Condomínio dos Edifícios Acacia (Rua Doutor Jose Benedito Viana de Moraes, 265)
Quanto vale um imóvel neste endereço de Rio Pequeno, CEP 05351-005, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 4.838) fica +13,8% em relação à mediana de Rio Pequeno nos últimos 12 meses (R$ 4.250/m²).
Últimas vendas
Teve 3 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2020, saiu 45% abaixo da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 02/2020 | 164 m² | R$ 305.639 | 1.864 |
| 11/2019 | 164 m² | R$ 542.228 | 3.306 |
| 08/2019 | 164 m² | R$ 670.000 | 4.085 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
10.525 m² de terreno
Metrô e trem planejados
- Linha 22-Marrom, estação Rio Pequenoa 840 m
- Linha 22-Marrom, estação Hospital Universitárioa 1,1 km
Aluguel
≈ R$ 41 /m² por mês
rendimento bruto ≈ 5,5% ao ano
Pelo preço pedido nos anúncios por perto.
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km4 públicas, 12 particulares
- Posto de saúdeUBS Rio Pequeno - Paulo de Barros França a 371 m
- HospitalHospital Universitario - Hu/Usp a 1,6 km
- Segurançamais seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?164 m²: perto de R$ 778 mil · ajuste área, vaga e reforma
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 5Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 5Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 5Quantas suítes?
4 de 5Quantas vagas de garagem?
5 de 5Como está o apê?
Num prédio de 17 anos, apê reformado é vendido por cerca de 8% a mais que os outros do prédio.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Rio Pequeno hojeR$ 4.441
- Localização dentro de Rio Pequeno+3%
- Terreno do lote+3%
- Vendas deste prédio (3 desde 2019, a última em 2020)−1%
- Anúncios do prédio (quartos, vagas, condomínio)+1%
- Outros fatores+1%
- m² estimado × 164 m²R$ 4.743
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Andar e vista não entram.
Receba o relatório completo por e-mail
- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Rio Pequeno, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Doutor Jose Benedito Viana de Moraes, 265, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano3 vendas desde 2019, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2019 | 2 | R$ 3.696 | R$ 5.425 |
| 2020 | 1 | R$ 1.864 | R$ 2.683 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio dos Edifícios Acacia. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 12.164.023/0001-10).
Construção: Construído em 2009; 8 pavimentos contando o térreo; 192 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial vertical padrão C, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Mista (ZM): moradia, comércio e serviços juntos, com prédios de altura média. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 16.267 (3% sobre o valor mediano de R$ 542.228). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- Quanto vale hoje, por tamanho: 164 m², perto de R$ 778.000 (faixa de R$ 656.000 a R$ 903.000, 3 vendas desse tamanho). Estimativa pelas vendas do próprio prédio, com o preço corrigido pela variação do m² em Rio Pequeno até set/2026; área construída do IPTU.
- m² hoje: R$ 4.838 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Rio Pequeno nos últimos 12 meses é R$ 4.250, então o prédio fica +13,8% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 3.306 por m² e R$ 542.228 por unidade, em valores da época, em 3 vendas registradas; área mediana 164 m².
- Última venda: 02/2020 (há 79 meses): R$ 305.639, 164 m², R$ 1.864 por m².
- Quantas vendas: 3 vendas registradas desde 2019.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 2009, 8 pavimentos, 192 unidades, residencial vertical padrão C (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio dos Edifícios Acacia.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 16.267 (3% sobre o valor mediano de R$ 542.228; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Condomínio dos Edifícios Acacia (Rua Doutor Jose Benedito Viana de Moraes, 265)", https://itbisp.com/predio/rua-doutor-jose-benedito-viana-de-moraes-265 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Doutor Jose Benedito Viana de Moraes, 265?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 164 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 778 mil, numa faixa provável de R$ 656 mil a R$ 903 mil (confiança alta). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 3 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 542.228. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Rua Doutor Jose Benedito Viana de Moraes, 265?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 2009, tem 8 pavimentos contando o térreo e tem 192 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão C, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual o zoneamento da Rua Doutor Jose Benedito Viana de Moraes, 265?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Mista (ZM): moradia, comércio e serviços juntos, com prédios de altura média.
Quanto vale o m² na Rua Doutor Jose Benedito Viana de Moraes, 265 com base em vendas reais?
Nas 3 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 3.306 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 542.228 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 4.838 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 4.838) fica +13,8% em relação à mediana de Rio Pequeno nos últimos 12 meses (R$ 4.250/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Doutor Jose Benedito Viana de Moraes, 265?
A venda mais recente na base é de 02/2020. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Doutor Jose Benedito Viana de Moraes, 265?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 542.228), o ITBI fica perto de R$ 16.267: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio construído em 2009, 8 pavimentos, 192 unidades. Compare com o preço do m² em Rio Pequeno.