Rua Agnaldo Manuel dos Santos, 270
Quanto vale um imóvel neste endereço de Vila Mariana, CEP 04116-250, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 7.549) fica +2,8% em relação à mediana de Vila Mariana nos últimos 12 meses (R$ 7.346/m²).
Últimas vendas
Teve 3 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2023, saiu perto da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 06/2023 | 574 m² | R$ 3.750.000 | 6.533 |
| 04/2022 | 574 m² | R$ 3.200.000 | 5.575 |
| 08/2019 | 574 m² | R$ 3.300.000 | 5.749 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Metrô e trem planejados
- Linha Lilas, estação Ricardo Jafeta 701 m
- Linha 16-Violeta, estação Parque Aclimaçãoa 1,5 km
Aluguel
≈ R$ 82 /m² por mês
rendimento bruto ≈ 6,7% ao ano
Pelo preço pedido nos anúncios por perto.
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km5 públicas, 12 particulares
- Posto de saúdeUBS Santa Cruz a 803 m
- HospitalCentro de Referência E Treinamento Dst/Aids - São Paulo a 1,3 km
- Segurançamais seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?574 m²: perto de R$ 4,15 mi · ajuste área, andar, vaga e reforma
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 6Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 6Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 6Quantas suítes?
4 de 6Em que andar fica o apê?
As vendas deste prédio ficam em torno do 17º andar. Acima dele o preço sobe e abaixo cai, cerca de 0,5% por andar até o 10º e menos depois.
5 de 6Quantas vagas de garagem?
6 de 6Como está o apê?
Num prédio de 19 anos, apê reformado é vendido por cerca de 8% a mais que os outros do prédio.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Vila Mariana hojeR$ 7.629
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−2%
- Tamanho (574 m²)−2%
- Vendas deste prédio (3 desde 2019, a última em 2023)−1%
- Localização dentro de Vila Mariana−1%
- Terreno do lote+1%
- m² estimado × 574 m²R$ 7.225
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Vista não entra.
Receba o relatório completo por e-mail
- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Vila Mariana, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Anúncios à venda neste endereço4 imóveis anunciados agora, de R$ 3 mi a R$ 7,9 mi
Ver os apartamentos à venda neste prédio, com fotos e todos os preços →
Os anúncios pedem R$ 16.055/m² de área privativa (mediana).
| Área | Qtos | Preço pedido | Imobiliária |
|---|---|---|---|
| 267 m² | 4 | R$ 3.000.000 | lopes ↗ |
| 306 m² | 4 | R$ 4.750.000 | coelhodafonseca ↗ |
| 267 m² | 3 | R$ 5.000.000 | lopes ↗ |
| 476 m² | 4 | R$ 7.900.000 | coelhodafonseca ↗ |
Anúncios dos sites das imobiliárias, vistos em 03/11/2026; o mesmo imóvel anunciado por várias imobiliárias aparece uma vez. Preço pedido não é preço de venda.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Agnaldo Manuel dos Santos, 270, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano13 vendas desde 2009, com correção pelo IPCA
Desde 2009, foram 13 vendas registradas neste endereço. Corrigido pela inflação (IPCA), o m² mediano passou de R$ 4.956 em 2009 para R$ 7.549 em 2023.
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2009 | 6 | R$ 1.912 | R$ 4.956 |
| 2010 | 3 | R$ 1.829 | R$ 4.595 |
| 2012 | 1 | R$ 4.513 | R$ 10.101 |
| 2019 | 1 | R$ 5.749 | R$ 8.460 |
| 2022 | 1 | R$ 5.575 | R$ 6.722 |
| 2023 | 1 | R$ 6.533 | R$ 7.549 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Edifício Palazzo Reale. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 09.439.024/0001-16).
Construção: Construído em 2007; 27 pavimentos contando o térreo; 24 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial vertical padrão E, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Lazer e condomínio: Condomínio de cerca de R$ 3.300 por mês na mediana de 3 anúncios, ou R$ 12,36 por m² de área útil. Fonte: anúncios de imobiliárias reunidos pelo itbisp.com; só o que duas ou mais imobiliárias informam.
