Rua Miguel Rachid, 445
Quanto vale um imóvel neste endereço de Ermelino Matarazzo, CEP 03808-130, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 2.778) fica −26,4% em relação à mediana de Ermelino Matarazzo nos últimos 12 meses (R$ 3.771/m²).
Últimas vendas
Teve 1 venda aqui desde 2019.
Foi em set/2019.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 09/2019 | 106 m² | R$ 200.000 | 1.887 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
300 m² de terreno
Metrô e trem planejados
- Linha Safira, estação União de Vila Novaa 1,3 km
- Linha Onix, estação Vila Jacuía 1,9 km
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km8 públicas, 9 particulares
- Posto de saúdeUBS Vila Paranaguá a 220 m
- HospitalHospital Municipal Ermelino Matarazzo - Prof. Dr. Alípio Correa Netto a 838 m
- Segurançana média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um imóvel aqui hoje?106 m²: perto de R$ 444 mil · ajuste área
Quanto vale um imóvel aqui hoje?
Qual a área do seu imóvel?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Ermelino Matarazzo hojeR$ 4.019
- Venda deste prédio (a única desde 2019, em 2019)−12%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)+13%
- Terreno do lote+3%
- Localização dentro de Ermelino Matarazzo−3%
- Vendas na mesma rua+2%
- Idade do prédio+2%
- m² estimado × 106 m²R$ 4.185
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Andar, vista, reforma e vaga não entram.
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- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Ermelino Matarazzo, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Miguel Rachid, 445, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano2 vendas desde 2011, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2011 | 1 | R$ 1.901 | R$ 4.384 |
| 2019 | 1 | R$ 1.887 | R$ 2.778 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Construção: Construído em 2009; 3 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial horizontal padrão C, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Mista (ZM): moradia, comércio e serviços juntos, com prédios de altura média. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 1,2 km em linha reta da estação Comendador Ermelino da CPTM. Estações: GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 6.000 (3% sobre o valor mediano de R$ 200.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- m² hoje: R$ 2.778 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Ermelino Matarazzo nos últimos 12 meses é R$ 3.771, então o prédio fica −26,4% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 1.887 por m² e R$ 200.000 por unidade, em valores da época, em 1 venda registrada; área mediana 106 m².
- Última venda: 09/2019 (há 84 meses): R$ 200.000, 106 m², R$ 1.887 por m².
- Quantas vendas: 2 vendas registradas desde 2011.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 2009, 2 pavimentos, 3 unidades, residencial horizontal padrão C (escala de A, mais simples, a F).
- Metrô ou trem mais perto: estação Comendador Ermelino da CPTM, a 1,2 km em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 6.000 (3% sobre o valor mediano de R$ 200.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Miguel Rachid: nº 336: R$ 2.518/m² (2 vendas); nº 326: R$ 3.828/m² (3 vendas); nº 314: R$ 3.279/m² (1 venda); nº 591: R$ 4.762/m² (1 venda); nº 159: R$ 2.727/m² (1 venda) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Rua Miguel Rachid, 445", https://itbisp.com/predio/rua-miguel-rachid-445 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
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Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Miguel Rachid, 445?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um imóvel de 106 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 444 mil, numa faixa provável de R$ 341 mil a R$ 560 mil (confiança média). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor da venda registrada no ITBI desde 2019 foi de R$ 200.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quando foi construído o imóvel da Rua Miguel Rachid, 445?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 2009 e tem 3 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial horizontal padrão C, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Rua Miguel Rachid, 445?
A mais próxima é a estação Comendador Ermelino da CPTM, a cerca de 1,2 km em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Qual o zoneamento da Rua Miguel Rachid, 445?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Mista (ZM): moradia, comércio e serviços juntos, com prédios de altura média.
Quanto vale o m² na Rua Miguel Rachid, 445 com base em vendas reais?
Na venda registrada no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 1.887 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 200.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 2.778 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 2.778) fica −26,4% em relação à mediana de Ermelino Matarazzo nos últimos 12 meses (R$ 3.771/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Miguel Rachid, 445?
A venda mais recente na base é de 09/2019. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Miguel Rachid, 445?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 200.000), o ITBI fica perto de R$ 6.000: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio construído em 2009, 3 unidades. Compare com o preço do m² em Ermelino Matarazzo.