Rua Armando Dias, 397
Quanto vale um imóvel neste endereço de Água Rasa, CEP 03372-020, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 3.988) fica −18,4% em relação à mediana de Água Rasa nos últimos 12 meses (R$ 4.890/m²).
Últimas vendas
Teve 2 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2026, saiu 21% acima da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 09/2026 | 57 m² | R$ 275.000 | 4.825 |
| 10/2019 | 56 m² | R$ 120.000 | 2.143 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
400 m² de terreno
Metrô e trem planejados
- Linha 16-Violeta, estação Abel Ferreiraa 414 m
- Linha 16-Violeta, estação Anália Francoa 761 m
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km5 públicas, 10 particulares
- Posto de saúdeAma/UBS Vila Oratório - Dr. Tito Pedro Mascelani a 481 m
- HospitalHospital Dia - Mooca a 2,0 km
- Segurançana média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?57 m²: perto de R$ 261 mil · ajuste área, andar e vaga
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 5Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 5Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 5Quantas suítes?
4 de 5Em que andar fica o apê?
As vendas deste prédio ficam em torno do térreo. Acima dele o preço sobe e abaixo cai, cerca de 0,5% por andar até o 10º e menos depois.
5 de 5Quantas vagas de garagem?
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Água Rasa hojeR$ 5.141
- Vendas deste prédio (2 desde 2019, a última em 2026)−9%
- Tamanho (57 m²)+4%
- Idade do prédio (54 anos)−3%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−2%
- Terreno do lote+2%
- Vendas na mesma rua−1%
- Localização dentro de Água Rasa−1%
- m² estimado × 57 m²R$ 4.570
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Vista e reforma não entram.
Receba o relatório completo por e-mail
- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Água Rasa, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Armando Dias, 397, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano3 vendas desde 2013, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2013 | 1 | R$ 3.333 | R$ 6.921 |
| 2019 | 1 | R$ 2.143 | R$ 3.151 |
| 2026* | 1 | R$ 4.825 | R$ 4.825 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Construção: Construído em 1972; 3 pavimentos contando o térreo; 6 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial vertical padrão B, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Mista (ZM): moradia, comércio e serviços juntos, com prédios de altura média. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 1,4 km em linha reta da estação Oratório do metrô. Estações: GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 5.925 (3% sobre o valor mediano de R$ 197.500). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- m² hoje: R$ 3.988 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Água Rasa nos últimos 12 meses é R$ 4.890, então o prédio fica −18,4% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 3.484 por m² e R$ 197.500 por unidade, em valores da época, em 2 vendas registradas; área mediana 56 m².
- Última venda: 09/2026 (este mês): R$ 275.000, 57 m², R$ 4.825 por m².
- Quantas vendas: 3 vendas registradas desde 2013.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1972, 3 pavimentos, 6 unidades, residencial vertical padrão B (escala de A, mais simples, a F).
- Metrô ou trem mais perto: estação Oratório do metrô, a 1,4 km em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 5.925 (3% sobre o valor mediano de R$ 197.500; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Armando Dias: nº 365: R$ 2.581/m² (1 venda); nº 554: R$ 4.293/m² (1 venda); nº 235: R$ 5.820/m² (1 venda); nº 562: R$ 4.817/m² (1 venda); nº 228: R$ 4.294/m² (1 venda) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Rua Armando Dias, 397", https://itbisp.com/predio/rua-armando-dias-397 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
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Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Armando Dias, 397?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 57 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 261 mil, numa faixa provável de R$ 207 mil a R$ 304 mil (confiança média). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 2 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 197.500. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Rua Armando Dias, 397?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1972, tem 3 pavimentos contando o térreo e tem 6 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão B, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Rua Armando Dias, 397?
A mais próxima é a estação Oratório do metrô, a cerca de 1,4 km em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Qual o zoneamento da Rua Armando Dias, 397?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Mista (ZM): moradia, comércio e serviços juntos, com prédios de altura média.
Quanto vale o m² na Rua Armando Dias, 397 com base em vendas reais?
Nas 2 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 3.484 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 197.500 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 3.988 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 3.988) fica −18,4% em relação à mediana de Água Rasa nos últimos 12 meses (R$ 4.890/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Armando Dias, 397?
A venda mais recente na base é de 09/2026. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Armando Dias, 397?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 197.500), o ITBI fica perto de R$ 5.925: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio construído em 1972, 3 pavimentos, 6 unidades. Compare com o preço do m² na Rua Armando Dias e o preço do m² em Água Rasa.