Rua Embuacu, 579
Quanto vale um imóvel neste endereço de Vila Mariana, CEP 04118-080, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 14.844) fica +102,1% em relação à mediana de Vila Mariana nos últimos 12 meses (R$ 7.346/m²).
Últimas vendas
Teve 2 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2025, saiu 8% abaixo da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 02/2025 | 128 m² | R$ 1.642.857 | 12.835 |
| 11/2022 | 128 m² | R$ 1.710.000 | 13.359 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Metrô e trem planejados
- Linha Lilas, estação Ricardo Jafeta 1,1 km
Aluguel
≈ R$ 96 /m² por mês
rendimento bruto ≈ 8,5% ao ano
Pelo preço pedido nos anúncios por perto.
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km3 públicas, 20 particulares
- Posto de saúdeUBS Santa Cruz a 260 m
- HospitalCentro de Referência E Treinamento Dst/Aids - São Paulo a 1,2 km
- Segurançana média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um imóvel aqui hoje?128 m²: perto de R$ 1,86 mi · ajuste área
Quanto vale um imóvel aqui hoje?
Qual a área do seu imóvel?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Vila Mariana hojeR$ 7.629
- Vendas deste prédio (2 desde 2019, a última em 2025)+42%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)+11%
- Vendas na mesma rua+10%
- Terreno do lote+5%
- Localização dentro de Vila Mariana+4%
- Tamanho (128 m²)+1%
- m² estimado × 128 m²R$ 14.564
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Andar, vista, reforma e vaga não entram.
Receba o relatório completo por e-mail
- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Vila Mariana, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Embuacu, 579, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano2 vendas desde 2022, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2022 | 1 | R$ 13.359 | R$ 15.979 |
| 2025 | 1 | R$ 12.835 | R$ 13.709 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Zoneamento: Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): eixo de transporte (metrô, trem ou corredor de ônibus): a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos, por isso é onde mais se lança. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 350 m em linha reta da estação Santos-imigrantes do metrô. Estações: GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 50.293 (3% sobre o valor mediano de R$ 1.676.429). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- m² hoje: R$ 14.844 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Vila Mariana nos últimos 12 meses é R$ 7.346, então o prédio fica +102,1% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 13.097 por m² e R$ 1.676.429 por unidade, em valores da época, em 2 vendas registradas; área mediana 128 m².
- Última venda: 02/2025 (há 19 meses): R$ 1.642.857, 128 m², R$ 12.835 por m².
- Quantas vendas: 2 vendas registradas desde 2022.
- Metrô ou trem mais perto: estação Santos-imigrantes do metrô, a 350 m em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 50.293 (3% sobre o valor mediano de R$ 1.676.429; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Embuacu: nº 589: R$ 13.979/m² (2 vendas); nº 593: R$ 14.681/m² (2 vendas); nº 517: R$ 6.506/m² (1 venda); nº 429: R$ 15.255/m² (1 venda); nº 425: R$ 10.333/m² (1 venda) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Rua Embuacu, 579", https://itbisp.com/predio/rua-embuacu-579 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
Outros prédios na Rua Embuacu10 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Embuacu, 579?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um imóvel de 128 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 1,86 mi, numa faixa provável de R$ 1,53 mi a R$ 2,42 mi (confiança média). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 2 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 1.676.429. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Rua Embuacu, 579?
A mais próxima é a estação Santos-imigrantes do metrô, a cerca de 350 m em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Qual o zoneamento da Rua Embuacu, 579?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): eixo de transporte (metrô, trem ou corredor de ônibus): a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos, por isso é onde mais se lança.
Quanto vale o m² na Rua Embuacu, 579 com base em vendas reais?
Nas 2 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 13.097 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 1.676.429 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 14.844 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 14.844) fica +102,1% em relação à mediana de Vila Mariana nos últimos 12 meses (R$ 7.346/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Embuacu, 579?
A venda mais recente na base é de 02/2025. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Embuacu, 579?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 1.676.429), o ITBI fica perto de R$ 50.293: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio a 350 m da estação Santos-imigrantes. Compare com o preço do m² na Rua Embuacu e o preço do m² em Vila Mariana.