Condomínio Edifício Palacete Luz (Rua Prates, 39)
Quanto vale um imóvel neste endereço de Bom Retiro, CEP 01121-000, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 3.405) fica −18,8% em relação à mediana de Bom Retiro nos últimos 12 meses (R$ 4.196/m²).
Últimas vendas
Teve 1 venda aqui desde 2019.
Foi em set/2019.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 09/2019 | 83 m² | R$ 192.000 | 2.313 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Metrô e trem planejados
- Linha 19-Celeste, estação São Bentoa 1,1 km
- Linha Rubi, estação Bom Retiroa 1,2 km
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km3 públicas, 7 particulares
- Posto de saúdeUBS Bom Retiro - Dr. Octavio Augusto Rodovalho a 932 m
- HospitalCentro de Referência da Saude da Mulher - Hosp Est a 661 m
- Segurançamenos seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?83 m²: perto de R$ 329 mil · ajuste área e vaga
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 4Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 4Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 4Quantas suítes?
4 de 4Quantas vagas de garagem?
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Bom Retiro hojeR$ 4.466
- Venda deste prédio (a única desde 2019, em 2019)−8%
- Vendas na mesma rua−6%
- Tamanho (83 m²)+4%
- Terreno do lote+4%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−3%
- Localização dentro de Bom Retiro−3%
- Outros fatores+1%
- m² estimado × 83 m²R$ 3.963
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Andar, vista e reforma não entram.
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- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Bom Retiro, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Anúncios à venda neste endereço1 imóvel anunciado agora, R$ 636 mil
Os anúncios pedem R$ 5.008/m² de área privativa (mediana).
| Área | Qtos | Preço pedido | Imobiliária |
|---|---|---|---|
| 127 m² | 2 | R$ 636.000 | lopes ↗ |
Anúncios dos sites das imobiliárias, vistos em 03/11/2026; o mesmo imóvel anunciado por várias imobiliárias aparece uma vez. Preço pedido não é preço de venda.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Prates, 39, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano13 vendas desde 2007, com correção pelo IPCA
Desde 2007, foram 13 vendas registradas neste endereço. Corrigido pela inflação (IPCA), o m² mediano passou de R$ 1.115 em 2007 para R$ 3.405 em 2019.
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2007 | 3 | R$ 388 | R$ 1.115 |
| 2008 | 3 | R$ 464 | R$ 1.280 |
| 2009 | 1 | R$ 464 | R$ 1.228 |
| 2010 | 3 | R$ 1.484 | R$ 3.572 |
| 2012 | 1 | R$ 2.313 | R$ 5.112 |
| 2013 | 1 | R$ 2.289 | R$ 4.617 |
| 2019 | 1 | R$ 2.313 | R$ 3.405 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Edifício Palacete Luz. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 67.354.597/0001-43).
Construção: Construído em 1938; 7 pavimentos contando o térreo; 36 unidades neste número, sem contar vagas de garagem (o condomínio soma 46 unidades em 11 endereços); residencial vertical padrão B, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Centralidade (ZC): comércio e serviços de bairro, onde se pode construir mais que na zona mista. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 300 m em linha reta da estação Luz da CPTM. Estações: GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 5.760 (3% sobre o valor mediano de R$ 192.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- m² hoje: R$ 3.405 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Bom Retiro nos últimos 12 meses é R$ 4.196, então o prédio fica −18,8% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 2.313 por m² e R$ 192.000 por unidade, em valores da época, em 1 venda registrada; área mediana 83 m².
- Última venda: 09/2019 (há 84 meses): R$ 192.000, 83 m², R$ 2.313 por m².
- Quantas vendas: 13 vendas registradas desde 2007.
- Valorização: o m² mediano foi de R$ 388 em 2007 para R$ 1.484 em 2010 em valores da época (+282,6%); corrigido pela inflação (IPCA), de R$ 1.115 para R$ 3.572 (+220,3%). Só anos com 3 vendas ou mais.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1938, 7 pavimentos, 36 unidades, residencial vertical padrão B (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Edifício Palacete Luz.
- Metrô ou trem mais perto: estação Luz da CPTM, a 300 m em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 5.760 (3% sobre o valor mediano de R$ 192.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Prates: nº 125: R$ 5.766/m² (1 venda); nº 209: R$ 2.500/m² (5 vendas); nº 225: R$ 2.863/m² (3 vendas); nº 364: R$ 2.055/m² (1 venda); nº 384: R$ 1.475/m² (5 vendas) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Condomínio Edifício Palacete Luz (Rua Prates, 39)", https://itbisp.com/predio/rua-prates-39 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
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Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Prates, 39?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 83 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 329 mil, numa faixa provável de R$ 282 mil a R$ 379 mil (confiança alta). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor da venda registrada no ITBI desde 2019 foi de R$ 192.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Rua Prates, 39?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1938, tem 7 pavimentos contando o térreo e tem 36 unidades neste número, sem contar vagas de garagem (o condomínio soma 46 unidades em 11 endereços). O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão B, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Rua Prates, 39?
A mais próxima é a estação Luz da CPTM, a cerca de 300 m em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Qual o zoneamento da Rua Prates, 39?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Centralidade (ZC): comércio e serviços de bairro, onde se pode construir mais que na zona mista.
Quanto vale o m² na Rua Prates, 39 com base em vendas reais?
Na venda registrada no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 2.313 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 192.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 3.405 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 3.405) fica −18,8% em relação à mediana de Bom Retiro nos últimos 12 meses (R$ 4.196/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Prates, 39?
A venda mais recente na base é de 09/2019. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Prates, 39?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 192.000), o ITBI fica perto de R$ 5.760: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Quanto valorizou um apartamento na Rua Prates, 39 desde 2007?
O m² mediano das vendas neste endereço foi de R$ 388 em 2007 para R$ 2.313 em 2019 em valores da época; corrigido pelo IPCA, de R$ 1.115 para R$ 3.405. São 13 vendas registradas no ITBI desde 2007.
Prédio construído em 1938, 7 pavimentos, 36 unidades, a 300 m da estação Luz. Compare com o preço do m² em Bom Retiro.