Condomínio Edifício Michalua (Rua Bom Pastor, 1103)
Quanto vale um imóvel neste endereço de Ipiranga, CEP 04203-051, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 4.941) fica −7,6% em relação à mediana de Ipiranga nos últimos 12 meses (R$ 5.350/m²).
Últimas vendas
Teve 3 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2026, saiu perto da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 09/2026 | 91 m² | R$ 445.000 | 4.890 |
| 04/2026 | 81 m² | R$ 395.000 | 4.877 |
| 02/2023 | 81 m² | R$ 400.000 | 4.938 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
435 m² de terreno
Metrô e trem planejados
- Linha Jade, estação Bom Pastora 293 m
- Linha Lilas, estação Bom Pastora 293 m
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km5 públicas, 28 particulares
- Posto de saúdeAma/UBS São Vicente de Paula a 562 m
- HospitalHospital Dia - Flavio Giannotti a 198 m
- Segurançamenos seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?81 m²: perto de R$ 377 mil · ajuste área, vaga e reforma
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 5Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 5Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 5Quantas suítes?
4 de 5Quantas vagas de garagem?
5 de 5Como está o apê?
Num prédio de 56 anos, apê reformado é vendido por cerca de 19% a mais que os outros do prédio.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Ipiranga hojeR$ 5.625
- Vendas deste prédio (3 desde 2019, a última em 2026)−7%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−4%
- Idade do prédio (56 anos)−3%
- Localização dentro de Ipiranga−2%
- Vendas na mesma rua−2%
- m² estimado × 81 m²R$ 4.651
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Andar e vista não entram.
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- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Ipiranga, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Anúncios à venda neste endereço2 imóveis anunciados agora, de R$ 467 mil a R$ 650 mil
Os anúncios pedem R$ 7.327/m² de área privativa (mediana).
| Área | Qtos | Preço pedido | Imobiliária |
|---|---|---|---|
| 83 m² | 2 | R$ 467.000 | damoocaimoveis ↗ |
| 72 m² | 2 | R$ 650.000 | lopes ↗ |
Anúncios dos sites das imobiliárias, vistos em 03/11/2026; o mesmo imóvel anunciado por várias imobiliárias aparece uma vez. Preço pedido não é preço de venda.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Bom Pastor, 1103, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano21 vendas desde 2006, com correção pelo IPCA
Desde 2006, foram 21 vendas registradas neste endereço. Corrigido pela inflação (IPCA), o m² mediano passou de R$ 2.459 em 2006 para R$ 4.915 em 2026.
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2006 | 3 | R$ 824 | R$ 2.459 |
| 2007 | 1 | R$ 505 | R$ 1.440 |
| 2008 | 2 | R$ 1.002 | R$ 2.759 |
| 2010 | 2 | R$ 1.512 | R$ 3.803 |
| 2012 | 3 | R$ 3.086 | R$ 6.791 |
| 2013 | 4 | R$ 3.438 | R$ 7.201 |
| 2017 | 1 | R$ 3.827 | R$ 6.059 |
| 2018 | 2 | R$ 3.919 | R$ 6.000 |
| 2023 | 1 | R$ 4.938 | R$ 5.791 |
| 2026* | 2 | R$ 4.883 | R$ 4.915 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Edifício Michalua. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 64.726.722/0001-00).
Construção: Construído em 1970; 8 pavimentos contando o térreo; 30 unidades neste número, sem contar vagas de garagem (o condomínio soma 31 unidades em 2 endereços); residencial vertical padrão C, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Lazer e condomínio: Condomínio de cerca de R$ 610 por mês na mediana de 2 anúncios, ou R$ 7,92 por m² de área útil. Fonte: anúncios de imobiliárias reunidos pelo itbisp.com; só o que duas ou mais imobiliárias informam.
