Residencial Ville de France (Rua Luis de Franca Junior, 265)
Quanto vale um imóvel neste endereço de Cidade Ademar, CEP 04648-070, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 9.951) fica +139,9% em relação à mediana de Cidade Ademar nos últimos 12 meses (R$ 4.148/m²).
Últimas vendas
Teve 4 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2021, saiu perto da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 02/2021 | 230 m² | R$ 1.690.000 | 7.348 |
| 01/2021 | 239 m² | R$ 1.704.000 | 7.130 |
| 12/2020 | 239 m² | R$ 1.700.000 | 7.113 |
| 08/2020 | 239 m² | R$ 1.800.000 | 7.531 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
3.699 m² de terreno
Metrô e trem planejados
- Linha 17-Ouro, estação Vila Paulistaa 1,8 km
- Linha 17-Ouro, estação Vila Babilôniaa 1,9 km
Aluguel
≈ R$ 78 /m² por mês
rendimento bruto ≈ 8,0% ao ano
Pelo preço pedido nos anúncios por perto.
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km2 públicas, 18 particulares
- Posto de saúdeUBS Vila Canaã a 1,1 km
- HospitalHospital Municipal Gilson de Cassia Marques de Carvalho a 2,2 km
- Segurançamais seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um imóvel aqui hoje?239 m²: perto de R$ 2,07 mi · ajuste área
Quanto vale um imóvel aqui hoje?
Qual a área do seu imóvel?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Cidade Ademar hojeR$ 4.290
- Vendas deste prédio (4 desde 2019, a última em 2021)+56%
- Vendas na mesma rua+13%
- Terreno do lote+5%
- Localização dentro de Cidade Ademar+3%
- Idade do prédio+3%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)+2%
- Anúncios do prédio (quartos, vagas, condomínio)+2%
- Tamanho (239 m²)−1%
- m² estimado × 239 m²R$ 8.647
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Andar, vista, reforma e vaga não entram.
Receba o relatório completo por e-mail
- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Cidade Ademar, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Anúncios à venda neste endereço2 imóveis anunciados agora, R$ 3,3 mi
Os anúncios pedem R$ 8.351/m² de área privativa (mediana).
| Área | Qtos | Preço pedido | Imobiliária |
|---|---|---|---|
| 341 m² | 4 | R$ 3.300.000 | lopes ↗ |
| 470 m² | 4 | R$ 3.300.000 | coelhodafonseca ↗ |
Anúncios dos sites das imobiliárias, vistos em 03/11/2026; o mesmo imóvel anunciado por várias imobiliárias aparece uma vez. Preço pedido não é preço de venda.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Luis de Franca Junior, 265, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano16 vendas desde 2013, com correção pelo IPCA
Desde 2014, foram 16 vendas registradas neste endereço. Corrigido pela inflação (IPCA), o m² mediano passou de R$ 5.530 em 2014 para R$ 9.950 em 2021.
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2013 | 1 | R$ 3.261 | R$ 6.638 |
| 2014 | 7 | R$ 2.801 | R$ 5.530 |
| 2015 | 3 | R$ 3.672 | R$ 6.500 |
| 2017 | 1 | R$ 3.922 | R$ 6.209 |
| 2020 | 2 | R$ 7.322 | R$ 10.331 |
| 2021 | 2 | R$ 7.239 | R$ 9.950 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Residencial Ville de France. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 19.426.708/0001-37).
Construção: Construído em 2013; 14 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial horizontal padrão C, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Exclusivamente Residencial 1 (ZER-1): exclusivamente residencial de baixa densidade, bairro de casas; não se aprovam prédios novos. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 51.060 (3% sobre o valor mediano de R$ 1.702.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- Quanto vale hoje, por tamanho: 239 m², perto de R$ 2.067.000 (faixa de R$ 1.747.000 a R$ 2.414.000, 4 vendas desse tamanho). Estimativa pelas vendas do próprio prédio, com o preço corrigido pela variação do m² em Cidade Ademar até set/2026; área construída do IPTU.
- m² hoje: R$ 9.951 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Cidade Ademar nos últimos 12 meses é R$ 4.148, então o prédio fica +139,9% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 7.239 por m² e R$ 1.702.000 por unidade, em valores da época, em 4 vendas registradas; área mediana 239 m².
- Última venda: 02/2021 (há 67 meses): R$ 1.690.000, 230 m², R$ 7.348 por m².
- Quantas vendas: 16 vendas registradas desde 2013.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 2013, 2 pavimentos, 14 unidades, residencial horizontal padrão C (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Residencial Ville de France.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 51.060 (3% sobre o valor mediano de R$ 1.702.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Luis de Franca Junior: nº 305: R$ 9.066/m² (10 vendas); nº 201: R$ 7.083/m² (4 vendas); nº 376: R$ 6.026/m² (1 venda); nº 474: R$ 5.672/m² (1 venda); nº 40: R$ 3.150/m² (1 venda) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Residencial Ville de France (Rua Luis de Franca Junior, 265)", https://itbisp.com/predio/rua-luis-de-franca-junior-265 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
Outros prédios na Rua Luis de Franca Junior10 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Luis de Franca Junior, 265?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um imóvel de 239 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 2,07 mi, numa faixa provável de R$ 1,75 mi a R$ 2,41 mi (confiança alta). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 4 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 1.702.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quando foi construído o imóvel da Rua Luis de Franca Junior, 265?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 2013 e tem 14 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial horizontal padrão C, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual o zoneamento da Rua Luis de Franca Junior, 265?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Exclusivamente Residencial 1 (ZER-1): exclusivamente residencial de baixa densidade, bairro de casas; não se aprovam prédios novos.
Quanto vale o m² na Rua Luis de Franca Junior, 265 com base em vendas reais?
Nas 4 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 7.239 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 1.702.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 9.951 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 9.951) fica +139,9% em relação à mediana de Cidade Ademar nos últimos 12 meses (R$ 4.148/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Luis de Franca Junior, 265?
A venda mais recente na base é de 02/2021. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Luis de Franca Junior, 265?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 1.702.000), o ITBI fica perto de R$ 51.060: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Quanto valorizou um apartamento na Rua Luis de Franca Junior, 265 desde 2014?
O m² mediano das vendas neste endereço foi de R$ 2.801 em 2014 para R$ 7.239 em 2021 em valores da época; corrigido pelo IPCA, de R$ 5.530 para R$ 9.950. São 16 vendas registradas no ITBI desde 2014.
Prédio construído em 2013, 14 unidades. Compare com o preço do m² em Cidade Ademar.