Rua Dr Veiga Filho, 422
Quanto vale um imóvel neste endereço de Santa Cecília, CEP 01229-000, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 7.006) fica +27,7% em relação à mediana de Santa Cecília nos últimos 12 meses (R$ 5.485/m²).
Últimas vendas
Teve 3 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2026, saiu 25% abaixo da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 09/2026 | 262 m² | R$ 1.380.000 | 5.267 |
| 11/2025 | 262 m² | R$ 1.760.000 | 6.718 |
| 01/2020 | 262 m² | R$ 2.035.000 | 7.767 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Metrô e trem planejados
- Linha 6-Laranja, estação Faap-Pacaembua 787 m
- Linha 6-Laranja, estação Puc-Cardoso de Almeidaa 973 m
Aluguel
≈ R$ 59 /m² por mês
rendimento bruto ≈ 5,8% ao ano
Pelo preço pedido nos anúncios por perto.
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km2 públicas, 27 particulares
- Posto de saúdeUBS Santa Cecília - Dr Humberto Pascale a 1,1 km
- HospitalInstituto do Cancer Arnaldo Vieira de Carvalho a 1,0 km
- Segurançamais seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?262 m²: perto de R$ 1,67 mi · ajuste área, andar, vaga e reforma
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 6Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 6Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 6Quantas suítes?
4 de 6Em que andar fica o apê?
As vendas deste prédio ficam em torno do 7º andar. Acima dele o preço sobe e abaixo cai, cerca de 0,5% por andar até o 10º e menos depois.
5 de 6Quantas vagas de garagem?
6 de 6Como está o apê?
Num prédio de 56 anos, apê reformado é vendido por cerca de 19% a mais que os outros do prédio.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Santa Cecília hojeR$ 5.773
- Vendas deste prédio (3 desde 2019, a última em 2026)+11%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−4%
- Localização dentro de Santa Cecília+4%
- Vendas na mesma rua+4%
- Idade do prédio (56 anos)−3%
- Tamanho (262 m²)−2%
- Terreno do lote+1%
- m² estimado × 262 m²R$ 6.379
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Vista não entra.
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- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Santa Cecília, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Anúncios à venda neste endereço4 imóveis anunciados agora, de R$ 1,65 mi a R$ 2,1 mi
Ver os apartamentos à venda neste prédio, com fotos e todos os preços →
Os anúncios pedem R$ 9.167/m² de área privativa (mediana).
| Área | Qtos | Preço pedido | Imobiliária |
|---|---|---|---|
| 210 m² | 3 | R$ 1.650.000 | remax ↗ |
| 210 m² | 3 | R$ 1.900.000 | remax ↗ |
| 210 m² | 3 | R$ 1.950.000 | lopes ↗ |
| 210 m² | 3 | R$ 2.100.000 | lopes ↗ |
Anúncios dos sites das imobiliárias, vistos em 03/11/2026; o mesmo imóvel anunciado por várias imobiliárias aparece uma vez. Preço pedido não é preço de venda.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Dr Veiga Filho, 422, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano10 vendas desde 2006, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2006 | 2 | R$ 999 | R$ 2.986 |
| 2014 | 1 | R$ 4.218 | R$ 8.460 |
| 2015 | 1 | R$ 4.847 | R$ 8.601 |
| 2016 | 1 | R$ 4.695 | R$ 7.621 |
| 2017 | 1 | R$ 4.466 | R$ 7.118 |
| 2018 | 1 | R$ 4.912 | R$ 7.667 |
| 2020 | 1 | R$ 7.767 | R$ 11.212 |
| 2025 | 1 | R$ 6.718 | R$ 7.006 |
| 2026* | 1 | R$ 5.267 | R$ 5.267 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Edifício Comodoro. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 55.401.079/0001-54).