Zoneamento: Zona Centralidade (ZC): comércio e serviços de bairro, onde se pode construir mais que na zona mista. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 1,2 km em linha reta da estação Ipiranga da CPTM. Estações: GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 12.000 (3% sobre o valor mediano de R$ 400.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- Quanto vale hoje, por tamanho: 81 m², perto de R$ 377.000 (faixa de R$ 320.000 a R$ 446.000, 2 vendas desse tamanho); 91 m², perto de R$ 419.000 (faixa de R$ 356.000 a R$ 496.000, 1 venda desse tamanho). Estimativa pelas vendas do próprio prédio, com o preço corrigido pela variação do m² em Ipiranga até set/2026; área construída do IPTU.
- m² hoje: R$ 4.941 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Ipiranga nos últimos 12 meses é R$ 5.350, então o prédio fica −7,6% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 4.890 por m² e R$ 400.000 por unidade, em valores da época, em 3 vendas registradas; área mediana 81 m².
- Última venda: 09/2026 (este mês): R$ 445.000, 91 m², R$ 4.890 por m².
- Quantas vendas: 21 vendas registradas desde 2006.
- Valorização: o m² mediano foi de R$ 824 em 2006 para R$ 3.438 em 2013 em valores da época (+317,2%); corrigido pela inflação (IPCA), de R$ 2.459 para R$ 7.201 (+192,8%). Só anos com 3 vendas ou mais.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1970, 8 pavimentos, 30 unidades, residencial vertical padrão C (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Edifício Michalua.
- Metrô ou trem mais perto: estação Ipiranga da CPTM, a 1,2 km em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 12.000 (3% sobre o valor mediano de R$ 400.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Bom Pastor: nº 1112: R$ 3.692/m² (1 venda); nº 1118: R$ 3.415/m² (1 venda); nº 1010: R$ 4.104/m² (9 vendas); nº 976: R$ 3.613/m² (6 vendas); nº 1276: R$ 3.692/m² (1 venda) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Condomínio Edifício Michalua (Rua Bom Pastor, 1103)", https://itbisp.com/predio/rua-bom-pastor-1103 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
Outros prédios na Rua Bom Pastor10 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Bom Pastor, 1103?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 81 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 377 mil, numa faixa provável de R$ 320 mil a R$ 446 mil (confiança alta). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 3 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 400.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Rua Bom Pastor, 1103?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1970, tem 8 pavimentos contando o térreo e tem 30 unidades neste número, sem contar vagas de garagem (o condomínio soma 31 unidades em 2 endereços). O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão C, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Rua Bom Pastor, 1103?
A mais próxima é a estação Ipiranga da CPTM, a cerca de 1,2 km em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Qual o zoneamento da Rua Bom Pastor, 1103?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Centralidade (ZC): comércio e serviços de bairro, onde se pode construir mais que na zona mista.
Quanto é o condomínio do prédio da Rua Bom Pastor, 1103?
Nos 2 anúncios deste endereço vistos até 10/2026, o condomínio mediano é de R$ 610 por mês, cerca de R$ 7,92 por m² de área útil. Apartamentos maiores pagam mais; para o seu, multiplique a área útil pelo valor por m².
Quanto vale o m² na Rua Bom Pastor, 1103 com base em vendas reais?
Nas 3 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 4.890 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 400.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 4.941 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 4.941) fica −7,6% em relação à mediana de Ipiranga nos últimos 12 meses (R$ 5.350/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Bom Pastor, 1103?
A venda mais recente na base é de 09/2026. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Bom Pastor, 1103?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 400.000), o ITBI fica perto de R$ 12.000: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Quanto valorizou um apartamento na Rua Bom Pastor, 1103 desde 2006?
O m² mediano das vendas neste endereço foi de R$ 824 em 2006 para R$ 4.883 em 2026 em valores da época; corrigido pelo IPCA, de R$ 2.459 para R$ 4.915. São 21 vendas registradas no ITBI desde 2006.
Prédio construído em 1970, 8 pavimentos, 30 unidades. Compare com o preço do m² na Rua Bom Pastor e o preço do m² em Ipiranga.