Condomínio Residencial Ligiana (Rua Ligiana, 22)
Quanto vale um imóvel neste endereço de Água Rasa, CEP 03161-050, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 4.618) fica −5,6% em relação à mediana de Água Rasa nos últimos 12 meses (R$ 4.890/m²).
Últimas vendas
Teve 2 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2021, saiu perto da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 06/2021 | 67 m² | R$ 232.000 | 3.463 |
| 06/2021 | 67 m² | R$ 232.000 | 3.463 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
480 m² de terreno
Metrô e trem planejados
- Linha Verde, estação Santa Claraa 339 m
- Linha 16-Violeta, estação Anália Francoa 1,2 km
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km8 públicas, 10 particulares
- Posto de saúdeAma/UBS Vila Oratório - Dr. Tito Pedro Mascelani a 456 m
- HospitalHospital Dia - Mooca a 1,3 km
- Segurançana média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um imóvel aqui hoje?67 m²: perto de R$ 346 mil · ajuste área
Quanto vale um imóvel aqui hoje?
Qual a área do seu imóvel?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Água Rasa hojeR$ 5.141
- Vendas deste prédio (2 desde 2019, a última em 2021)−15%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)+8%
- Tamanho (67 m²)+4%
- Terreno do lote+3%
- Vendas na mesma rua+3%
- Localização dentro de Água Rasa−3%
- Idade do prédio+2%
- m² estimado × 67 m²R$ 5.163
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Andar, vista, reforma e vaga não entram.
Receba o relatório completo por e-mail
- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Água Rasa, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Anúncios à venda neste endereço5 imóveis anunciados agora, de R$ 430 mil a R$ 520 mil
Os anúncios pedem R$ 6.232/m² de área privativa (mediana).
| Área | Qtos | Preço pedido | Imobiliária |
|---|---|---|---|
| 70 m² | 2 | R$ 430.000 | lucorimoveis ↗ |
| 69 m² | 2 | R$ 430.000 | lopes ↗ |
| 69 m² | 2 | R$ 430.000 | lopes ↗ |
| 70 m² | 2 | R$ 455.000 | dfcasaimoveis ↗ |
| 69 m² | 2 | R$ 520.000 | lopes ↗ |
Anúncios dos sites das imobiliárias, vistos em 03/11/2026; o mesmo imóvel anunciado por várias imobiliárias aparece uma vez. Preço pedido não é preço de venda.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Ligiana, 22, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano3 vendas desde 2017, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2017 | 1 | R$ 3.623 | R$ 5.770 |
| 2021 | 2 | R$ 3.463 | R$ 4.618 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Residencial Ligiana. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 31.406.859/0001-29).
Construção: Construído em 2013; 7 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial horizontal padrão C, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Lazer e condomínio: Condomínio de cerca de R$ 285 por mês na mediana de 7 anúncios, ou R$ 4,13 por m² de área útil. Fonte: anúncios de imobiliárias reunidos pelo itbisp.com; só o que duas ou mais imobiliárias informam.
Zoneamento: Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): eixo de transporte (metrô, trem ou corredor de ônibus): a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos, por isso é onde mais se lança. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 800 m em linha reta da estação Oratório do metrô. Estações: GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 6.960 (3% sobre o valor mediano de R$ 232.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- m² hoje: R$ 4.618 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Água Rasa nos últimos 12 meses é R$ 4.890, então o prédio fica −5,6% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 3.463 por m² e R$ 232.000 por unidade, em valores da época, em 2 vendas registradas; área mediana 67 m².
- Última venda: 06/2021 (há 63 meses): R$ 232.000, 67 m², R$ 3.463 por m².
- Quantas vendas: 3 vendas registradas desde 2017.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 2013, 2 pavimentos, 7 unidades, residencial horizontal padrão C (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Residencial Ligiana.
- Metrô ou trem mais perto: estação Oratório do metrô, a 800 m em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 6.960 (3% sobre o valor mediano de R$ 232.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Ligiana: nº 50: R$ 5.435/m² (1 venda); nº 151: R$ 10.571/m² (2 vendas) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Condomínio Residencial Ligiana (Rua Ligiana, 22)", https://itbisp.com/predio/rua-ligiana-22 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
Outros prédios na Rua Ligiana2 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Ligiana, 22?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um imóvel de 67 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 346 mil, numa faixa provável de R$ 283 mil a R$ 449 mil (confiança média). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 2 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 232.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quando foi construído o imóvel da Rua Ligiana, 22?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 2013 e tem 7 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial horizontal padrão C, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Rua Ligiana, 22?
A mais próxima é a estação Oratório do metrô, a cerca de 800 m em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Qual o zoneamento da Rua Ligiana, 22?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): eixo de transporte (metrô, trem ou corredor de ônibus): a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos, por isso é onde mais se lança.
Quanto é o condomínio do prédio da Rua Ligiana, 22?
Nos 7 anúncios deste endereço vistos até 10/2026, o condomínio mediano é de R$ 285 por mês, cerca de R$ 4,13 por m² de área útil. Apartamentos maiores pagam mais; para o seu, multiplique a área útil pelo valor por m².
Quanto vale o m² na Rua Ligiana, 22 com base em vendas reais?
Nas 2 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 3.463 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 232.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 4.618 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 4.618) fica −5,6% em relação à mediana de Água Rasa nos últimos 12 meses (R$ 4.890/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Ligiana, 22?
A venda mais recente na base é de 06/2021. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Ligiana, 22?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 232.000), o ITBI fica perto de R$ 6.960: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio construído em 2013, 7 unidades, a 800 m da estação Oratório. Compare com o preço do m² em Água Rasa.