Residencial João de Ledesma (Rua Joao de Ledesma, 166)
Quanto vale um imóvel neste endereço de Tucuruvi, CEP 02271-090, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 4.674) fica +1,3% em relação à mediana de Tucuruvi nos últimos 12 meses (R$ 4.615/m²).
Últimas vendas
Teve 2 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2022, saiu 34% acima da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 06/2022 | 42 m² | R$ 220.000 | 5.238 |
| 02/2020 | 116 m² | R$ 250.000 | 2.155 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km7 públicas, 13 particulares
- Posto de saúdeUBS Vila Nivi a 731 m
- HospitalHospital São Luiz Gonzaga a 1,6 km
- Segurançamais seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?42 m²: perto de R$ 240 mil · ajuste área e vaga
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 4Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 4Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 4Quantas suítes?
4 de 4Quantas vagas de garagem?
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Tucuruvi hojeR$ 4.854
- Vendas deste prédio (2 desde 2019, a última em 2022)+12%
- Tamanho (42 m²)+7%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)+6%
- Terreno do lote−3%
- Idade do prédio (5 anos)−2%
- Localização dentro de Tucuruvi−2%
- Outros fatores−1%
- m² estimado × 42 m²R$ 5.707
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Andar, vista e reforma não entram.
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- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Tucuruvi, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Joao de Ledesma, 166, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano2 vendas desde 2020, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2020 | 1 | R$ 2.155 | R$ 3.103 |
| 2022 | 1 | R$ 5.238 | R$ 6.244 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Residencial João de Ledesma. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 48.122.454/0001-61).
Construção: Construído em 2021; 4 pavimentos contando o térreo; 9 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial vertical padrão C, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Mista (ZM): moradia, comércio e serviços juntos, com prédios de altura média. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 7.050 (3% sobre o valor mediano de R$ 235.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- m² hoje: R$ 4.674 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Tucuruvi nos últimos 12 meses é R$ 4.615, então o prédio fica +1,3% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 3.697 por m² e R$ 235.000 por unidade, em valores da época, em 2 vendas registradas; área mediana 79 m².
- Última venda: 06/2022 (há 51 meses): R$ 220.000, 42 m², R$ 5.238 por m².
- Quantas vendas: 2 vendas registradas desde 2020.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 2021, 4 pavimentos, 9 unidades, residencial vertical padrão C (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Residencial João de Ledesma.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 7.050 (3% sobre o valor mediano de R$ 235.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Joao de Ledesma: nº 172: R$ 3.800/m² (1 venda); nº 158: R$ 5.210/m² (4 vendas); nº 177: R$ 3.818/m² (5 vendas); nº 136: R$ 4.167/m² (1 venda); nº 200: R$ 2.562/m² (1 venda) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Residencial João de Ledesma (Rua Joao de Ledesma, 166)", https://itbisp.com/predio/rua-joao-de-ledesma-166 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
Outros prédios na Rua Joao de Ledesma10 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Joao de Ledesma, 166?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 42 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 240 mil, numa faixa provável de R$ 190 mil a R$ 280 mil (confiança média). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 2 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 235.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Rua Joao de Ledesma, 166?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 2021, tem 4 pavimentos contando o térreo e tem 9 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão C, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual o zoneamento da Rua Joao de Ledesma, 166?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Mista (ZM): moradia, comércio e serviços juntos, com prédios de altura média.
Quanto vale o m² na Rua Joao de Ledesma, 166 com base em vendas reais?
Nas 2 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 3.697 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 235.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 4.674 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 4.674) fica +1,3% em relação à mediana de Tucuruvi nos últimos 12 meses (R$ 4.615/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Joao de Ledesma, 166?
A venda mais recente na base é de 06/2022. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Joao de Ledesma, 166?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 235.000), o ITBI fica perto de R$ 7.050: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio construído em 2021, 4 pavimentos, 9 unidades. Compare com o preço do m² na Rua Joao de Ledesma e o preço do m² em Tucuruvi.