Rua Pde Joao Manuel, 1089
Quanto vale um imóvel neste endereço de Jardim Paulista, CEP 01411-001, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 17.020) fica +89,2% em relação à mediana de Jardim Paulista nos últimos 12 meses (R$ 8.998/m²).
Últimas vendas
Teve 4 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2025, saiu perto da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 05/2025 | 348 m² | R$ 5.650.000 | 16.236 |
| 11/2022 | 348 m² | R$ 5.650.000 | 16.236 |
| 04/2020 | 348 m² | R$ 3.800.000 | 10.920 |
| 08/2019 | 348 m² | R$ 4.000.000 | 11.494 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
1.126 m² de terreno
Metrô e trem planejados
- Linha 16-Violeta, estação Nove de Julhoa 739 m
- Linha 16-Violeta, estação Oscar Freirea 744 m
Aluguel
≈ R$ 109 /m² por mês
rendimento bruto ≈ 6,0% ao ano
Pelo preço pedido nos anúncios por perto.
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km0 públicas, 11 particulares
- Posto de saúdeCs Escola Geraldo de Paula Souza a 1,6 km
- HospitalInstituto de Psiquiatria - Hc/Fmusp a 914 m
- Segurançamais seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?348 m²: perto de R$ 5,50 mi · ajuste área, andar, vaga e reforma
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 6Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 6Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 6Quantas suítes?
4 de 6Em que andar fica o apê?
As vendas deste prédio ficam em torno do 1º andar. Acima dele o preço sobe e abaixo cai, cerca de 0,5% por andar até o 10º e menos depois.
5 de 6Quantas vagas de garagem?
6 de 6Como está o apê?
Num prédio de 49 anos, apê reformado é vendido por cerca de 19% a mais que os outros do prédio.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Jardim Paulista hojeR$ 9.431
- Vendas deste prédio (4 desde 2019, a última em 2025)+57%
- Localização dentro de Jardim Paulista+8%
- Vendas na mesma rua+3%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−2%
- Idade do prédio (49 anos)−2%
- m² estimado × 348 m²R$ 15.793
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Vista não entra.
Receba o relatório completo por e-mail
- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Jardim Paulista, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Pde Joao Manuel, 1089, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano14 vendas desde 2010, com correção pelo IPCA
Desde 2010, foram 14 vendas registradas neste endereço. Corrigido pela inflação (IPCA), o m² mediano passou de R$ 7.446 em 2010 para R$ 17.127 em 2025.
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2010 | 4 | R$ 2.996 | R$ 7.446 |
| 2012 | 1 | R$ 5.460 | R$ 12.118 |
| 2013 | 2 | R$ 4.618 | R$ 9.612 |
| 2015 | 1 | R$ 7.902 | R$ 14.427 |
| 2018 | 2 | R$ 8.477 | R$ 13.151 |
| 2019 | 1 | R$ 11.494 | R$ 16.914 |
| 2020 | 1 | R$ 10.920 | R$ 15.761 |
| 2022 | 1 | R$ 16.236 | R$ 19.419 |
| 2025 | 1 | R$ 16.236 | R$ 17.127 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Edifício Verbena. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 54.241.476/0001-43).
Construção: Construído em 1977; 15 pavimentos contando o térreo; 14 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial vertical padrão D, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Mista (ZM): moradia, comércio e serviços juntos, com prédios de altura média. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 850 m em linha reta da estação Oscar Freire do metrô. Estações: GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 144.750 (3% sobre o valor mediano de R$ 4.825.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- Quanto vale hoje, por tamanho: 348 m², perto de R$ 5.496.000 (faixa de R$ 4.656.000 a R$ 6.555.000, 4 vendas desse tamanho). Estimativa pelas vendas do próprio prédio, com o preço corrigido pela variação do m² em Jardim Paulista até set/2026; área construída do IPTU.
- m² hoje: R$ 17.020 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Jardim Paulista nos últimos 12 meses é R$ 8.998, então o prédio fica +89,2% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 13.865 por m² e R$ 4.825.000 por unidade, em valores da época, em 4 vendas registradas; área mediana 348 m².
- Última venda: 05/2025 (há 16 meses): R$ 5.650.000, 348 m², R$ 16.236 por m².
- Quantas vendas: 14 vendas registradas desde 2010.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1977, 15 pavimentos, 14 unidades, residencial vertical padrão D (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Edifício Verbena.
- Metrô ou trem mais perto: estação Oscar Freire do metrô, a 850 m em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 144.750 (3% sobre o valor mediano de R$ 4.825.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Pde Joao Manuel: nº 1100: R$ 10.462/m² (5 vendas); nº 1126: R$ 5.187/m² (2 vendas); nº 1029: R$ 11.282/m² (5 vendas); nº 1163: R$ 11.312/m² (3 vendas); nº 1175: R$ 12.700/m² (2 vendas) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Rua Pde Joao Manuel, 1089", https://itbisp.com/predio/rua-pde-joao-manuel-1089 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
Outros prédios na Rua Pde Joao Manuel10 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Pde Joao Manuel, 1089?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 348 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 5,50 mi, numa faixa provável de R$ 4,66 mi a R$ 6,55 mi (confiança média). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 4 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 4.825.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Rua Pde Joao Manuel, 1089?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1977, tem 15 pavimentos contando o térreo e tem 14 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão D, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Rua Pde Joao Manuel, 1089?
A mais próxima é a estação Oscar Freire do metrô, a cerca de 850 m em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Qual o zoneamento da Rua Pde Joao Manuel, 1089?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Mista (ZM): moradia, comércio e serviços juntos, com prédios de altura média.
Quanto vale o m² na Rua Pde Joao Manuel, 1089 com base em vendas reais?
Nas 4 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 13.865 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 4.825.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 17.020 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 17.020) fica +89,2% em relação à mediana de Jardim Paulista nos últimos 12 meses (R$ 8.998/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Pde Joao Manuel, 1089?
A venda mais recente na base é de 05/2025. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Pde Joao Manuel, 1089?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 4.825.000), o ITBI fica perto de R$ 144.750: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Quanto valorizou um apartamento na Rua Pde Joao Manuel, 1089 desde 2010?
O m² mediano das vendas neste endereço foi de R$ 2.996 em 2010 para R$ 16.236 em 2025 em valores da época; corrigido pelo IPCA, de R$ 7.446 para R$ 17.127. São 14 vendas registradas no ITBI desde 2010.
Prédio construído em 1977, 15 pavimentos, 14 unidades, Condomínio Edifício Verbena, a 850 m da estação Oscar Freire. Compare com o preço do m² na Rua Pde Joao Manuel e o preço do m² em Jardim Paulista.