Rua Pde Leao Peruche, 409
Quanto vale um imóvel neste endereço de Tucuruvi, CEP 02309-130, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 3.960) fica −14,2% em relação à mediana de Tucuruvi nos últimos 12 meses (R$ 4.615/m²).
Últimas vendas
Teve 3 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2025, saiu perto da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 12/2025 | 168 m² | R$ 640.000 | 3.810 |
| 06/2024 | 170 m² | R$ 490.000 | 2.882 |
| 07/2023 | 170 m² | R$ 595.000 | 3.500 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
565 m² de terreno
Aluguel
≈ R$ 55 /m² por mês
rendimento bruto ≈ 7,1% ao ano
Pelo preço pedido nos anúncios por perto.
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km7 públicas, 17 particulares
- Posto de saúdeAma/UBS Wamberto Dias da Costa a 873 m
- HospitalUnidade Brasilandia Cies a 578 m
- Segurançana média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um imóvel aqui hoje?170 m²: perto de R$ 614 mil · ajuste área
Quanto vale um imóvel aqui hoje?
Qual a área do seu imóvel?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Tucuruvi hojeR$ 4.854
- Vendas deste prédio (3 desde 2019, a última em 2025)−22%
- Tamanho (170 m²)−4%
- Vendas na mesma rua+3%
- Localização dentro de Tucuruvi−2%
- Terreno do lote−2%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)+2%
- Idade do prédio−1%
- m² estimado × 170 m²R$ 3.609
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Andar, vista, reforma e vaga não entram.
Receba o relatório completo por e-mail
- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Tucuruvi, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Pde Leao Peruche, 409, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano7 vendas desde 2008, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2008 | 1 | R$ 971 | R$ 2.638 |
| 2010 | 1 | R$ 893 | R$ 2.260 |
| 2013 | 1 | R$ 2.083 | R$ 4.342 |
| 2015 | 1 | R$ 2.353 | R$ 4.265 |
| 2023 | 1 | R$ 3.500 | R$ 4.040 |
| 2024 | 1 | R$ 2.882 | R$ 3.196 |
| 2025 | 1 | R$ 3.810 | R$ 3.960 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Residencial Villagio de Lucca II. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 19.394.798/0001-21).
Construção: Construído em 2004; 8 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial horizontal padrão C, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Centralidade (ZC): comércio e serviços de bairro, onde se pode construir mais que na zona mista. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 400 m em linha reta da estação Tucuruvi do metrô. Estações: GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 17.850 (3% sobre o valor mediano de R$ 595.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- Quanto vale hoje, por tamanho: 170 m², perto de R$ 614.000 (faixa de R$ 518.000 a R$ 716.000, 3 vendas desse tamanho). Estimativa pelas vendas do próprio prédio, com o preço corrigido pela variação do m² em Tucuruvi até set/2026; área construída do IPTU.
- m² hoje: R$ 3.960 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Tucuruvi nos últimos 12 meses é R$ 4.615, então o prédio fica −14,2% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 3.500 por m² e R$ 595.000 por unidade, em valores da época, em 3 vendas registradas; área mediana 170 m².
- Última venda: 12/2025 (há 9 meses): R$ 640.000, 168 m², R$ 3.810 por m².
- Quantas vendas: 7 vendas registradas desde 2008; cerca de 1 por ano nos últimos três anos completos.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 2004, 2 pavimentos, 8 unidades, residencial horizontal padrão C (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Residencial Villagio de Lucca II.
- Metrô ou trem mais perto: estação Tucuruvi do metrô, a 400 m em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 17.850 (3% sobre o valor mediano de R$ 595.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Pde Leao Peruche: nº 395: R$ 5.833/m² (1 venda); nº 382: R$ 6.481/m² (1 venda); nº 446: R$ 4.944/m² (2 vendas); nº 371: R$ 10.989/m² (1 venda); nº 358: R$ 3.194/m² (9 vendas) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Rua Pde Leao Peruche, 409", https://itbisp.com/predio/rua-pde-leao-peruche-409 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
Outros prédios na Rua Pde Leao Peruche10 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Pde Leao Peruche, 409?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um imóvel de 170 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 614 mil, numa faixa provável de R$ 518 mil a R$ 716 mil (confiança alta). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 3 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 595.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quando foi construído o imóvel da Rua Pde Leao Peruche, 409?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 2004 e tem 8 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial horizontal padrão C, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Rua Pde Leao Peruche, 409?
A mais próxima é a estação Tucuruvi do metrô, a cerca de 400 m em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Qual o zoneamento da Rua Pde Leao Peruche, 409?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Centralidade (ZC): comércio e serviços de bairro, onde se pode construir mais que na zona mista.
Quanto vale o m² na Rua Pde Leao Peruche, 409 com base em vendas reais?
Nas 3 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 3.500 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 595.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 3.960 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 3.960) fica −14,2% em relação à mediana de Tucuruvi nos últimos 12 meses (R$ 4.615/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Pde Leao Peruche, 409?
A venda mais recente na base é de 12/2025. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Pde Leao Peruche, 409?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 595.000), o ITBI fica perto de R$ 17.850: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio construído em 2004, 8 unidades, Condomínio Residencial Villagio de Lucca II, a 400 m da estação Tucuruvi. Compare com o preço do m² na Rua Pde Leao Peruche e o preço do m² em Tucuruvi.