Condomínio Edifício Nacional (Rua Tres Rios, 482)
Quanto vale um imóvel neste endereço de Bom Retiro, CEP 01123-000, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 5.275) fica +25,7% em relação à mediana de Bom Retiro nos últimos 12 meses (R$ 4.196/m²).
Últimas vendas
Teve 4 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2025, saiu 6% acima da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 10/2025 | 75 m² | R$ 400.000 | 5.333 |
| 10/2023 | 72 m² | R$ 315.000 | 4.375 |
| 07/2023 | 75 m² | R$ 316.000 | 4.213 |
| 02/2023 | 72 m² | R$ 340.000 | 4.722 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
240 m² de terreno
Metrô e trem planejados
- Linha Rubi, estação Bom Retiroa 933 m
- Linha 19-Celeste, estação São Bentoa 1,7 km
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km4 públicas, 9 particulares
- Posto de saúdeUBS Bom Retiro - Dr. Octavio Augusto Rodovalho a 414 m
- HospitalCentro de Referência da Saude da Mulher - Hosp Est a 828 m
- Segurançamais seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?75 m²: perto de R$ 352 mil · ajuste área, vaga e reforma
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 5Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 5Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 5Quantas suítes?
4 de 5Quantas vagas de garagem?
5 de 5Como está o apê?
Num prédio de 56 anos, apê reformado é vendido por cerca de 19% a mais que os outros do prédio.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Bom Retiro hojeR$ 4.466
- Vendas deste prédio (4 desde 2019, a última em 2025)+17%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−4%
- Idade do prédio (56 anos)−4%
- Terreno do lote−2%
- Vendas na mesma rua−1%
- Tamanho (75 m²)+1%
- m² estimado × 75 m²R$ 4.687
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Andar e vista não entram.
Receba o relatório completo por e-mail
- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Bom Retiro, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Tres Rios, 482, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano6 vendas desde 2008, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2008 | 1 | R$ 1.600 | R$ 4.314 |
| 2017 | 1 | R$ 4.431 | R$ 7.040 |
| 2023 | 3 | R$ 4.375 | R$ 5.013 |
| 2025 | 1 | R$ 5.333 | R$ 5.572 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Edifício Nacional. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 24.186.052/0001-62).
Construção: Construído em 1970; 7 pavimentos contando o térreo; 13 unidades neste número, sem contar vagas de garagem (o condomínio soma 14 unidades em 2 endereços); residencial vertical padrão C, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona de Desenvolvimento Econômico 1 (ZDE-1). Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 500 m em linha reta da estação Júlio Prestes da CPTM. Estações: GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 9.840 (3% sobre o valor mediano de R$ 328.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- Quanto vale hoje, por tamanho: 75 m², perto de R$ 352.000 (faixa de R$ 299.000 a R$ 416.000, 4 vendas desse tamanho). Estimativa pelas vendas do próprio prédio, com o preço corrigido pela variação do m² em Bom Retiro até set/2026; área construída do IPTU.
- m² hoje: R$ 5.275 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Bom Retiro nos últimos 12 meses é R$ 4.196, então o prédio fica +25,7% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 4.549 por m² e R$ 328.000 por unidade, em valores da época, em 4 vendas registradas; área mediana 74 m².
- Última venda: 10/2025 (há 11 meses): R$ 400.000, 75 m², R$ 5.333 por m².
- Quantas vendas: 6 vendas registradas desde 2008; cerca de 1 por ano nos últimos três anos completos.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1970, 7 pavimentos, 13 unidades, residencial vertical padrão C (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Edifício Nacional.
- Metrô ou trem mais perto: estação Júlio Prestes da CPTM, a 500 m em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 9.840 (3% sobre o valor mediano de R$ 328.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Tres Rios: nº 484: R$ 3.030/m² (1 venda); nº 291: R$ 2.201/m² (4 vendas); nº 290: R$ 3.751/m² (2 vendas); nº 228: R$ 3.718/m² (7 vendas); nº 226: R$ 2.517/m² (2 vendas) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Condomínio Edifício Nacional (Rua Tres Rios, 482)", https://itbisp.com/predio/rua-tres-rios-482 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
Outros prédios na Rua Tres Rios10 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Tres Rios, 482?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 75 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 352 mil, numa faixa provável de R$ 299 mil a R$ 416 mil (confiança alta). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 4 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 328.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Rua Tres Rios, 482?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1970, tem 7 pavimentos contando o térreo e tem 13 unidades neste número, sem contar vagas de garagem (o condomínio soma 14 unidades em 2 endereços). O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão C, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Rua Tres Rios, 482?
A mais próxima é a estação Júlio Prestes da CPTM, a cerca de 500 m em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Qual o zoneamento da Rua Tres Rios, 482?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona de Desenvolvimento Econômico 1 (ZDE-1).
Quanto vale o m² na Rua Tres Rios, 482 com base em vendas reais?
Nas 4 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 4.549 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 328.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 5.275 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 5.275) fica +25,7% em relação à mediana de Bom Retiro nos últimos 12 meses (R$ 4.196/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Tres Rios, 482?
A venda mais recente na base é de 10/2025. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Tres Rios, 482?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 328.000), o ITBI fica perto de R$ 9.840: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio construído em 1970, 7 pavimentos, 13 unidades, a 500 m da estação Júlio Prestes. Compare com o preço do m² na Rua Tres Rios e o preço do m² em Bom Retiro.