Edifício Santana Private (Rua Conego Manuel Vaz, 440)
Quanto vale um imóvel neste endereço de Santana, CEP 02019-050, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 4.954) fica +4,3% em relação à mediana de Santana nos últimos 12 meses (R$ 4.751/m²).
Últimas vendas
Teve 4 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2021, saiu 25% acima da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 03/2021 | 502 m² | R$ 2.300.000 | 4.582 |
| 08/2020 | 482 m² | R$ 1.654.020 | 3.432 |
| 10/2019 | 482 m² | R$ 1.614.259 | 3.349 |
| 02/2019 | 752 m² | R$ 2.500.000 | 3.324 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
276 m² de terreno
Aluguel
≈ R$ 64 /m² por mês
rendimento bruto ≈ 9,2% ao ano
Pelo preço pedido nos anúncios por perto.
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km5 públicas, 18 particulares
- Posto de saúdeUBS Chora Menino a 766 m
- HospitalHospital Estadual do Mandaqui a 1,4 km
- Segurançamais seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?482 m²: perto de R$ 2,57 mi · ajuste área e vaga
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 4Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 4Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 4Quantas suítes?
4 de 4Quantas vagas de garagem?
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Santana hojeR$ 4.971
- Terreno do lote+5%
- Anúncios do prédio (quartos, vagas, condomínio)+3%
- Tamanho (482 m²)−2%
- Outros fatores+1%
- m² estimado × 482 m²R$ 5.337
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Andar, vista e reforma não entram.
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- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Santana, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Anúncios à venda neste endereço4 imóveis anunciados agora, de R$ 3,7 mi a R$ 4,25 mi
Ver os apartamentos à venda neste prédio, com fotos e todos os preços →
Os anúncios pedem R$ 15.700/m² de área privativa (mediana).
| Área | Qtos | Preço pedido | Imobiliária |
|---|---|---|---|
| 252 m² | 3 | R$ 3.700.000 | lopes ↗ |
| 250 m² | 3 | R$ 3.900.000 | lopes ↗ |
| 250 m² | 4 | R$ 3.950.000 | lopes ↗ |
| 250 m² | 4 | R$ 4.250.000 | lopes ↗ |
Anúncios dos sites das imobiliárias, vistos em 03/11/2026; o mesmo imóvel anunciado por várias imobiliárias aparece uma vez. Preço pedido não é preço de venda.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Conego Manuel Vaz, 440, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano5 vendas desde 2018, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2018 | 1 | R$ 3.911 | R$ 5.898 |
| 2019 | 2 | R$ 3.337 | R$ 4.952 |
| 2020 | 1 | R$ 3.432 | R$ 4.929 |
| 2021 | 1 | R$ 4.582 | R$ 6.213 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Edifício Santana Private. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 17.457.845/0001-03).
Construção: Construído em 2012; 28 pavimentos contando o térreo; 56 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial vertical padrão E, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Lazer e condomínio: Piscina e elevador, segundo anúncios de 4 imobiliárias (10/2026). Condomínio de cerca de R$ 3.059 por mês na mediana de 8 anúncios, ou R$ 12,19 por m² de área útil. Fonte: anúncios de imobiliárias reunidos pelo itbisp.com; só o que duas ou mais imobiliárias informam.
Zoneamento: Zona Mista (ZM): moradia, comércio e serviços juntos, com prédios de altura média. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 900 m em linha reta da estação Santana do metrô. Estações: GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 59.310 (3% sobre o valor mediano de R$ 1.977.010). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- Quanto vale hoje, por tamanho: 482 m², perto de R$ 2.573.000 (faixa de R$ 2.159.000 a R$ 3.090.000, 3 vendas desse tamanho). Estimativa pelas vendas do próprio prédio, com o preço corrigido pela variação do m² em Santana até set/2026; área construída do IPTU.
- m² hoje: R$ 4.954 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Santana nos últimos 12 meses é R$ 4.751, então o prédio fica +4,3% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 3.390 por m² e R$ 1.977.010 por unidade, em valores da época, em 4 vendas registradas; área mediana 492 m².
- Última venda: 03/2021 (há 66 meses): R$ 2.300.000, 502 m², R$ 4.582 por m².
- Quantas vendas: 5 vendas registradas desde 2018.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 2012, 28 pavimentos, 56 unidades, residencial vertical padrão E (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Edifício Santana Private.
- Metrô ou trem mais perto: estação Santana do metrô, a 900 m em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 59.310 (3% sobre o valor mediano de R$ 1.977.010; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Conego Manuel Vaz: nº 555: R$ 4.194/m² (1 venda); nº 288: R$ 4.737/m² (6 vendas) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Edifício Santana Private (Rua Conego Manuel Vaz, 440)", https://itbisp.com/predio/rua-conego-manuel-vaz-440 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
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Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Conego Manuel Vaz, 440?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 482 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 2,57 mi, numa faixa provável de R$ 2,16 mi a R$ 3,09 mi (confiança média). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 4 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 1.977.010. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Rua Conego Manuel Vaz, 440?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 2012, tem 28 pavimentos contando o térreo e tem 56 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão E, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Rua Conego Manuel Vaz, 440?
A mais próxima é a estação Santana do metrô, a cerca de 900 m em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Qual o zoneamento da Rua Conego Manuel Vaz, 440?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Mista (ZM): moradia, comércio e serviços juntos, com prédios de altura média.
Que lazer tem o prédio da Rua Conego Manuel Vaz, 440?
Os anúncios de 4 imobiliárias para este endereço citam piscina; só entram itens citados por duas ou mais delas. Confirme com o condomínio antes de fechar negócio.
Quanto é o condomínio do prédio da Rua Conego Manuel Vaz, 440?
Nos 8 anúncios deste endereço vistos até 10/2026, o condomínio mediano é de R$ 3.059 por mês, cerca de R$ 12,19 por m² de área útil. Apartamentos maiores pagam mais; para o seu, multiplique a área útil pelo valor por m².
Quanto vale o m² na Rua Conego Manuel Vaz, 440 com base em vendas reais?
Nas 4 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 3.390 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 1.977.010 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 4.954 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 4.954) fica +4,3% em relação à mediana de Santana nos últimos 12 meses (R$ 4.751/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Conego Manuel Vaz, 440?
A venda mais recente na base é de 03/2021. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Conego Manuel Vaz, 440?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 1.977.010), o ITBI fica perto de R$ 59.310: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio construído em 2012, 28 pavimentos, 56 unidades, a 900 m da estação Santana. Compare com o preço do m² em Santana.