Rua Prates, 225
Quanto vale um imóvel neste endereço de Bom Retiro, CEP 01121-000, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 3.839) fica −8,5% em relação à mediana de Bom Retiro nos últimos 12 meses (R$ 4.196/m²).
Últimas vendas
Teve 3 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2022, saiu 19% acima da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 06/2022 | 117 m² | R$ 450.000 | 3.846 |
| 09/2021 | 117 m² | R$ 300.000 | 2.564 |
| 05/2021 | 117 m² | R$ 335.000 | 2.863 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Metrô e trem planejados
- Linha Rubi, estação Bom Retiroa 1,2 km
- Linha 19-Celeste, estação São Bentoa 1,3 km
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km4 públicas, 7 particulares
- Posto de saúdeUBS Bom Retiro - Dr. Octavio Augusto Rodovalho a 811 m
- HospitalCentro de Referência da Saude da Mulher - Hosp Est a 755 m
- Segurançamenos seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?117 m²: perto de R$ 436 mil · ajuste área, vaga e reforma
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 5Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 5Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 5Quantas suítes?
4 de 5Quantas vagas de garagem?
5 de 5Como está o apê?
Num prédio de 71 anos, apê reformado é vendido por cerca de 19% a mais que os outros do prédio.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Bom Retiro hojeR$ 4.466
- Vendas deste prédio (3 desde 2019, a última em 2022)−12%
- Vendas na mesma rua−6%
- Terreno do lote+4%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−3%
- Tamanho (117 m²)+3%
- Localização dentro de Bom Retiro−2%
- m² estimado × 117 m²R$ 3.725
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Andar e vista não entram.
Receba o relatório completo por e-mail
- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Bom Retiro, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Prates, 225, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano22 vendas desde 2006, com correção pelo IPCA
Desde 2007, foram 22 vendas registradas neste endereço. Corrigido pela inflação (IPCA), o m² mediano passou de R$ 1.324 em 2007 para R$ 4.585 em 2022.
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2006 | 2 | R$ 523 | R$ 1.550 |
| 2007 | 3 | R$ 470 | R$ 1.324 |
| 2008 | 2 | R$ 861 | R$ 2.376 |
| 2009 | 2 | R$ 595 | R$ 1.554 |
| 2010 | 1 | R$ 532 | R$ 1.317 |
| 2011 | 3 | R$ 1.111 | R$ 2.580 |
| 2012 | 2 | R$ 2.436 | R$ 5.351 |
| 2015 | 2 | R$ 1.079 | R$ 1.898 |
| 2016 | 1 | R$ 1.692 | R$ 2.825 |
| 2017 | 1 | R$ 3.761 | R$ 5.964 |
| 2021 | 2 | R$ 2.714 | R$ 3.579 |
| 2022 | 1 | R$ 3.846 | R$ 4.585 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Edifício Jardim. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 54.575.535/0001-10).
Construção: Construído em 1955; 14 pavimentos contando o térreo; 48 unidades neste número, sem contar vagas de garagem (o condomínio soma 50 unidades em 3 endereços); residencial vertical padrão C, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Centralidade (ZC): comércio e serviços de bairro, onde se pode construir mais que na zona mista. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 400 m em linha reta da estação Luz da CPTM. Estações: GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 10.050 (3% sobre o valor mediano de R$ 335.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- Quanto vale hoje, por tamanho: 117 m², perto de R$ 436.000 (faixa de R$ 368.000 a R$ 520.000, 3 vendas desse tamanho). Estimativa pelas vendas do próprio prédio, com o preço corrigido pela variação do m² em Bom Retiro até set/2026; área construída do IPTU.
- m² hoje: R$ 3.839 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Bom Retiro nos últimos 12 meses é R$ 4.196, então o prédio fica −8,5% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 2.863 por m² e R$ 335.000 por unidade, em valores da época, em 3 vendas registradas; área mediana 117 m².
- Última venda: 06/2022 (há 51 meses): R$ 450.000, 117 m², R$ 3.846 por m².
- Quantas vendas: 22 vendas registradas desde 2006.
- Valorização: o m² mediano foi de R$ 470 em 2007 para R$ 1.111 em 2011 em valores da época (+136,4%); corrigido pela inflação (IPCA), de R$ 1.324 para R$ 2.580 (+94,8%). Só anos com 3 vendas ou mais.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1955, 14 pavimentos, 48 unidades, residencial vertical padrão C (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Edifício Jardim.
- Metrô ou trem mais perto: estação Luz da CPTM, a 400 m em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 10.050 (3% sobre o valor mediano de R$ 335.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Prates: nº 209: R$ 2.500/m² (5 vendas); nº 125: R$ 5.766/m² (1 venda); nº 364: R$ 2.055/m² (1 venda); nº 384: R$ 1.475/m² (5 vendas); nº 39: R$ 2.313/m² (1 venda) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Rua Prates, 225", https://itbisp.com/predio/rua-prates-225 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
Outros prédios na Rua Prates10 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Prates, 225?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 117 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 436 mil, numa faixa provável de R$ 368 mil a R$ 520 mil (confiança média). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 3 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 335.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Rua Prates, 225?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1955, tem 14 pavimentos contando o térreo e tem 48 unidades neste número, sem contar vagas de garagem (o condomínio soma 50 unidades em 3 endereços). O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão C, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Rua Prates, 225?
A mais próxima é a estação Luz da CPTM, a cerca de 400 m em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Qual o zoneamento da Rua Prates, 225?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Centralidade (ZC): comércio e serviços de bairro, onde se pode construir mais que na zona mista.
Quanto vale o m² na Rua Prates, 225 com base em vendas reais?
Nas 3 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 2.863 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 335.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 3.839 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 3.839) fica −8,5% em relação à mediana de Bom Retiro nos últimos 12 meses (R$ 4.196/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Prates, 225?
A venda mais recente na base é de 06/2022. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Prates, 225?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 335.000), o ITBI fica perto de R$ 10.050: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Quanto valorizou um apartamento na Rua Prates, 225 desde 2007?
O m² mediano das vendas neste endereço foi de R$ 470 em 2007 para R$ 3.846 em 2022 em valores da época; corrigido pelo IPCA, de R$ 1.324 para R$ 4.585. São 22 vendas registradas no ITBI desde 2007.
Prédio construído em 1955, 14 pavimentos, 48 unidades, Condomínio Edifício Jardim, a 400 m da estação Luz. Compare com o preço do m² em Bom Retiro.