Rua Cumaria, 2
Quanto vale um imóvel neste endereço de Cangaíba, CEP 03731-150, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 3.264) fica −10,7% em relação à mediana de Cangaíba nos últimos 12 meses (R$ 3.653/m²).
Últimas vendas
Teve 3 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2026, saiu perto da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 03/2026 | 125 m² | R$ 400.000 | 3.200 |
| 04/2025 | 135 m² | R$ 430.000 | 3.185 |
| 12/2019 | 125 m² | R$ 210.000 | 1.680 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
1.160 m² de terreno
Metrô e trem planejados
- Linha Jade, estação Cangaíbaa 1,2 km
- Linha Verde, estação Penha de Françaa 1,4 km
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km6 públicas, 8 particulares
- Posto de saúdeAma/UBS Chacara Cruzeiro do Sul - Zelia L M Doro a 656 m
- HospitalHospital Dia Penha - Hatiro Shimomoto a 2,0 km
- Segurançamenos seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um imóvel aqui hoje?125 m²: perto de R$ 386 mil · ajuste área
Quanto vale um imóvel aqui hoje?
Qual a área do seu imóvel?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Cangaíba hojeR$ 3.803
- Vendas deste prédio (3 desde 2019, a última em 2026)−15%
- Tamanho (125 m²)−3%
- Idade do prédio−2%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−2%
- Terreno do lote+1%
- Localização dentro de Cangaíba+1%
- Outros fatores−1%
- m² estimado × 125 m²R$ 3.085
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Andar, vista, reforma e vaga não entram.
Receba o relatório completo por e-mail
- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Cangaíba, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Cumaria, 2, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano7 vendas desde 2008, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2008 | 2 | R$ 880 | R$ 2.348 |
| 2011 | 2 | R$ 1.220 | R$ 2.844 |
| 2019 | 1 | R$ 1.680 | R$ 2.430 |
| 2025 | 1 | R$ 3.185 | R$ 3.369 |
| 2026* | 1 | R$ 3.200 | R$ 3.264 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Residencial Village Londrina. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 07.352.561/0001-07).
Construção: Construído em 2003; 15 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial horizontal padrão B, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana Previsto (ZEUP): eixo de transporte previsto: vira eixo, com prédios mais altos, quando o transporte ficar pronto. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 12.000 (3% sobre o valor mediano de R$ 400.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- Quanto vale hoje, por tamanho: 125 m², perto de R$ 386.000 (faixa de R$ 328.000 a R$ 449.000, 2 vendas desse tamanho); 135 m², perto de R$ 431.000 (faixa de R$ 367.000 a R$ 502.000, 1 venda desse tamanho). Estimativa pelas vendas do próprio prédio, com o preço corrigido pela variação do m² em Cangaíba até set/2026; área construída do IPTU.
- m² hoje: R$ 3.264 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Cangaíba nos últimos 12 meses é R$ 3.653, então o prédio fica −10,7% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 3.185 por m² e R$ 400.000 por unidade, em valores da época, em 3 vendas registradas; área mediana 125 m².
- Última venda: 03/2026 (há 6 meses): R$ 400.000, 125 m², R$ 3.200 por m².
- Quantas vendas: 7 vendas registradas desde 2008.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 2003, 2 pavimentos, 15 unidades, residencial horizontal padrão B (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Residencial Village Londrina.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 12.000 (3% sobre o valor mediano de R$ 400.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Cumaria: nº 7: R$ 2.750/m² (1 venda); nº 10: R$ 3.261/m² (1 venda); nº 14: R$ 1.471/m² (1 venda); nº 21: R$ 1.833/m² (1 venda) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Rua Cumaria, 2", https://itbisp.com/predio/rua-cumaria-2 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
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Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Cumaria, 2?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um imóvel de 125 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 386 mil, numa faixa provável de R$ 328 mil a R$ 449 mil (confiança alta). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 3 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 400.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quando foi construído o imóvel da Rua Cumaria, 2?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 2003 e tem 15 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial horizontal padrão B, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual o zoneamento da Rua Cumaria, 2?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana Previsto (ZEUP): eixo de transporte previsto: vira eixo, com prédios mais altos, quando o transporte ficar pronto.
Quanto vale o m² na Rua Cumaria, 2 com base em vendas reais?
Nas 3 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 3.185 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 400.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 3.264 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 3.264) fica −10,7% em relação à mediana de Cangaíba nos últimos 12 meses (R$ 3.653/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Cumaria, 2?
A venda mais recente na base é de 03/2026. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Cumaria, 2?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 400.000), o ITBI fica perto de R$ 12.000: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio construído em 2003, 15 unidades, Condomínio Residencial Village Londrina. Compare com o preço do m² em Cangaíba.