Condomínio Rio Parana IV (Avenida Nagib Farah Maluf, 324)
Quanto vale um imóvel neste endereço de José Bonifácio, CEP 08255-000, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 3.973) fica +21,7% em relação à mediana de José Bonifácio nos últimos 12 meses (R$ 3.266/m²).
Últimas vendas
Teve 2 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2023, saiu 14% acima da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 05/2023 | 56 m² | R$ 220.000 | 3.929 |
| 04/2023 | 56 m² | R$ 165.000 | 2.946 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
1.198 m² de terreno
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km13 públicas, 1 particulares
- Posto de saúdeUBS Jardim São Pedro - Francisco Antonio Cesaroni a 681 m
- HospitalHospital Municipal Itaquera/Planalto - Prof. Dr. Waldomiro de Paula a 2,4 km
- Segurançamenos seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?56 m²: perto de R$ 209 mil · ajuste área e vaga
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 4Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 4Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 4Quantas suítes?
4 de 4Quantas vagas de garagem?
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em José Bonifácio hojeR$ 3.566
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−5%
- Tamanho (56 m²)+4%
- Vendas deste prédio (2 desde 2019, a última em 2023)+3%
- Vendas na mesma rua+3%
- Localização dentro de José Bonifácio+3%
- Idade do prédio (39 anos)−3%
- Terreno do lote−1%
- m² estimado × 56 m²R$ 3.739
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Andar, vista e reforma não entram.
Receba o relatório completo por e-mail
- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em José Bonifácio, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Avenida Nagib Farah Maluf, 324, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano12 vendas desde 2006, com correção pelo IPCA
Desde 2013, foram 12 vendas registradas neste endereço. Corrigido pela inflação (IPCA), o m² mediano passou de R$ 5.220 em 2013 para R$ 3.973 em 2023.
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2006 | 1 | R$ 677 | R$ 2.035 |
| 2009 | 1 | R$ 938 | R$ 2.440 |
| 2011 | 1 | R$ 1.786 | R$ 4.140 |
| 2013 | 4 | R$ 2.521 | R$ 5.220 |
| 2015 | 1 | R$ 2.857 | R$ 5.216 |
| 2016 | 2 | R$ 3.125 | R$ 5.158 |
| 2023 | 2 | R$ 3.438 | R$ 3.973 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Rio Parana IV. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 03.569.499/0001-40).
Construção: Construído em 1987; 5 pavimentos contando o térreo; 40 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial vertical padrão A, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Mista de Interesse Social (ZMIS). Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 1,4 km em linha reta da estação José Bonifácio da CPTM. Estações: GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 5.775 (3% sobre o valor mediano de R$ 192.500). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- m² hoje: R$ 3.973 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de José Bonifácio nos últimos 12 meses é R$ 3.266, então o prédio fica +21,7% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 3.438 por m² e R$ 192.500 por unidade, em valores da época, em 2 vendas registradas; área mediana 56 m².
- Última venda: 05/2023 (há 40 meses): R$ 220.000, 56 m², R$ 3.929 por m².
- Quantas vendas: 12 vendas registradas desde 2006; cerca de 1 por ano nos últimos três anos completos.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1987, 5 pavimentos, 40 unidades, residencial vertical padrão A (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Rio Parana IV.
- Metrô ou trem mais perto: estação José Bonifácio da CPTM, a 1,4 km em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 5.775 (3% sobre o valor mediano de R$ 192.500; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Avenida Nagib Farah Maluf: nº 370: R$ 2.881/m² (6 vendas); nº 388: R$ 4.643/m² (1 venda); nº 496: R$ 3.385/m² (1 venda); nº 542: R$ 2.857/m² (5 vendas); nº 579: R$ 3.036/m² (1 venda) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Condomínio Rio Parana IV (Avenida Nagib Farah Maluf, 324)", https://itbisp.com/predio/avenida-nagib-farah-maluf-324 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
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Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Avenida Nagib Farah Maluf, 324?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 56 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 209 mil, numa faixa provável de R$ 166 mil a R$ 245 mil (confiança média). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 2 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 192.500. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Avenida Nagib Farah Maluf, 324?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1987, tem 5 pavimentos contando o térreo e tem 40 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão A, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Avenida Nagib Farah Maluf, 324?
A mais próxima é a estação José Bonifácio da CPTM, a cerca de 1,4 km em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Qual o zoneamento da Avenida Nagib Farah Maluf, 324?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Mista de Interesse Social (ZMIS).
Quanto vale o m² na Avenida Nagib Farah Maluf, 324 com base em vendas reais?
Nas 2 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 3.438 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 192.500 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 3.973 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 3.973) fica +21,7% em relação à mediana de José Bonifácio nos últimos 12 meses (R$ 3.266/m²).
Quando foi a última venda registrada na Avenida Nagib Farah Maluf, 324?
A venda mais recente na base é de 05/2023. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Avenida Nagib Farah Maluf, 324?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 192.500), o ITBI fica perto de R$ 5.775: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Quanto valorizou um apartamento na Avenida Nagib Farah Maluf, 324 desde 2013?
O m² mediano das vendas neste endereço foi de R$ 2.521 em 2013 para R$ 3.438 em 2023 em valores da época; corrigido pelo IPCA, de R$ 5.220 para R$ 3.973. São 12 vendas registradas no ITBI desde 2013.
Prédio construído em 1987, 5 pavimentos, 40 unidades. Compare com o preço do m² na Avenida Nagib Farah Maluf e o preço do m² em José Bonifácio.