Rua Natal, 434
Quanto vale um imóvel neste endereço de Água Rasa, CEP 03186-030, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 7.013) fica +43,4% em relação à mediana de Água Rasa nos últimos 12 meses (R$ 4.890/m²).
Últimas vendas
Teve 3 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2026, saiu 51% abaixo da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 08/2026 | 76 m² | R$ 260.000 | 3.421 |
| 11/2020 | 60 m² | R$ 300.000 | 5.000 |
| 07/2019 | 61 m² | R$ 380.000 | 6.230 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
691 m² de terreno
Metrô e trem planejados
- Linha 16-Violeta, estação Álvaro Ramosa 881 m
- Linha 16-Violeta, estação Vila Bertiogaa 1,0 km
Aluguel
≈ R$ 65 /m² por mês
rendimento bruto ≈ 7,9% ao ano
Pelo preço pedido nos anúncios por perto.
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km2 públicas, 18 particulares
- Posto de saúdeAma/UBS Água Rasa - Dr. Marcos Andrade Corsato a 1,0 km
- HospitalHospital Dia - Mooca a 1,1 km
- Segurançamais seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um imóvel aqui hoje?60 m²: perto de R$ 384 mil · ajuste área
Quanto vale um imóvel aqui hoje?
Qual a área do seu imóvel?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Água Rasa hojeR$ 5.141
- Vendas deste prédio (3 desde 2019, a última em 2026)+21%
- Tamanho (60 m²)+9%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)+7%
- Terreno do lote−5%
- Idade do prédio−4%
- Localização dentro de Água Rasa−2%
- m² estimado × 60 m²R$ 6.404
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Andar, vista, reforma e vaga não entram.
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- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Água Rasa, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Natal, 434, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano11 vendas desde 2006, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2006 | 1 | R$ 1.833 | R$ 5.486 |
| 2007 | 2 | R$ 1.571 | R$ 4.519 |
| 2008 | 1 | R$ 2.167 | R$ 5.827 |
| 2011 | 1 | R$ 952 | R$ 2.153 |
| 2013 | 1 | R$ 3.750 | R$ 7.858 |
| 2016 | 1 | R$ 5.583 | R$ 9.359 |
| 2017 | 1 | R$ 6.083 | R$ 9.766 |
| 2019 | 1 | R$ 6.230 | R$ 9.177 |
| 2020 | 1 | R$ 5.000 | R$ 7.013 |
| 2026* | 1 | R$ 3.421 | R$ 3.449 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Construção: Construído entre 1970 e 1974; residencial horizontal padrão C, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Mista (ZM): moradia, comércio e serviços juntos, com prédios de altura média. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 9.000 (3% sobre o valor mediano de R$ 300.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- m² hoje: R$ 7.013 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Água Rasa nos últimos 12 meses é R$ 4.890, então o prédio fica +43,4% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 5.000 por m² e R$ 300.000 por unidade, em valores da época, em 3 vendas registradas; área mediana 61 m².
- Última venda: 08/2026 (há 1 mês): R$ 260.000, 76 m², R$ 3.421 por m².
- Quantas vendas: 11 vendas registradas desde 2006.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído entre 1970 e 1974, 2 pavimentos, residencial horizontal padrão C (escala de A, mais simples, a F).
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 9.000 (3% sobre o valor mediano de R$ 300.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Natal: nº 386: R$ 4.545/m² (7 vendas); nº 491: R$ 5.569/m² (1 venda); nº 364: R$ 4.135/m² (1 venda); nº 513: R$ 4.562/m² (1 venda); nº 342: R$ 4.292/m² (1 venda) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Rua Natal, 434", https://itbisp.com/predio/rua-natal-434 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
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Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Natal, 434?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um imóvel de 60 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 384 mil, numa faixa provável de R$ 327 mil a R$ 448 mil (confiança alta). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 3 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 300.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quando foi construído o imóvel da Rua Natal, 434?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído entre 1970 e 1974. O IPTU classifica a construção como residencial horizontal padrão C, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual o zoneamento da Rua Natal, 434?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Mista (ZM): moradia, comércio e serviços juntos, com prédios de altura média.
Quanto vale o m² na Rua Natal, 434 com base em vendas reais?
Nas 3 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 5.000 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 300.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 7.013 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 7.013) fica +43,4% em relação à mediana de Água Rasa nos últimos 12 meses (R$ 4.890/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Natal, 434?
A venda mais recente na base é de 08/2026. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Natal, 434?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 300.000), o ITBI fica perto de R$ 9.000: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio construído entre 1970 e 1974. Compare com o preço do m² na Rua Natal e o preço do m² em Água Rasa.