Condomínio Residencial Vila das Flores (Rua Morais de Barros, 4)
Quanto vale um imóvel neste endereço de Campo Belo, CEP 04614-000, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 11.988) fica +81,6% em relação à mediana de Campo Belo nos últimos 12 meses (R$ 6.602/m²).
Últimas vendas
Teve 2 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2024, saiu 3% abaixo da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 08/2024 | 205 m² | R$ 2.150.000 | 10.488 |
| 06/2021 | 183 m² | R$ 1.700.000 | 9.290 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
1.815 m² de terreno
Metrô e trem planejados
- Linha 17-Ouro, estação Aeroporto de Congonhasa 882 m
- Linha 17-Ouro, estação Brooklin Paulistaa 1,3 km
Aluguel
≈ R$ 73 /m² por mês
rendimento bruto ≈ 7,1% ao ano
Pelo preço pedido nos anúncios por perto.
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km2 públicas, 16 particulares
- Posto de saúdeUBS Indianópolis - Sigmund Freud a 672 m
- HospitalHospital do Servidor Público Estadual Francisco Morato de Oliveira a 2,8 km
- Segurançana média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um imóvel aqui hoje?205 m²: perto de R$ 2,32 mi · ajuste área
Quanto vale um imóvel aqui hoje?
Qual a área do seu imóvel?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Campo Belo hojeR$ 6.876
- Vendas deste prédio (2 desde 2019, a última em 2024)+51%
- Terreno do lote+7%
- Idade do prédio−2%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)+2%
- Vendas na mesma rua+1%
- Localização dentro de Campo Belo+1%
- Tamanho (205 m²)−1%
- m² estimado × 205 m²R$ 11.331
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Andar, vista, reforma e vaga não entram.
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- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Campo Belo, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Morais de Barros, 4, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano3 vendas desde 2007, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2007 | 1 | R$ 1.879 | R$ 5.293 |
| 2021 | 1 | R$ 9.290 | R$ 12.390 |
| 2024 | 1 | R$ 10.488 | R$ 11.586 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Residencial Vila das Flores. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 07.393.991/0001-69).
Construção: Construído em 2002; 6 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial horizontal padrão C, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Predominantemente Residencial (ZPR): predominantemente residencial, de baixa densidade. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 1,1 km em linha reta da estação Eucaliptos do metrô. Estações: GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 57.750 (3% sobre o valor mediano de R$ 1.925.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- m² hoje: R$ 11.988 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Campo Belo nos últimos 12 meses é R$ 6.602, então o prédio fica +81,6% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 9.889 por m² e R$ 1.925.000 por unidade, em valores da época, em 2 vendas registradas; área mediana 194 m².
- Última venda: 08/2024 (há 25 meses): R$ 2.150.000, 205 m², R$ 10.488 por m².
- Quantas vendas: 3 vendas registradas desde 2007.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 2002, 2 pavimentos, 6 unidades, residencial horizontal padrão C (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Residencial Vila das Flores.
- Metrô ou trem mais perto: estação Eucaliptos do metrô, a 1,1 km em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 57.750 (3% sobre o valor mediano de R$ 1.925.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Morais de Barros: nº 71: R$ 4.931/m² (1 venda); nº 152: R$ 5.214/m² (1 venda); nº 156: R$ 5.479/m² (1 venda); nº 179: R$ 5.096/m² (1 venda); nº 190: R$ 5.314/m² (2 vendas) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Condomínio Residencial Vila das Flores (Rua Morais de Barros, 4)", https://itbisp.com/predio/rua-morais-de-barros-4 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
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Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Morais de Barros, 4?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um imóvel de 205 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 2,32 mi, numa faixa provável de R$ 1,91 mi a R$ 3,02 mi (confiança média). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 2 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 1.925.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quando foi construído o imóvel da Rua Morais de Barros, 4?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 2002 e tem 6 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial horizontal padrão C, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Rua Morais de Barros, 4?
A mais próxima é a estação Eucaliptos do metrô, a cerca de 1,1 km em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Qual o zoneamento da Rua Morais de Barros, 4?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Predominantemente Residencial (ZPR): predominantemente residencial, de baixa densidade.
Quanto vale o m² na Rua Morais de Barros, 4 com base em vendas reais?
Nas 2 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 9.889 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 1.925.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 11.988 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 11.988) fica +81,6% em relação à mediana de Campo Belo nos últimos 12 meses (R$ 6.602/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Morais de Barros, 4?
A venda mais recente na base é de 08/2024. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Morais de Barros, 4?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 1.925.000), o ITBI fica perto de R$ 57.750: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio construído em 2002, 6 unidades. Compare com o preço do m² na Rua Morais de Barros e o preço do m² em Campo Belo.