Condomínio Itacuruca (Rua S Caetano do Sul, 317)
Quanto vale um imóvel neste endereço de Grajaú, CEP 04840-230, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 2.165) fica −56,7% em relação à mediana de Grajaú nos últimos 12 meses (R$ 5.000/m²).
Últimas vendas
Teve 1 venda aqui desde 2019.
Foi em mai/2022.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 05/2022 | 40 m² | R$ 72.151 | 1.804 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
1.287 m² de terreno
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km13 públicas, 3 particulares
- Posto de saúdeUBS Anchieta a 724 m
- HospitalHospital Estadual do Grajau - Prof Liber John Alphonse Di Dio a 2,9 km
- Segurançamenos seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?40 m²: perto de R$ 148 mil · ajuste área e vaga
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 4Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 4Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 4Quantas suítes?
4 de 4Quantas vagas de garagem?
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Grajaú hojeR$ 5.102
- Localização dentro de Grajaú−16%
- Tamanho (40 m²)+9%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−8%
- Venda deste prédio (a única desde 2019, em 2022)−6%
- Idade do prédio (44 anos)−4%
- Vendas na mesma rua−4%
- Outros fatores−1%
- m² estimado × 40 m²R$ 3.712
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Andar, vista e reforma não entram.
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- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Grajaú, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua S Caetano do Sul, 317, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano30 vendas desde 2006, com correção pelo IPCA
Desde 2009, foram 30 vendas registradas neste endereço. Corrigido pela inflação (IPCA), o m² mediano passou de R$ 3.507 em 2009 para R$ 2.165 em 2022.
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2006 | 1 | R$ 838 | R$ 2.498 |
| 2007 | 2 | R$ 850 | R$ 2.420 |
| 2008 | 1 | R$ 1.100 | R$ 2.945 |
| 2009 | 3 | R$ 1.375 | R$ 3.507 |
| 2010 | 2 | R$ 1.688 | R$ 4.166 |
| 2011 | 3 | R$ 1.950 | R$ 4.620 |
| 2012 | 2 | R$ 3.000 | R$ 6.618 |
| 2013 | 7 | R$ 3.250 | R$ 6.651 |
| 2014 | 3 | R$ 3.125 | R$ 6.126 |
| 2015 | 1 | R$ 4.750 | R$ 8.787 |
| 2016 | 4 | R$ 3.750 | R$ 6.135 |
| 2022 | 1 | R$ 1.804 | R$ 2.165 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Itacuruca. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 05.613.527/0001-05).
Construção: Construído em 1982; 5 pavimentos contando o térreo; 40 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial vertical padrão A, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Mista de Interesse Social Ambiental (ZMISa). Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 2.165 (3% sobre o valor mediano de R$ 72.151). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- m² hoje: R$ 2.165 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Grajaú nos últimos 12 meses é R$ 5.000, então o prédio fica −56,7% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 1.804 por m² e R$ 72.151 por unidade, em valores da época, em 1 venda registrada; área mediana 40 m².
- Última venda: 05/2022 (há 52 meses): R$ 72.151, 40 m², R$ 1.804 por m².
- Quantas vendas: 30 vendas registradas desde 2006.
- Valorização: o m² mediano foi de R$ 1.375 em 2009 para R$ 3.750 em 2016 em valores da época (+172,7%); corrigido pela inflação (IPCA), de R$ 3.507 para R$ 6.135 (+75,0%). Só anos com 3 vendas ou mais.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1982, 5 pavimentos, 40 unidades, residencial vertical padrão A (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Itacuruca.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 2.165 (3% sobre o valor mediano de R$ 72.151; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua S Caetano do Sul: nº 225: R$ 2.917/m² (3 vendas); nº 518: R$ 3.588/m² (2 vendas); nº 555: R$ 2.066/m² (1 venda); nº 78: R$ 2.413/m² (2 vendas); nº 580: R$ 3.688/m² (2 vendas) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Condomínio Itacuruca (Rua S Caetano do Sul, 317)", https://itbisp.com/predio/rua-s-caetano-do-sul-317 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
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Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua S Caetano do Sul, 317?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 40 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 148 mil, numa faixa provável de R$ 122 mil a R$ 176 mil (confiança média). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor da venda registrada no ITBI desde 2019 foi de R$ 72.151. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Rua S Caetano do Sul, 317?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1982, tem 5 pavimentos contando o térreo e tem 40 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão A, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual o zoneamento da Rua S Caetano do Sul, 317?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Mista de Interesse Social Ambiental (ZMISa).
Quanto vale o m² na Rua S Caetano do Sul, 317 com base em vendas reais?
Na venda registrada no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 1.804 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 72.151 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 2.165 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 2.165) fica −56,7% em relação à mediana de Grajaú nos últimos 12 meses (R$ 5.000/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua S Caetano do Sul, 317?
A venda mais recente na base é de 05/2022. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua S Caetano do Sul, 317?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 72.151), o ITBI fica perto de R$ 2.165: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Quanto valorizou um apartamento na Rua S Caetano do Sul, 317 desde 2009?
O m² mediano das vendas neste endereço foi de R$ 1.375 em 2009 para R$ 1.804 em 2022 em valores da época; corrigido pelo IPCA, de R$ 3.507 para R$ 2.165. São 30 vendas registradas no ITBI desde 2009.
Prédio construído em 1982, 5 pavimentos, 40 unidades. Compare com o preço do m² em Grajaú.