Rua dos Miranhas, 16
Quanto vale um imóvel neste endereço de Pinheiros, CEP 05434-040, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 13.502) fica +58,1% em relação à mediana de Pinheiros nos últimos 12 meses (R$ 8.538/m²).
Últimas vendas
Teve 3 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2024, saiu perto da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 07/2024 | 505 m² | R$ 6.173.470 | 12.225 |
| 07/2023 | 511 m² | R$ 6.300.000 | 12.329 |
| 03/2021 | 574 m² | R$ 5.400.000 | 9.408 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
2.000 m² de terreno
Metrô e trem planejados
- Linha 22-Marrom, estação Cardeal Arcoverdea 733 m
- Linha 20-Rosa, estação Girassola 782 m
Aluguel
≈ R$ 123 /m² por mês
rendimento bruto ≈ 7,5% ao ano
Pelo preço pedido nos anúncios por perto.
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km3 públicas, 13 particulares
- Posto de saúdeUBS Dr. Manoel Joaquim Pêra a 739 m
- HospitalHospital das Clinicas - Hc da Fmusp a 2,5 km
- Segurançamenos seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um imóvel aqui hoje?505 m²: perto de R$ 6,94 mi · ajuste área
Quanto vale um imóvel aqui hoje?
Qual a área do seu imóvel?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Pinheiros hojeR$ 8.873
- Vendas deste prédio (3 desde 2019, a última em 2024)+31%
- Localização dentro de Pinheiros+9%
- Vendas na mesma rua+5%
- Terreno do lote+2%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)+1%
- Tamanho (505 m²)−1%
- Anúncios do prédio (quartos, vagas, condomínio)+1%
- m² estimado × 505 m²R$ 13.743
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Andar, vista, reforma e vaga não entram.
Receba o relatório completo por e-mail
- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Pinheiros, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Anúncios à venda neste endereço8 imóveis anunciados agora, de R$ 3 mi a R$ 8 mi
Os anúncios pedem R$ 16.189/m² de área privativa (mediana).
| Área | Qtos | Preço pedido | Imobiliária |
|---|---|---|---|
| 511 m² | 3 | R$ 3.000.000 | lopes ↗ |
| 800 m² | 4 | R$ 5.700.000 | lopes ↗ |
| 504 m² | 4 | R$ 6.800.000 | lopes ↗ |
| 412 m² | 4 | R$ 6.800.000 | coelhodafonseca ↗ |
| 414 m² | 3 | R$ 7.000.000 | fragataprivatebrokers ↗ |
Os 5 mais baratos de 8. Anúncios dos sites das imobiliárias, vistos em 03/11/2026; o mesmo imóvel anunciado por várias imobiliárias aparece uma vez. Preço pedido não é preço de venda.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua dos Miranhas, 16, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano3 vendas desde 2021, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2021 | 1 | R$ 9.408 | R$ 12.758 |
| 2023 | 1 | R$ 12.329 | R$ 14.229 |
| 2024 | 1 | R$ 12.225 | R$ 13.502 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Vila Miranhas. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 11.268.206/0001-13).
Construção: Construído em 2008; 7 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial horizontal padrão D, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Lazer e condomínio: Condomínio de cerca de R$ 6.500 por mês na mediana de 5 anúncios, ou R$ 14,44 por m² de área útil. Fonte: anúncios de imobiliárias reunidos pelo itbisp.com; só o que duas ou mais imobiliárias informam.
Zoneamento: Zona Exclusivamente Residencial 1 (ZER-1): exclusivamente residencial de baixa densidade, bairro de casas; não se aprovam prédios novos. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 800 m em linha reta da estação Faria Lima do metrô. Estações: GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 185.204 (3% sobre o valor mediano de R$ 6.173.470). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- Quanto vale hoje, por tamanho: 505 m², perto de R$ 6.940.000 (faixa de R$ 5.826.000 a R$ 8.088.000, 2 vendas desse tamanho); 574 m², perto de R$ 7.887.000 (faixa de R$ 6.621.000 a R$ 9.191.000, 1 venda desse tamanho). Estimativa pelas vendas do próprio prédio, com o preço corrigido pela variação do m² em Pinheiros até set/2026; área construída do IPTU.
- m² hoje: R$ 13.502 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Pinheiros nos últimos 12 meses é R$ 8.538, então o prédio fica +58,1% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 12.225 por m² e R$ 6.173.470 por unidade, em valores da época, em 3 vendas registradas; área mediana 511 m².
- Última venda: 07/2024 (há 26 meses): R$ 6.173.470, 505 m², R$ 12.225 por m².
- Quantas vendas: 3 vendas registradas desde 2021; cerca de 1 por ano nos últimos três anos completos.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 2008, 4 pavimentos, 7 unidades, residencial horizontal padrão D (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Vila Miranhas.
- Metrô ou trem mais perto: estação Faria Lima do metrô, a 800 m em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 185.204 (3% sobre o valor mediano de R$ 6.173.470; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua dos Miranhas: nº 109: R$ 14.184/m² (1 venda); nº 117: R$ 10.204/m² (1 venda); nº 204: R$ 9.524/m² (1 venda); nº 302: R$ 16.385/m² (1 venda); nº 322: R$ 12.141/m² (1 venda) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Rua dos Miranhas, 16", https://itbisp.com/predio/rua-dos-miranhas-16 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
Outros prédios na Rua dos Miranhas6 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua dos Miranhas, 16?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um imóvel de 505 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 6,94 mi, numa faixa provável de R$ 5,83 mi a R$ 8,09 mi (confiança alta). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 3 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 6.173.470. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quando foi construído o imóvel da Rua dos Miranhas, 16?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 2008 e tem 7 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial horizontal padrão D, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Rua dos Miranhas, 16?
A mais próxima é a estação Faria Lima do metrô, a cerca de 800 m em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Qual o zoneamento da Rua dos Miranhas, 16?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Exclusivamente Residencial 1 (ZER-1): exclusivamente residencial de baixa densidade, bairro de casas; não se aprovam prédios novos.
Quanto é o condomínio do prédio da Rua dos Miranhas, 16?
Nos 5 anúncios deste endereço vistos até 10/2026, o condomínio mediano é de R$ 6.500 por mês, cerca de R$ 14,44 por m² de área útil. Apartamentos maiores pagam mais; para o seu, multiplique a área útil pelo valor por m².
Quanto vale o m² na Rua dos Miranhas, 16 com base em vendas reais?
Nas 3 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 12.225 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 6.173.470 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 13.502 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 13.502) fica +58,1% em relação à mediana de Pinheiros nos últimos 12 meses (R$ 8.538/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua dos Miranhas, 16?
A venda mais recente na base é de 07/2024. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua dos Miranhas, 16?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 6.173.470), o ITBI fica perto de R$ 185.204: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio construído em 2008, 7 unidades, Condomínio Vila Miranhas, a 800 m da estação Faria Lima. Compare com o preço do m² em Pinheiros.