Zoneamento: Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): eixo de transporte (metrô, trem ou corredor de ônibus): a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos, por isso é onde mais se lança. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 600 m em linha reta da estação Chácara Klabin do metrô. Estações: GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 99.000 (3% sobre o valor mediano de R$ 3.300.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- Quanto vale hoje, por tamanho: 574 m², perto de R$ 4.147.000 (faixa de R$ 3.505.000 a R$ 5.035.000, 3 vendas desse tamanho). Estimativa pelas vendas do próprio prédio, com o preço corrigido pela variação do m² em Vila Mariana até set/2026; área construída do IPTU.
- m² hoje: R$ 7.549 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Vila Mariana nos últimos 12 meses é R$ 7.346, então o prédio fica +2,8% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 5.749 por m² e R$ 3.300.000 por unidade, em valores da época, em 3 vendas registradas; área mediana 574 m².
- Última venda: 06/2023 (há 39 meses): R$ 3.750.000, 574 m², R$ 6.533 por m².
- Quantas vendas: 13 vendas registradas desde 2009.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 2007, 27 pavimentos, 24 unidades, residencial vertical padrão E (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Edifício Palazzo Reale.
- Metrô ou trem mais perto: estação Chácara Klabin do metrô, a 600 m em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 99.000 (3% sobre o valor mediano de R$ 3.300.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Agnaldo Manuel dos Santos: nº 285: R$ 5.500/m² (2 vendas); nº 290: R$ 7.639/m² (9 vendas); nº 357: R$ 4.334/m² (6 vendas); nº 150: R$ 5.067/m² (5 vendas); nº 84: R$ 6.556/m² (8 vendas) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Rua Agnaldo Manuel dos Santos, 270", https://itbisp.com/predio/rua-agnaldo-manuel-dos-santos-270 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
Outros prédios na Rua Agnaldo Manuel dos Santos6 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Agnaldo Manuel dos Santos, 270?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 574 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 4,15 mi, numa faixa provável de R$ 3,50 mi a R$ 5,03 mi (confiança média). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 3 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 3.300.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Rua Agnaldo Manuel dos Santos, 270?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 2007, tem 27 pavimentos contando o térreo e tem 24 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão E, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Rua Agnaldo Manuel dos Santos, 270?
A mais próxima é a estação Chácara Klabin do metrô, a cerca de 600 m em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Qual o zoneamento da Rua Agnaldo Manuel dos Santos, 270?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): eixo de transporte (metrô, trem ou corredor de ônibus): a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos, por isso é onde mais se lança.
Quanto é o condomínio do prédio da Rua Agnaldo Manuel dos Santos, 270?
Nos 3 anúncios deste endereço vistos até 10/2026, o condomínio mediano é de R$ 3.300 por mês, cerca de R$ 12,36 por m² de área útil. Apartamentos maiores pagam mais; para o seu, multiplique a área útil pelo valor por m².
Quanto vale o m² na Rua Agnaldo Manuel dos Santos, 270 com base em vendas reais?
Nas 3 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 5.749 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 3.300.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 7.549 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 7.549) fica +2,8% em relação à mediana de Vila Mariana nos últimos 12 meses (R$ 7.346/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Agnaldo Manuel dos Santos, 270?
A venda mais recente na base é de 06/2023. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Agnaldo Manuel dos Santos, 270?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 3.300.000), o ITBI fica perto de R$ 99.000: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Quanto valorizou um apartamento na Rua Agnaldo Manuel dos Santos, 270 desde 2009?
O m² mediano das vendas neste endereço foi de R$ 1.912 em 2009 para R$ 6.533 em 2023 em valores da época; corrigido pelo IPCA, de R$ 4.956 para R$ 7.549. São 13 vendas registradas no ITBI desde 2009.
Prédio construído em 2007, 27 pavimentos, 24 unidades, condomínio Edifício Palazzo Reale, a 600 m da estação Chácara Klabin. Compare com o preço do m² na Rua Agnaldo Manuel dos Santos e o preço do m² em Vila Mariana.