Condomínio Multipredial Esmeralda (Avenida Waldemar Tietz, 1940)
Quanto vale um imóvel neste endereço de Artur Alvim, CEP 03589-001, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 5.049) fica +25,1% em relação à mediana de Artur Alvim nos últimos 12 meses (R$ 4.035/m²).
Últimas vendas
Teve 3 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2025, saiu 13% abaixo da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 11/2025 | 57 m² | R$ 240.000 | 4.211 |
| 07/2024 | 56 m² | R$ 256.000 | 4.571 |
| 08/2020 | 56 m² | R$ 225.000 | 4.018 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
7.763 m² de terreno
Metrô e trem planejados
- Linha Onix, estação Corinthians-Itaqueraa 1,9 km
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km8 públicas, 7 particulares
- Posto de saúdeUBS Padre Jose de Anchieta a 339 m
- HospitalUnidade Itaquera Cies a 762 m
- Segurançamenos seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?56 m²: perto de R$ 234 mil · ajuste área, vaga e reforma
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 5Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 5Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 5Quantas suítes?
4 de 5Quantas vagas de garagem?
5 de 5Como está o apê?
Num prédio de 46 anos, apê reformado é vendido por cerca de 19% a mais que os outros do prédio.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Artur Alvim hojeR$ 4.238
- Tamanho (56 m²)+6%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−6%
- Idade do prédio (46 anos)−2%
- Localização dentro de Artur Alvim+1%
- Outros fatores−1%
- m² estimado × 56 m²R$ 4.184
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Andar e vista não entram.
Receba o relatório completo por e-mail
- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Artur Alvim, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Avenida Waldemar Tietz, 1940, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano28 vendas desde 2006, com correção pelo IPCA
Desde 2008, foram 28 vendas registradas neste endereço. Corrigido pela inflação (IPCA), o m² mediano passou de R$ 2.980 em 2008 para R$ 4.391 em 2025.
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2006 | 1 | R$ 982 | R$ 2.931 |
| 2007 | 1 | R$ 1.105 | R$ 3.195 |
| 2008 | 4 | R$ 1.097 | R$ 2.980 |
| 2009 | 3 | R$ 1.393 | R$ 3.590 |
| 2010 | 2 | R$ 1.956 | R$ 4.765 |
| 2011 | 2 | R$ 2.221 | R$ 5.087 |
| 2012 | 1 | R$ 1.516 | R$ 3.349 |
| 2013 | 3 | R$ 2.860 | R$ 5.853 |
| 2014 | 2 | R$ 2.895 | R$ 5.696 |
| 2015 | 3 | R$ 3.158 | R$ 5.461 |
| 2016 | 1 | R$ 3.333 | R$ 5.587 |
| 2017 | 2 | R$ 3.371 | R$ 5.364 |
| 2020 | 1 | R$ 4.018 | R$ 5.772 |
| 2024 | 1 | R$ 4.571 | R$ 5.049 |
| 2025 | 1 | R$ 4.211 | R$ 4.391 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Multipredial Esmeralda. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 00.126.712/0001-51).
Construção: Construído em 1980; 4 pavimentos contando o térreo; 40 unidades neste número, sem contar vagas de garagem (o condomínio soma 160 unidades em 4 endereços); residencial vertical padrão A, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): eixo de transporte (metrô, trem ou corredor de ônibus): a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos, por isso é onde mais se lança. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 100 m em linha reta do corredor Itaquera / Líder. Corredores de ônibus (SPTrans): GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 7.200 (3% sobre o valor mediano de R$ 240.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- Quanto vale hoje, por tamanho: 56 m², perto de R$ 234.000 (faixa de R$ 198.000 a R$ 277.000, 3 vendas desse tamanho). Estimativa pelas vendas do próprio prédio, com o preço corrigido pela variação do m² em Artur Alvim até set/2026; área construída do IPTU.
- m² hoje: R$ 5.049 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Artur Alvim nos últimos 12 meses é R$ 4.035, então o prédio fica +25,1% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 4.211 por m² e R$ 240.000 por unidade, em valores da época, em 3 vendas registradas; área mediana 56 m².
- Última venda: 11/2025 (há 10 meses): R$ 240.000, 57 m², R$ 4.211 por m².
- Quantas vendas: 28 vendas registradas desde 2006; cerca de 1 por ano nos últimos três anos completos.
- Valorização: o m² mediano foi de R$ 1.097 em 2008 para R$ 3.158 em 2015 em valores da época (+187,9%); corrigido pela inflação (IPCA), de R$ 2.980 para R$ 5.461 (+83,2%). Só anos com 3 vendas ou mais.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1980, 4 pavimentos, 40 unidades, residencial vertical padrão A (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Multipredial Esmeralda.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 7.200 (3% sobre o valor mediano de R$ 240.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Avenida Waldemar Tietz: nº 1920: R$ 3.304/m² (5 vendas); nº 1963: R$ 2.857/m² (1 venda); nº 1987: R$ 3.203/m² (1 venda); nº 1866: R$ 2.977/m² (6 vendas); nº 1824: R$ 3.509/m² (5 vendas) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Condomínio Multipredial Esmeralda (Avenida Waldemar Tietz, 1940)", https://itbisp.com/predio/avenida-waldemar-tietz-1940 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
Outros prédios na Avenida Waldemar Tietz10 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Avenida Waldemar Tietz, 1940?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 56 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 234 mil, numa faixa provável de R$ 198 mil a R$ 277 mil (confiança alta). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 3 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 240.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Avenida Waldemar Tietz, 1940?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1980, tem 4 pavimentos contando o térreo e tem 40 unidades neste número, sem contar vagas de garagem (o condomínio soma 160 unidades em 4 endereços). O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão A, numa escala de A (mais simples) a F.
Tem corredor de ônibus perto da Avenida Waldemar Tietz, 1940?
Sim: o corredor Itaquera / Líder passa a cerca de 100 m em linha reta, pelo mapa de corredores em operação da Prefeitura.
Qual o zoneamento da Avenida Waldemar Tietz, 1940?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): eixo de transporte (metrô, trem ou corredor de ônibus): a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos, por isso é onde mais se lança.
Quanto vale o m² na Avenida Waldemar Tietz, 1940 com base em vendas reais?
Nas 3 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 4.211 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 240.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 5.049 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 5.049) fica +25,1% em relação à mediana de Artur Alvim nos últimos 12 meses (R$ 4.035/m²).
Quando foi a última venda registrada na Avenida Waldemar Tietz, 1940?
A venda mais recente na base é de 11/2025. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Avenida Waldemar Tietz, 1940?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 240.000), o ITBI fica perto de R$ 7.200: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Quanto valorizou um apartamento na Avenida Waldemar Tietz, 1940 desde 2008?
O m² mediano das vendas neste endereço foi de R$ 1.097 em 2008 para R$ 4.211 em 2025 em valores da época; corrigido pelo IPCA, de R$ 2.980 para R$ 4.391. São 28 vendas registradas no ITBI desde 2008.
Prédio construído em 1980, 4 pavimentos, 40 unidades. Compare com o preço do m² na Avenida Waldemar Tietz e o preço do m² em Artur Alvim.