Rua Cuatiara, 16
Quanto vale um imóvel neste endereço de Jardim São Luís, CEP 05780-290, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 8.824) fica +134,5% em relação à mediana de Jardim São Luís nos últimos 12 meses (R$ 3.763/m²).
Últimas vendas
Teve 1 venda aqui desde 2019.
Foi em set/2026.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 09/2026 | 85 m² | R$ 750.000 | 8.824 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um imóvel aqui hoje?85 m²: perto de R$ 869 mil · ajuste área
Quanto vale um imóvel aqui hoje?
Qual a área do seu imóvel?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Jardim São Luís hojeR$ 3.977
- Venda deste prédio (a única desde 2019, em 2026)+66%
- Vendas na mesma rua+22%
- Terreno do lote+10%
- Localização dentro de Jardim São Luís+8%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)+5%
- Outros fatores+2%
- m² estimado × 85 m²R$ 10.220
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Andar, vista, reforma e vaga não entram.
Receba o relatório completo por e-mail
- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Jardim São Luís, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Cuatiara, 16, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano1 vendas desde 2026, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2026* | 1 | R$ 8.824 | R$ 8.824 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Construção: Construído em 1976; 2 unidades neste número, sem contar vagas de garagem (o condomínio soma 168 unidades em 89 endereços); residencial horizontal padrão C, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Mista (ZM): moradia, comércio e serviços juntos, com prédios de altura média. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 900 m em linha reta da estação Vila das Belezas do metrô e a 150 m do corredor Itapecerica / João Dias / Santo Amaro. Estações e corredores de ônibus (SPTrans): GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 22.500 (3% sobre o valor mediano de R$ 750.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- m² hoje: R$ 8.824 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Jardim São Luís nos últimos 12 meses é R$ 3.763, então o prédio fica +134,5% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 8.824 por m² e R$ 750.000 por unidade, em valores da época, em 1 venda registrada; área mediana 85 m².
- Última venda: 09/2026 (este mês): R$ 750.000, 85 m², R$ 8.824 por m².
- Quantas vendas: 1 vendas registradas desde 2026.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1976, 2 pavimentos, 2 unidades, residencial horizontal padrão C (escala de A, mais simples, a F).
- Metrô ou trem mais perto: estação Vila das Belezas do metrô, a 900 m em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 22.500 (3% sobre o valor mediano de R$ 750.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Cuatiara: nº 41: R$ 6.429/m² (1 venda); nº 42: R$ 6.471/m² (1 venda); nº 47: R$ 7.639/m² (1 venda); nº 53: R$ 7.639/m² (1 venda); nº 57: R$ 7.639/m² (1 venda) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Rua Cuatiara, 16", https://itbisp.com/predio/rua-cuatiara-16 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
Outros prédios na Rua Cuatiara10 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Cuatiara, 16?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um imóvel de 85 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 869 mil, numa faixa provável de R$ 668 mil a R$ 1,10 mi (confiança média). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor da venda registrada no ITBI desde 2019 foi de R$ 750.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quando foi construído o imóvel da Rua Cuatiara, 16?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1976 e tem 2 unidades neste número, sem contar vagas de garagem (o condomínio soma 168 unidades em 89 endereços). O IPTU classifica a construção como residencial horizontal padrão C, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Rua Cuatiara, 16?
A mais próxima é a estação Vila das Belezas do metrô, a cerca de 900 m em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Tem corredor de ônibus perto da Rua Cuatiara, 16?
Sim: o corredor Itapecerica / João Dias / Santo Amaro passa a cerca de 150 m em linha reta, pelo mapa de corredores em operação da Prefeitura.
Qual o zoneamento da Rua Cuatiara, 16?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Mista (ZM): moradia, comércio e serviços juntos, com prédios de altura média.
Quanto vale o m² na Rua Cuatiara, 16 com base em vendas reais?
Na venda registrada no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 8.824 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 750.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 8.824 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 8.824) fica +134,5% em relação à mediana de Jardim São Luís nos últimos 12 meses (R$ 3.763/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Cuatiara, 16?
A venda mais recente na base é de 09/2026. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Cuatiara, 16?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 750.000), o ITBI fica perto de R$ 22.500: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio construído em 1976, 2 unidades, a 900 m da estação Vila das Belezas. Compare com o preço do m² na Rua Cuatiara e o preço do m² em Jardim São Luís.