Condomínio Residencial Mariana (Rua Caracaxa, 304)
Quanto vale um imóvel neste endereço de Tucuruvi, CEP 02254-010, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 6.467) fica +40,1% em relação à mediana de Tucuruvi nos últimos 12 meses (R$ 4.615/m²).
Últimas vendas
Teve 3 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2022, saiu perto da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 09/2022 | 99 m² | R$ 530.000 | 5.354 |
| 07/2022 | 111 m² | R$ 560.000 | 5.045 |
| 05/2022 | 99 m² | R$ 575.000 | 5.808 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
1.160 m² de terreno
Aluguel
≈ R$ 43 /m² por mês
rendimento bruto ≈ 6,6% ao ano
Pelo preço pedido nos anúncios por perto.
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km6 públicas, 11 particulares
- Posto de saúdeUBS Vila Nivi a 885 m
- HospitalUnidade Brasilandia Cies a 1,0 km
- Segurançamais seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um imóvel aqui hoje?99 m²: perto de R$ 611 mil · ajuste área
Quanto vale um imóvel aqui hoje?
Qual a área do seu imóvel?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Tucuruvi hojeR$ 4.854
- Vendas deste prédio (3 desde 2019, a última em 2022)+27%
- Localização dentro de Tucuruvi−2%
- Terreno do lote+2%
- Idade do prédio−1%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)+1%
- Outros fatores+1%
- m² estimado × 99 m²R$ 6.177
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Andar, vista, reforma e vaga não entram.
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- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Tucuruvi, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Anúncios à venda neste endereço2 imóveis anunciados agora, R$ 650 mil
Os anúncios pedem R$ 5.107/m² de área privativa (mediana).
Anúncios dos sites das imobiliárias, vistos em 03/11/2026; o mesmo imóvel anunciado por várias imobiliárias aparece uma vez. Preço pedido não é preço de venda.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Caracaxa, 304, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano17 vendas desde 2006, com correção pelo IPCA
Desde 2006, foram 17 vendas registradas neste endereço. Corrigido pela inflação (IPCA), o m² mediano passou de R$ 4.383 em 2006 para R$ 6.467 em 2022.
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2006 | 5 | R$ 1.465 | R$ 4.383 |
| 2007 | 2 | R$ 1.202 | R$ 3.484 |
| 2010 | 1 | R$ 2.027 | R$ 5.015 |
| 2011 | 3 | R$ 2.435 | R$ 5.585 |
| 2013 | 2 | R$ 3.438 | R$ 7.102 |
| 2014 | 1 | R$ 4.899 | R$ 9.607 |
| 2022 | 3 | R$ 5.354 | R$ 6.467 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Residencial Mariana. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 07.983.987/0001-50).
Construção: Construído em 2004; 12 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial horizontal padrão C, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Centralidade (ZC): comércio e serviços de bairro, onde se pode construir mais que na zona mista. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 950 m em linha reta da estação Tucuruvi do metrô. Estações: GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 16.800 (3% sobre o valor mediano de R$ 560.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- Quanto vale hoje, por tamanho: 99 m², perto de R$ 611.000 (faixa de R$ 518.000 a R$ 711.000, 2 vendas desse tamanho); 111 m², perto de R$ 622.000 (faixa de R$ 527.000 a R$ 722.000, 1 venda desse tamanho). Estimativa pelas vendas do próprio prédio, com o preço corrigido pela variação do m² em Tucuruvi até set/2026; área construída do IPTU.
- m² hoje: R$ 6.467 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Tucuruvi nos últimos 12 meses é R$ 4.615, então o prédio fica +40,1% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 5.354 por m² e R$ 560.000 por unidade, em valores da época, em 3 vendas registradas; área mediana 99 m².
- Última venda: 09/2022 (há 48 meses): R$ 530.000, 99 m², R$ 5.354 por m².
- Quantas vendas: 17 vendas registradas desde 2006.
- Valorização: o m² mediano foi de R$ 1.465 em 2006 para R$ 5.354 em 2022 em valores da época (+265,5%); corrigido pela inflação (IPCA), de R$ 4.383 para R$ 6.467 (+47,6%). Só anos com 3 vendas ou mais.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 2004, 2 pavimentos, 12 unidades, residencial horizontal padrão C (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Residencial Mariana.
- Metrô ou trem mais perto: estação Tucuruvi do metrô, a 950 m em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 16.800 (3% sobre o valor mediano de R$ 560.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Caracaxa: nº 272: R$ 2.727/m² (1 venda); nº 255: R$ 2.917/m² (1 venda); nº 354: R$ 5.254/m² (1 venda); nº 357: R$ 2.800/m² (1 venda); nº 228: R$ 3.000/m² (1 venda) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Condomínio Residencial Mariana (Rua Caracaxa, 304)", https://itbisp.com/predio/rua-caracaxa-304 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
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Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Caracaxa, 304?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um imóvel de 99 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 611 mil, numa faixa provável de R$ 518 mil a R$ 711 mil (confiança alta). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 3 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 560.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quando foi construído o imóvel da Rua Caracaxa, 304?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 2004 e tem 12 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial horizontal padrão C, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Rua Caracaxa, 304?
A mais próxima é a estação Tucuruvi do metrô, a cerca de 950 m em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Qual o zoneamento da Rua Caracaxa, 304?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Centralidade (ZC): comércio e serviços de bairro, onde se pode construir mais que na zona mista.
Quanto vale o m² na Rua Caracaxa, 304 com base em vendas reais?
Nas 3 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 5.354 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 560.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 6.467 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 6.467) fica +40,1% em relação à mediana de Tucuruvi nos últimos 12 meses (R$ 4.615/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Caracaxa, 304?
A venda mais recente na base é de 09/2022. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Caracaxa, 304?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 560.000), o ITBI fica perto de R$ 16.800: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Quanto valorizou um apartamento na Rua Caracaxa, 304 desde 2006?
O m² mediano das vendas neste endereço foi de R$ 1.465 em 2006 para R$ 5.354 em 2022 em valores da época; corrigido pelo IPCA, de R$ 4.383 para R$ 6.467. São 17 vendas registradas no ITBI desde 2006.
Prédio construído em 2004, 12 unidades, a 950 m da estação Tucuruvi. Compare com o preço do m² na Rua Caracaxa e o preço do m² em Tucuruvi.