana, CEP 04014-002, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 7.717) fica +5,0% em relação à mediana de Vila Mariana nos últimos 12 meses (R$ 7.346/m²).
Últimas vendas
Teve 4 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2024, saiu 38% abaixo da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 07/2024 | 187 m² | R$ 805.000 | 4.305 |
| 11/2023 | 187 m² | R$ 1.200.000 | 6.417 |
| 09/2023 | 166 m² | R$ 1.400.000 | 8.434 |
| 09/2021 | 187 m² | R$ 1.170.213 | 6.258 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
750 m² de terreno
Metrô e trem planejados
- Linha 16-Violeta, estação Dante Pazzanesea 88 m
- Linha 16-Violeta, estação Parque Ibirapueraa 854 m
Aluguel
≈ R$ 69 /m² por mês
rendimento bruto ≈ 5,6% ao ano
Pelo preço pedido nos anúncios por perto.
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km1 públicas, 20 particulares
- Posto de saúdeUBS Vila Mariana - Diogo Nomura a 1,2 km
- HospitalHospital Estadual Dante Pazzanese a 500 m
- Segurançamais seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?187 m²: perto de R$ 1,30 mi · ajuste área, andar, vaga e reforma
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 6Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 6Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 6Quantas suítes?
4 de 6Em que andar fica o apê?
As vendas deste prédio ficam em torno do 11º andar. Acima dele o preço sobe e abaixo cai, cerca de 0,5% por andar até o 10º e menos depois.
5 de 6Quantas vagas de garagem?
6 de 6Como está o apê?
Num prédio de 56 anos, apê reformado é vendido por cerca de 19% a mais que os outros do prédio.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Vila Mariana hojeR$ 7.629
- Idade do prédio (56 anos)−4%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−3%
- Vendas deste prédio (4 desde 2019, a última em 2024)−3%
- Localização dentro de Vila Mariana+2%
- Outros fatores−1%
- m² estimado × 187 m²R$ 6.943
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Vista não entra.
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- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Vila Mariana, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Avenida Cons Rodrigues Alves, 984, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano17 vendas desde 2007, com correção pelo IPCA
Desde 2013, foram 17 vendas registradas neste endereço. Corrigido pela inflação (IPCA), o m² mediano passou de R$ 7.750 em 2013 para R$ 4.755 em 2024.
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2007 | 1 | R$ 896 | R$ 2.524 |
| 2009 | 2 | R$ 1.703 | R$ 4.404 |
| 2010 | 1 | R$ 1.807 | R$ 4.472 |
| 2011 | 1 | R$ 2.674 | R$ 6.076 |
| 2012 | 1 | R$ 3.556 | R$ 7.703 |
| 2013 | 3 | R$ 3.743 | R$ 7.750 |
| 2014 | 2 | R$ 4.605 | R$ 8.784 |
| 2015 | 2 | R$ 5.465 | R$ 9.597 |
| 2021 | 1 | R$ 6.258 | R$ 8.102 |
| 2023 | 2 | R$ 7.425 | R$ 8.509 |
| 2024 | 1 | R$ 4.305 | R$ 4.755 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Edifício Maria Eugenia. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 64.018.781/0001-24).
Construção: Construído em 1970; 15 pavimentos contando o térreo; 29 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial vertical padrão C, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Mista (ZM): moradia, comércio e serviços juntos, com prédios de altura média. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 1,0 km em linha reta da estação Ana Rosa do metrô. Estações: GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 35.553 (3% sobre o valor mediano de R$ 1.185.106). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- Quanto vale hoje, por tamanho: 166 m², perto de R$ 1.250.000 (faixa de R$ 1.050.000 a R$ 1.492.000, 1 venda desse tamanho); 187 m², perto de R$ 1.298.000 (faixa de R$ 1.090.000 a R$ 1.550.000, 3 vendas desse tamanho). Estimativa pelas vendas do próprio prédio, com o preço corrigido pela variação do m² em Vila Mariana até set/2026; área construída do IPTU.
- m² hoje: R$ 7.717 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Vila Mariana nos últimos 12 meses é R$ 7.346, então o prédio fica +5,0% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 6.337 por m² e R$ 1.185.106 por unidade, em valores da época, em 4 vendas registradas; área mediana 187 m².
- Última venda: 07/2024 (há 26 meses): R$ 805.000, 187 m², R$ 4.305 por m².
- Quantas vendas: 17 vendas registradas desde 2007; cerca de 1 por ano nos últimos três anos completos.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1970, 15 pavimentos, 29 unidades, residencial vertical padrão C (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Edifício Maria Eugenia.
- Metrô ou trem mais perto: estação Ana Rosa do metrô, a 1,0 km em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 35.553 (3% sobre o valor mediano de R$ 1.185.106; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Avenida Cons Rodrigues Alves: nº 999: R$ 7.432/m² (4 vendas); nº 966: R$ 6.353/m² (5 vendas); nº 961: R$ 5.159/m² (5 vendas); nº 948: R$ 7.083/m² (9 vendas); nº 1021: R$ 5.788/m² (3 vendas) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Condomínio Edifício Maria Eugenia (Avenida Cons Rodrigues Alves, 984)", https://itbisp.com/predio/avenida-cons-rodrigues-alves-984 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
Outros prédios na Avenida Cons Rodrigues Alves10 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Avenida Cons Rodrigues Alves, 984?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 187 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 1,30 mi, numa faixa provável de R$ 1,09 mi a R$ 1,55 mi (confiança média). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 4 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 1.185.106. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Avenida Cons Rodrigues Alves, 984?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1970, tem 15 pavimentos contando o térreo e tem 29 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão C, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Avenida Cons Rodrigues Alves, 984?
A mais próxima é a estação Ana Rosa do metrô, a cerca de 1,0 km em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Qual o zoneamento da Avenida Cons Rodrigues Alves, 984?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Mista (ZM): moradia, comércio e serviços juntos, com prédios de altura média.
Quanto vale o m² na Avenida Cons Rodrigues Alves, 984 com base em vendas reais?
Nas 4 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 6.337 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 1.185.106 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 7.717 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 7.717) fica +5,0% em relação à mediana de Vila Mariana nos últimos 12 meses (R$ 7.346/m²).
Quando foi a última venda registrada na Avenida Cons Rodrigues Alves, 984?
A venda mais recente na base é de 07/2024. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Avenida Cons Rodrigues Alves, 984?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 1.185.106), o ITBI fica perto de R$ 35.553: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Quanto valorizou um apartamento na Avenida Cons Rodrigues Alves, 984 desde 2013?
O m² mediano das vendas neste endereço foi de R$ 3.743 em 2013 para R$ 4.305 em 2024 em valores da época; corrigido pelo IPCA, de R$ 7.750 para R$ 4.755. São 17 vendas registradas no ITBI desde 2013.
Prédio construído em 1970, 15 pavimentos, 29 unidades. Compare com o preço do m² na Avenida Cons Rodrigues Alves e o preço do m² em Vila Mariana.