Condomínio Residencial Bela Vista (Rua Doutor Heitor Nascimento, 41)
Quanto vale um imóvel neste endereço de Freguesia do Ó, CEP 02927-130, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 4.943) fica +24,9% em relação à mediana de Freguesia do Ó nos últimos 12 meses (R$ 3.956/m²).
Últimas vendas
Teve 4 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2020, saiu 28% acima da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 08/2020 | 78 m² | R$ 343.000 | 4.397 |
| 05/2020 | 78 m² | R$ 260.000 | 3.333 |
| 12/2019 | 78 m² | R$ 245.200 | 3.144 |
| 08/2019 | 78 m² | R$ 268.000 | 3.436 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
3.074 m² de terreno
Metrô e trem planejados
- Linha 6-Laranja, estação Freguesia do Óa 1,2 km
- Linha 6-Laranja, estação João Paulo Ia 1,4 km
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km9 públicas, 12 particulares
- Posto de saúdeUBS Jardim Guanabara a 566 m
- HospitalUnidade Hd Pirituba Cies a 1,4 km
- Segurançamenos seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?78 m²: perto de R$ 377 mil · ajuste área, vaga e reforma
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 5Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 5Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 5Quantas suítes?
4 de 5Quantas vagas de garagem?
5 de 5Como está o apê?
Num prédio de 18 anos, apê reformado é vendido por cerca de 8% a mais que os outros do prédio.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Freguesia do Ó hojeR$ 4.160
- Vendas deste prédio (4 desde 2019, a última em 2020)+10%
- Terreno do lote+3%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−3%
- Localização dentro de Freguesia do Ó+2%
- Tamanho (78 m²)+2%
- Idade do prédio (18 anos)+1%
- m² estimado × 78 m²R$ 4.837
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Andar e vista não entram.
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- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Freguesia do Ó, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Anúncios à venda neste endereço5 imóveis anunciados agora, de R$ 384 mil a R$ 468 mil
Ver os apartamentos à venda neste prédio, com fotos e todos os preços →
Os anúncios pedem R$ 9.184/m² de área privativa (mediana).
| Área | Qtos | Preço pedido | Imobiliária |
|---|---|---|---|
| 48 m² | 2 | R$ 384.000 | despertarimoveis ↗ |
| 50 m² | 2 | R$ 400.000 | lopes ↗ |
| 48 m² | 2 | R$ 450.000 | remax ↗ |
| 49 m² | 2 | R$ 450.000 | lopes ↗ |
| 49 m² | 2 | R$ 468.000 | lopes ↗ |
Anúncios dos sites das imobiliárias, vistos em 03/11/2026; o mesmo imóvel anunciado por várias imobiliárias aparece uma vez. Preço pedido não é preço de venda.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Doutor Heitor Nascimento, 41, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano5 vendas desde 2018, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2018 | 1 | R$ 4.231 | R$ 6.383 |
| 2019 | 2 | R$ 3.290 | R$ 4.802 |
| 2020 | 2 | R$ 3.865 | R$ 5.573 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Residencial Bela Vista. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 10.933.212/0001-85).
Construção: Construído em 2008; 21 pavimentos contando o térreo; 124 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial vertical padrão C, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): eixo de transporte (metrô, trem ou corredor de ônibus): a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos, por isso é onde mais se lança. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 1,2 km em linha reta da estação Piqueri da CPTM e a 250 m do corredor Pirituba / Lapa / Centro. Estações e corredores de ônibus (SPTrans): GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 7.920 (3% sobre o valor mediano de R$ 264.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- Quanto vale hoje, por tamanho: 78 m², perto de R$ 377.000 (faixa de R$ 321.000 a R$ 446.000, 4 vendas desse tamanho). Estimativa pelas vendas do próprio prédio, com o preço corrigido pela variação do m² em Freguesia do Ó até set/2026; área construída do IPTU.
- m² hoje: R$ 4.943 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Freguesia do Ó nos últimos 12 meses é R$ 3.956, então o prédio fica +24,9% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 3.385 por m² e R$ 264.000 por unidade, em valores da época, em 4 vendas registradas; área mediana 78 m².
- Última venda: 08/2020 (há 73 meses): R$ 343.000, 78 m², R$ 4.397 por m².
- Quantas vendas: 5 vendas registradas desde 2018.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 2008, 21 pavimentos, 124 unidades, residencial vertical padrão C (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Residencial Bela Vista.
- Metrô ou trem mais perto: estação Piqueri da CPTM, a 1,2 km em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 7.920 (3% sobre o valor mediano de R$ 264.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Doutor Heitor Nascimento: nº 100: R$ 3.684/m² (1 venda); nº 180: R$ 2.764/m² (2 vendas); nº 181: R$ 6.045/m² (2 vendas) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Condomínio Residencial Bela Vista (Rua Doutor Heitor Nascimento, 41)", https://itbisp.com/predio/rua-doutor-heitor-nascimento-41 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
Outros prédios na Rua Doutor Heitor Nascimento3 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Doutor Heitor Nascimento, 41?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 78 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 377 mil, numa faixa provável de R$ 321 mil a R$ 446 mil (confiança alta). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 4 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 264.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Rua Doutor Heitor Nascimento, 41?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 2008, tem 21 pavimentos contando o térreo e tem 124 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão C, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Rua Doutor Heitor Nascimento, 41?
A mais próxima é a estação Piqueri da CPTM, a cerca de 1,2 km em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Tem corredor de ônibus perto da Rua Doutor Heitor Nascimento, 41?
Sim: o corredor Pirituba / Lapa / Centro passa a cerca de 250 m em linha reta, pelo mapa de corredores em operação da Prefeitura.
Qual o zoneamento da Rua Doutor Heitor Nascimento, 41?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): eixo de transporte (metrô, trem ou corredor de ônibus): a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos, por isso é onde mais se lança.
Quanto vale o m² na Rua Doutor Heitor Nascimento, 41 com base em vendas reais?
Nas 4 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 3.385 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 264.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 4.943 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 4.943) fica +24,9% em relação à mediana de Freguesia do Ó nos últimos 12 meses (R$ 3.956/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Doutor Heitor Nascimento, 41?
A venda mais recente na base é de 08/2020. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Doutor Heitor Nascimento, 41?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 264.000), o ITBI fica perto de R$ 7.920: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio construído em 2008, 21 pavimentos, 124 unidades. Compare com o preço do m² em Freguesia do Ó.