Avenida Lacerda Franco, 1170
Quanto vale um imóvel neste endereço de Liberdade, CEP 01536-000, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 4.059) fica −22,6% em relação à mediana de Liberdade nos últimos 12 meses (R$ 5.242/m²).
Últimas vendas
Teve 4 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2025, saiu 28% abaixo da mediana do prédio.
Tendência do m², corrigido pela inflação: em queda nas vendas de 2024 para cá.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 12/2025 | 87 m² | R$ 244.800 | 2.814 |
| 09/2025 | 74 m² | R$ 222.342 | 3.005 |
| 10/2021 | 91 m² | R$ 370.000 | 4.066 |
| 09/2021 | 108 m² | R$ 415.000 | 3.843 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
313 m² de terreno
Metrô e trem planejados
- Linha 16-Violeta, estação Parque Aclimaçãoa 606 m
- Linha 6-Laranja, estação Cambucia 1,1 km
Aluguel
≈ R$ 40 /m² por mês
rendimento bruto ≈ 5,0% ao ano
Pelo preço pedido nos anúncios por perto.
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km3 públicas, 23 particulares
- Posto de saúdeUBS Cambuci a 390 m
- HospitalHospital Militar de Area de São Paulo a 1,2 km
- Segurançamais seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?87 m²: perto de R$ 343 mil · ajuste área, andar, vaga e reforma
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 6Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 6Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 6Quantas suítes?
4 de 6Em que andar fica o apê?
As vendas deste prédio ficam em torno do 4º andar. Acima dele o preço sobe e abaixo cai, cerca de 0,5% por andar até o 10º e menos depois.
5 de 6Quantas vagas de garagem?
6 de 6Como está o apê?
Num prédio de 56 anos, apê reformado é vendido por cerca de 19% a mais que os outros do prédio.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Liberdade hojeR$ 5.495
- Vendas deste prédio (4 desde 2019, a última em 2025)−22%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−4%
- Anúncios do prédio (quartos, vagas, condomínio)−2%
- Localização dentro de Liberdade+2%
- Vendas na mesma rua−2%
- Terreno do lote−2%
- Idade do prédio (56 anos)−1%
- Tamanho (87 m²)+1%
- m² estimado × 87 m²R$ 3.947
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Vista não entra.
Receba o relatório completo por e-mail
- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Liberdade, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Anúncios à venda neste endereço1 imóvel anunciado agora, R$ 435 mil
Os anúncios pedem R$ 4.888/m² de área privativa (mediana).
| Área | Qtos | Preço pedido | Imobiliária |
|---|---|---|---|
| 89 m² | 2 | R$ 435.000 | directaimoveis ↗ |
Anúncios dos sites das imobiliárias, vistos em 03/11/2026; o mesmo imóvel anunciado por várias imobiliárias aparece uma vez. Preço pedido não é preço de venda.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Avenida Lacerda Franco, 1170, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano12 vendas desde 2009, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2009 | 1 | R$ 1.120 | R$ 2.898 |
| 2010 | 1 | R$ 862 | R$ 2.122 |
| 2012 | 1 | R$ 2.315 | R$ 5.181 |
| 2013 | 2 | R$ 4.069 | R$ 8.328 |
| 2014 | 1 | R$ 2.874 | R$ 5.541 |
| 2016 | 1 | R$ 3.925 | R$ 6.639 |
| 2017 | 1 | R$ 4.023 | R$ 6.369 |
| 2021 | 2 | R$ 3.954 | R$ 5.087 |
| 2025 | 2 | R$ 2.909 | R$ 3.034 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Edifício Tuca. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 54.957.501/0001-90).
Construção: Construído em 1970; 9 pavimentos contando o térreo; 23 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial vertical padrão C, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Centralidade (ZC): comércio e serviços de bairro, onde se pode construir mais que na zona mista. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 9.222 (3% sobre o valor mediano de R$ 307.400). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- Quanto vale hoje, por tamanho: 87 m², perto de R$ 343.000 (faixa de R$ 290.000 a R$ 409.000, 2 vendas desse tamanho). Estimativa pelas vendas do próprio prédio, com o preço corrigido pela variação do m² em Liberdade até set/2026; área construída do IPTU.
- m² hoje: R$ 4.059 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Liberdade nos últimos 12 meses é R$ 5.242, então o prédio fica −22,6% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 3.424 por m² e R$ 307.400 por unidade, em valores da época, em 4 vendas registradas; área mediana 89 m².
- Última venda: 12/2025 (há 9 meses): R$ 244.800, 87 m², R$ 2.814 por m².
- Quantas vendas: 12 vendas registradas desde 2009; cerca de 1 por ano nos últimos três anos completos.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1970, 9 pavimentos, 23 unidades, residencial vertical padrão C (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Edifício Tuca.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 9.222 (3% sobre o valor mediano de R$ 307.400; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Avenida Lacerda Franco: nº 1161: R$ 2.358/m² (1 venda); nº 1136: R$ 5.114/m² (10 vendas); nº 1100: R$ 3.748/m² (10 vendas); nº 1242: R$ 7.083/m² (1 venda); nº 1068: R$ 4.902/m² (3 vendas) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Avenida Lacerda Franco, 1170", https://itbisp.com/predio/avenida-lacerda-franco-1170 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
Outros prédios na Avenida Lacerda Franco10 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Avenida Lacerda Franco, 1170?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 87 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 343 mil, numa faixa provável de R$ 290 mil a R$ 409 mil (confiança média). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 4 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 307.400. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Avenida Lacerda Franco, 1170?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1970, tem 9 pavimentos contando o térreo e tem 23 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão C, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual o zoneamento da Avenida Lacerda Franco, 1170?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Centralidade (ZC): comércio e serviços de bairro, onde se pode construir mais que na zona mista.
Quanto vale o m² na Avenida Lacerda Franco, 1170 com base em vendas reais?
Nas 4 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 3.424 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 307.400 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 4.059 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 4.059) fica −22,6% em relação à mediana de Liberdade nos últimos 12 meses (R$ 5.242/m²).
Quando foi a última venda registrada na Avenida Lacerda Franco, 1170?
A venda mais recente na base é de 12/2025. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Avenida Lacerda Franco, 1170?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 307.400), o ITBI fica perto de R$ 9.222: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio construído em 1970, 9 pavimentos, 23 unidades, Condomínio Edifício Tuca. Compare com o preço do m² na Avenida Lacerda Franco e o preço do m² em Liberdade.