Rua Dona Maria Custodia, 284
Quanto vale um imóvel neste endereço de Santana, CEP 02460-070, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 5.990) fica +26,1% em relação à mediana de Santana nos últimos 12 meses (R$ 4.751/m²).
Últimas vendas
Teve 2 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2025, saiu 30% abaixo da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 12/2025 | 136 m² | R$ 550.000 | 4.044 |
| 03/2020 | 136 m² | R$ 735.000 | 5.404 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
1.627 m² de terreno
Aluguel
≈ R$ 57 /m² por mês
rendimento bruto ≈ 6,8% ao ano
Pelo preço pedido nos anúncios por perto.
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km3 públicas, 17 particulares
- Posto de saúdeUBS Chora Menino a 813 m
- HospitalHospital Estadual do Mandaqui a 873 m
- Segurançamais seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um imóvel aqui hoje?136 m²: perto de R$ 851 mil · ajuste área
Quanto vale um imóvel aqui hoje?
Qual a área do seu imóvel?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Santana hojeR$ 4.971
- Vendas deste prédio (2 desde 2019, a última em 2025)+19%
- Localização dentro de Santana+3%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)+2%
- Terreno do lote+1%
- m² estimado × 136 m²R$ 6.255
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Andar, vista, reforma e vaga não entram.
Receba o relatório completo por e-mail
- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Santana, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Anúncios à venda neste endereço2 imóveis anunciados agora, de R$ 1,15 mi a R$ 1,28 mi
Os anúncios pedem R$ 5.558/m² de área privativa (mediana).
Anúncios dos sites das imobiliárias, vistos em 03/11/2026; o mesmo imóvel anunciado por várias imobiliárias aparece uma vez. Preço pedido não é preço de venda.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Dona Maria Custodia, 284, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano20 vendas desde 2007, com correção pelo IPCA
Desde 2008, foram 20 vendas registradas neste endereço. Corrigido pela inflação (IPCA), o m² mediano passou de R$ 4.001 em 2008 para R$ 4.204 em 2025.
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2007 | 2 | R$ 1.654 | R$ 4.802 |
| 2008 | 4 | R$ 1.480 | R$ 4.001 |
| 2009 | 2 | R$ 1.535 | R$ 3.995 |
| 2010 | 3 | R$ 1.838 | R$ 4.548 |
| 2011 | 1 | R$ 3.007 | R$ 6.971 |
| 2012 | 1 | R$ 1.574 | R$ 3.480 |
| 2013 | 1 | R$ 3.860 | R$ 8.016 |
| 2014 | 2 | R$ 3.536 | R$ 6.855 |
| 2015 | 1 | R$ 4.816 | R$ 9.018 |
| 2018 | 1 | R$ 5.515 | R$ 8.553 |
| 2020 | 1 | R$ 5.404 | R$ 7.776 |
| 2025 | 1 | R$ 4.044 | R$ 4.204 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Residencial Recanto dos Passaros. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 08.623.188/0001-36).
Construção: Construído em 2006; 16 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial horizontal padrão C, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Centralidade (ZC): comércio e serviços de bairro, onde se pode construir mais que na zona mista. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 19.275 (3% sobre o valor mediano de R$ 642.500). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- m² hoje: R$ 5.990 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Santana nos últimos 12 meses é R$ 4.751, então o prédio fica +26,1% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 4.724 por m² e R$ 642.500 por unidade, em valores da época, em 2 vendas registradas; área mediana 136 m².
- Última venda: 12/2025 (há 9 meses): R$ 550.000, 136 m², R$ 4.044 por m².
- Quantas vendas: 20 vendas registradas desde 2007.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 2006, 2 pavimentos, 16 unidades, residencial horizontal padrão C (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Residencial Recanto dos Passaros.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 19.275 (3% sobre o valor mediano de R$ 642.500; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Dona Maria Custodia: nº 286: R$ 4.045/m² (2 vendas); nº 298: R$ 5.583/m² (1 venda); nº 263: R$ 5.035/m² (1 venda); nº 259: R$ 3.189/m² (1 venda); nº 351: R$ 5.000/m² (1 venda) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Rua Dona Maria Custodia, 284", https://itbisp.com/predio/rua-dona-maria-custodia-284 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
Outros prédios na Rua Dona Maria Custodia10 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Dona Maria Custodia, 284?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um imóvel de 136 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 851 mil, numa faixa provável de R$ 695 mil a R$ 1,10 mi (confiança média). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 2 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 642.500. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quando foi construído o imóvel da Rua Dona Maria Custodia, 284?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 2006 e tem 16 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial horizontal padrão C, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual o zoneamento da Rua Dona Maria Custodia, 284?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Centralidade (ZC): comércio e serviços de bairro, onde se pode construir mais que na zona mista.
Quanto vale o m² na Rua Dona Maria Custodia, 284 com base em vendas reais?
Nas 2 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 4.724 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 642.500 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 5.990 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 5.990) fica +26,1% em relação à mediana de Santana nos últimos 12 meses (R$ 4.751/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Dona Maria Custodia, 284?
A venda mais recente na base é de 12/2025. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Dona Maria Custodia, 284?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 642.500), o ITBI fica perto de R$ 19.275: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Quanto valorizou um apartamento na Rua Dona Maria Custodia, 284 desde 2008?
O m² mediano das vendas neste endereço foi de R$ 1.480 em 2008 para R$ 4.044 em 2025 em valores da época; corrigido pelo IPCA, de R$ 4.001 para R$ 4.204. São 20 vendas registradas no ITBI desde 2008.
Prédio construído em 2006, 16 unidades, condomínio Residencial Recanto dos Passaros. Compare com o preço do m² na Rua Dona Maria Custodia e o preço do m² em Santana.