Residencial Home Neri (Rua Ismael Neri, 470)
Quanto vale um imóvel neste endereço de Santana, CEP 02335-001, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 5.421) fica +14,1% em relação à mediana de Santana nos últimos 12 meses (R$ 4.751/m²).
Últimas vendas
Teve 2 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2026, saiu 11% acima da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 08/2026 | 36 m² | R$ 215.000 | 5.972 |
| 01/2023 | 130 m² | R$ 530.000 | 4.077 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
204 m² de terreno
Aluguel
≈ R$ 70 /m² por mês
rendimento bruto ≈ 10,1% ao ano
Pelo preço pedido nos anúncios por perto.
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km4 públicas, 14 particulares
- Posto de saúdeUBS Vila Aurora - Dr Domingos Mazzoneto de Cilo a 1,3 km
- HospitalHospital Cantareira a 912 m
- Segurançamais seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?36 m²: perto de R$ 273 mil · ajuste área e vaga
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 4Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 4Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 4Quantas suítes?
4 de 4Quantas vagas de garagem?
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Santana hojeR$ 4.971
- Tamanho (36 m²)+13%
- Vendas deste prédio (2 desde 2019, a última em 2026)+11%
- Terreno do lote+11%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)+11%
- Localização dentro de Santana+1%
- Anúncios do prédio (quartos, vagas, condomínio)−1%
- Outros fatores−2%
- m² estimado × 36 m²R$ 7.589
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Andar, vista e reforma não entram.
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- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Santana, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Anúncios à venda neste endereço4 imóveis anunciados agora, de R$ 213 mil a R$ 248 mil
Os anúncios pedem R$ 8.352/m² de área privativa (mediana).
| Área | Qtos | Preço pedido | Imobiliária |
|---|---|---|---|
| 27 m² | 1 | R$ 213.000 | lopes ↗ |
| 28 m² | 1 | R$ 215.000 | lelloimoveis ↗ |
| 27 m² | 1 | R$ 238.000 | lopes ↗ |
| 27 m² | 1 | R$ 248.000 | lopes ↗ |
Anúncios dos sites das imobiliárias, vistos em 03/11/2026; o mesmo imóvel anunciado por várias imobiliárias aparece uma vez. Preço pedido não é preço de venda.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Ismael Neri, 470, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano2 vendas desde 2023, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2023 | 1 | R$ 4.077 | R$ 4.821 |
| 2026* | 1 | R$ 5.972 | R$ 6.021 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Residencial Home Neri. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 65.906.626/0001-07).
Construção: Construído em 1954; residencial horizontal padrão C, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Mista (ZM): moradia, comércio e serviços juntos, com prédios de altura média. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 1,0 km em linha reta da estação Parada Inglesa do metrô. Estações: GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 11.175 (3% sobre o valor mediano de R$ 372.500). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- m² hoje: R$ 5.421 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Santana nos últimos 12 meses é R$ 4.751, então o prédio fica +14,1% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 5.025 por m² e R$ 372.500 por unidade, em valores da época, em 2 vendas registradas; área mediana 83 m².
- Última venda: 08/2026 (há 1 mês): R$ 215.000, 36 m², R$ 5.972 por m².
- Quantas vendas: 2 vendas registradas desde 2023.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1954, 2 pavimentos, residencial horizontal padrão C (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Residencial Home Neri.
- Metrô ou trem mais perto: estação Parada Inglesa do metrô, a 1,0 km em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 11.175 (3% sobre o valor mediano de R$ 372.500; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Ismael Neri: nº 432: R$ 4.696/m² (1 venda); nº 524: R$ 2.778/m² (1 venda); nº 410: R$ 4.528/m² (1 venda); nº 404: R$ 3.995/m² (1 venda); nº 574: R$ 4.389/m² (1 venda) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Residencial Home Neri (Rua Ismael Neri, 470)", https://itbisp.com/predio/rua-ismael-neri-470 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
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Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Ismael Neri, 470?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 36 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 273 mil, numa faixa provável de R$ 217 mil a R$ 319 mil (confiança média). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 2 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 372.500. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quando foi construído o imóvel da Rua Ismael Neri, 470?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1954. O IPTU classifica a construção como residencial horizontal padrão C, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Rua Ismael Neri, 470?
A mais próxima é a estação Parada Inglesa do metrô, a cerca de 1,0 km em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Qual o zoneamento da Rua Ismael Neri, 470?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Mista (ZM): moradia, comércio e serviços juntos, com prédios de altura média.
Quanto vale o m² na Rua Ismael Neri, 470 com base em vendas reais?
Nas 2 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 5.025 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 372.500 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 5.421 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 5.421) fica +14,1% em relação à mediana de Santana nos últimos 12 meses (R$ 4.751/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Ismael Neri, 470?
A venda mais recente na base é de 08/2026. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Ismael Neri, 470?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 372.500), o ITBI fica perto de R$ 11.175: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio construído em 1954. Compare com o preço do m² na Rua Ismael Neri e o preço do m² em Santana.