Avenida Yervant Kissajikian, 2525
Quanto vale um imóvel neste endereço de Cidade Ademar, CEP 04428-010, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 2.613) fica −37,0% em relação à mediana de Cidade Ademar nos últimos 12 meses (R$ 4.148/m²).
Últimas vendas
Teve 2 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2024, saiu 5% abaixo da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 12/2024 | 118 m² | R$ 270.000 | 2.288 |
| 10/2020 | 134 m² | R$ 260.000 | 1.940 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
1.122 m² de terreno
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km11 públicas, 3 particulares
- Posto de saúdeUBS Jardim São Carlos - Cidade Ademar a 480 m
- HospitalHospital Dia - Cidade Ademar a 2,0 km
- Segurançamenos seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?118 m²: perto de R$ 273 mil · ajuste área, andar e vaga
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 5Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 5Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 5Quantas suítes?
4 de 5Em que andar fica o apê?
As vendas deste prédio ficam em torno do 4º andar. Acima dele o preço sobe e abaixo cai, cerca de 0,5% por andar até o 10º e menos depois.
5 de 5Quantas vagas de garagem?
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Cidade Ademar hojeR$ 4.290
- Vendas deste prédio (2 desde 2019, a última em 2024)−39%
- Localização dentro de Cidade Ademar−4%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−4%
- Idade do prédio (42 anos)−3%
- Vendas na mesma rua+1%
- Outros fatores−1%
- m² estimado × 118 m²R$ 2.315
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Vista e reforma não entram.
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- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Cidade Ademar, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Avenida Yervant Kissajikian, 2525, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano19 vendas desde 2008, com correção pelo IPCA
Desde 2010, foram 19 vendas registradas neste endereço. Corrigido pela inflação (IPCA), o m² mediano passou de R$ 1.431 em 2010 para R$ 2.480 em 2024.
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2008 | 1 | R$ 416 | R$ 1.115 |
| 2009 | 1 | R$ 313 | R$ 810 |
| 2010 | 5 | R$ 580 | R$ 1.431 |
| 2011 | 2 | R$ 1.028 | R$ 2.348 |
| 2012 | 4 | R$ 1.096 | R$ 2.458 |
| 2013 | 2 | R$ 1.619 | R$ 3.347 |
| 2015 | 1 | R$ 1.754 | R$ 3.284 |
| 2017 | 1 | R$ 2.143 | R$ 3.369 |
| 2020 | 1 | R$ 1.940 | R$ 2.746 |
| 2024 | 1 | R$ 2.288 | R$ 2.480 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Edifício Josef Juedel Naftal. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 05.918.002/0001-88).
Construção: Construído em 1984; 6 pavimentos contando o térreo; 24 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial vertical padrão B, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Especial de Interesse Social 1 (ZEIS-1): de interesse social: parte do que se constrói é habitação popular. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 7.950 (3% sobre o valor mediano de R$ 265.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- m² hoje: R$ 2.613 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Cidade Ademar nos últimos 12 meses é R$ 4.148, então o prédio fica −37,0% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 2.114 por m² e R$ 265.000 por unidade, em valores da época, em 2 vendas registradas; área mediana 126 m².
- Última venda: 12/2024 (há 21 meses): R$ 270.000, 118 m², R$ 2.288 por m².
- Quantas vendas: 19 vendas registradas desde 2008.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1984, 6 pavimentos, 24 unidades, residencial vertical padrão B (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Edifício Josef Juedel Naftal.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 7.950 (3% sobre o valor mediano de R$ 265.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Avenida Yervant Kissajikian: nº 2514: R$ 2.514/m² (1 venda); nº 2717: R$ 4.425/m² (1 venda); nº 2308: R$ 2.228/m² (1 venda); nº 2766: R$ 2.875/m² (1 venda); nº 2020: R$ 3.897/m² (1 venda) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Avenida Yervant Kissajikian, 2525", https://itbisp.com/predio/avenida-yervant-kissajikian-2525 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
Outros prédios na Avenida Yervant Kissajikian10 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Avenida Yervant Kissajikian, 2525?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 118 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 273 mil, numa faixa provável de R$ 217 mil a R$ 319 mil (confiança média). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 2 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 265.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Avenida Yervant Kissajikian, 2525?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1984, tem 6 pavimentos contando o térreo e tem 24 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão B, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual o zoneamento da Avenida Yervant Kissajikian, 2525?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Especial de Interesse Social 1 (ZEIS-1): de interesse social: parte do que se constrói é habitação popular.
Quanto vale o m² na Avenida Yervant Kissajikian, 2525 com base em vendas reais?
Nas 2 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 2.114 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 265.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 2.613 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 2.613) fica −37,0% em relação à mediana de Cidade Ademar nos últimos 12 meses (R$ 4.148/m²).
Quando foi a última venda registrada na Avenida Yervant Kissajikian, 2525?
A venda mais recente na base é de 12/2024. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Avenida Yervant Kissajikian, 2525?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 265.000), o ITBI fica perto de R$ 7.950: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Quanto valorizou um apartamento na Avenida Yervant Kissajikian, 2525 desde 2010?
O m² mediano das vendas neste endereço foi de R$ 580 em 2010 para R$ 2.288 em 2024 em valores da época; corrigido pelo IPCA, de R$ 1.431 para R$ 2.480. São 19 vendas registradas no ITBI desde 2010.
Prédio construído em 1984, 6 pavimentos, 24 unidades, condomínio Edifício Josef Juedel Naftal. Compare com o preço do m² na Avenida Yervant Kissajikian e o preço do m² em Cidade Ademar.