Construção: Construído em 1970; 11 pavimentos contando o térreo; 20 unidades neste número, sem contar vagas de garagem (o condomínio soma 22 unidades em 2 endereços); residencial vertical padrão C, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Lazer e condomínio: Condomínio de cerca de R$ 3.300 por mês na mediana de 5 anúncios, ou R$ 15,71 por m² de área útil. Fonte: anúncios de imobiliárias reunidos pelo itbisp.com; só o que duas ou mais imobiliárias informam.
Zoneamento: Zona Mista (ZM): moradia, comércio e serviços juntos, com prédios de altura média. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 750 m em linha reta da estação Marechal Deodoro do metrô. Estações: GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 52.800 (3% sobre o valor mediano de R$ 1.760.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- Quanto vale hoje, por tamanho: 262 m², perto de R$ 1.671.000 (faixa de R$ 1.416.000 a R$ 1.993.000, 3 vendas desse tamanho). Estimativa pelas vendas do próprio prédio, com o preço corrigido pela variação do m² em Santa Cecília até set/2026; área construída do IPTU.
- m² hoje: R$ 7.006 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Santa Cecília nos últimos 12 meses é R$ 5.485, então o prédio fica +27,7% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 6.718 por m² e R$ 1.760.000 por unidade, em valores da época, em 3 vendas registradas; área mediana 262 m².
- Última venda: 09/2026 (este mês): R$ 1.380.000, 262 m², R$ 5.267 por m².
- Quantas vendas: 10 vendas registradas desde 2006.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1970, 11 pavimentos, 20 unidades, residencial vertical padrão C (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Edifício Comodoro.
- Metrô ou trem mais perto: estação Marechal Deodoro do metrô, a 750 m em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 52.800 (3% sobre o valor mediano de R$ 1.760.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Dr Veiga Filho: nº 425: R$ 7.901/m² (10 vendas); nº 411: R$ 5.761/m² (5 vendas); nº 388: R$ 7.807/m² (3 vendas); nº 465: R$ 5.635/m² (5 vendas); nº 375: R$ 6.522/m² (7 vendas) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Rua Dr Veiga Filho, 422", https://itbisp.com/predio/rua-dr-veiga-filho-422 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
Outros prédios na Rua Dr Veiga Filho10 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Dr Veiga Filho, 422?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 262 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 1,67 mi, numa faixa provável de R$ 1,42 mi a R$ 1,99 mi (confiança média). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 3 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 1.760.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Rua Dr Veiga Filho, 422?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1970, tem 11 pavimentos contando o térreo e tem 20 unidades neste número, sem contar vagas de garagem (o condomínio soma 22 unidades em 2 endereços). O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão C, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Rua Dr Veiga Filho, 422?
A mais próxima é a estação Marechal Deodoro do metrô, a cerca de 750 m em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Qual o zoneamento da Rua Dr Veiga Filho, 422?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Mista (ZM): moradia, comércio e serviços juntos, com prédios de altura média.
Quanto é o condomínio do prédio da Rua Dr Veiga Filho, 422?
Nos 5 anúncios deste endereço vistos até 10/2026, o condomínio mediano é de R$ 3.300 por mês, cerca de R$ 15,71 por m² de área útil. Apartamentos maiores pagam mais; para o seu, multiplique a área útil pelo valor por m².
Quanto vale o m² na Rua Dr Veiga Filho, 422 com base em vendas reais?
Nas 3 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 6.718 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 1.760.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 7.006 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 7.006) fica +27,7% em relação à mediana de Santa Cecília nos últimos 12 meses (R$ 5.485/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Dr Veiga Filho, 422?
A venda mais recente na base é de 09/2026. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Dr Veiga Filho, 422?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 1.760.000), o ITBI fica perto de R$ 52.800: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio construído em 1970, 11 pavimentos, 20 unidades, Condomínio Edifício Comodoro, a 750 m da estação Marechal Deodoro. Compare com o preço do m² na Rua Dr Veiga Filho e o preço do m² em Santa Cecília.