Condomínio Praia do Iporanga (Rua Teodoro Riccio, 164)
Quanto vale um imóvel neste endereço de Sapopemba, CEP 03928-140, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 3.237) fica −5,0% em relação à mediana de Sapopemba nos últimos 12 meses (R$ 3.405/m²).
Últimas vendas
Teve 3 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2025, saiu 5% acima da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 09/2025 | 46 m² | R$ 150.000 | 3.261 |
| 03/2024 | 46 m² | R$ 78.669 | 1.710 |
| 09/2021 | 46 m² | R$ 115.000 | 2.500 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
4.394 m² de terreno
Metrô e trem planejados
- Linha Onix, estação Sapopembaa 1,1 km
- Linha Onix, estação Jardim Itápolisa 1,2 km
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km11 públicas, 2 particulares
- Posto de saúdeUBS Teotonio Vilela a 248 m
- HospitalHospital Estadual Local de Sapopemba a 923 m
- Segurançamenos seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?46 m²: perto de R$ 157 mil · ajuste área, vaga e reforma
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 5Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 5Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 5Quantas suítes?
4 de 5Quantas vagas de garagem?
5 de 5Como está o apê?
Num prédio de 40 anos, apê reformado é vendido por cerca de 12% a mais que os outros do prédio.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Sapopemba hojeR$ 3.560
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−9%
- Tamanho (46 m²)+7%
- Idade do prédio (40 anos)−3%
- Vendas deste prédio (3 desde 2019, a última em 2025)+3%
- Localização dentro de Sapopemba−1%
- m² estimado × 46 m²R$ 3.403
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Andar e vista não entram.
Receba o relatório completo por e-mail
- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Sapopemba, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Teodoro Riccio, 164, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano36 vendas desde 2006, com correção pelo IPCA
Desde 2010, foram 36 vendas registradas neste endereço. Corrigido pela inflação (IPCA), o m² mediano passou de R$ 4.559 em 2010 para R$ 3.410 em 2025.
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2006 | 1 | R$ 857 | R$ 2.549 |
| 2007 | 2 | R$ 989 | R$ 2.821 |
| 2008 | 1 | R$ 946 | R$ 2.543 |
| 2009 | 2 | R$ 1.204 | R$ 3.110 |
| 2010 | 3 | R$ 1.852 | R$ 4.559 |
| 2011 | 5 | R$ 2.174 | R$ 5.013 |
| 2012 | 4 | R$ 2.587 | R$ 5.798 |
| 2013 | 3 | R$ 3.152 | R$ 6.511 |
| 2014 | 3 | R$ 3.261 | R$ 6.323 |
| 2015 | 5 | R$ 3.587 | R$ 6.503 |
| 2016 | 2 | R$ 3.533 | R$ 5.795 |
| 2018 | 2 | R$ 3.587 | R$ 5.501 |
| 2021 | 1 | R$ 2.500 | R$ 3.237 |
| 2024 | 1 | R$ 1.710 | R$ 1.916 |
| 2025 | 1 | R$ 3.261 | R$ 3.410 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Praia do Iporanga. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 00.073.376/0001-26).
Construção: Construído em 1986; 5 pavimentos contando o térreo; 60 unidades neste número, sem contar vagas de garagem (o condomínio soma 120 unidades em 2 endereços); residencial vertical padrão A, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Mista de Interesse Social (ZMIS). Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 200 m em linha reta da estação Jardim Planalto do metrô. Estações: GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 3.450 (3% sobre o valor mediano de R$ 115.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- Quanto vale hoje, por tamanho: 46 m², perto de R$ 157.000 (faixa de R$ 128.000 a R$ 193.000, 3 vendas desse tamanho). Estimativa pelas vendas do próprio prédio, com o preço corrigido pela variação do m² em Sapopemba até set/2026; área construída do IPTU.
- m² hoje: R$ 3.237 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Sapopemba nos últimos 12 meses é R$ 3.405, então o prédio fica −5,0% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 2.500 por m² e R$ 115.000 por unidade, em valores da época, em 3 vendas registradas; área mediana 46 m².
- Última venda: 09/2025 (há 12 meses): R$ 150.000, 46 m², R$ 3.261 por m².
- Quantas vendas: 36 vendas registradas desde 2006; cerca de 1 por ano nos últimos três anos completos.
- Valorização: o m² mediano foi de R$ 1.852 em 2010 para R$ 3.587 em 2015 em valores da época (+93,7%); corrigido pela inflação (IPCA), de R$ 4.559 para R$ 6.503 (+42,6%). Só anos com 3 vendas ou mais.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1986, 5 pavimentos, 60 unidades, residencial vertical padrão A (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Praia do Iporanga.
- Metrô ou trem mais perto: estação Jardim Planalto do metrô, a 200 m em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 3.450 (3% sobre o valor mediano de R$ 115.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Teodoro Riccio: nº 156: R$ 4.087/m² (1 venda); nº 151: R$ 3.152/m² (2 vendas); nº 221: R$ 3.076/m² (4 vendas); nº 230: R$ 2.837/m² (7 vendas); nº 90: R$ 2.178/m² (3 vendas) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Condomínio Praia do Iporanga (Rua Teodoro Riccio, 164)", https://itbisp.com/predio/rua-teodoro-riccio-164 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
Outros prédios na Rua Teodoro Riccio7 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Teodoro Riccio, 164?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 46 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 157 mil, numa faixa provável de R$ 128 mil a R$ 193 mil (confiança média). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 3 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 115.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Rua Teodoro Riccio, 164?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1986, tem 5 pavimentos contando o térreo e tem 60 unidades neste número, sem contar vagas de garagem (o condomínio soma 120 unidades em 2 endereços). O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão A, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Rua Teodoro Riccio, 164?
A mais próxima é a estação Jardim Planalto do metrô, a cerca de 200 m em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Qual o zoneamento da Rua Teodoro Riccio, 164?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Mista de Interesse Social (ZMIS).
Quanto vale o m² na Rua Teodoro Riccio, 164 com base em vendas reais?
Nas 3 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 2.500 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 115.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 3.237 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 3.237) fica −5,0% em relação à mediana de Sapopemba nos últimos 12 meses (R$ 3.405/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Teodoro Riccio, 164?
A venda mais recente na base é de 09/2025. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Teodoro Riccio, 164?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 115.000), o ITBI fica perto de R$ 3.450: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Quanto valorizou um apartamento na Rua Teodoro Riccio, 164 desde 2010?
O m² mediano das vendas neste endereço foi de R$ 1.852 em 2010 para R$ 3.261 em 2025 em valores da época; corrigido pelo IPCA, de R$ 4.559 para R$ 3.410. São 36 vendas registradas no ITBI desde 2010.
Prédio construído em 1986, 5 pavimentos, 60 unidades, a 200 m da estação Jardim Planalto. Compare com o preço do m² na Rua Teodoro Riccio e o preço do m² em Sapopemba.