Condomínio Edifício Irmaos di Francesco (Rua Ateneu, 22)
Quanto vale um imóvel neste endereço de Sacomã, CEP 04284-020, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 5.017) fica +38,9% em relação à mediana de Sacomã nos últimos 12 meses (R$ 3.611/m²).
Últimas vendas
Teve 4 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2025, saiu 28% abaixo da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 08/2025 | 131 m² | R$ 450.000 | 3.435 |
| 10/2023 | 131 m² | R$ 600.000 | 4.580 |
| 12/2022 | 113 m² | R$ 455.000 | 4.027 |
| 03/2020 | 113 m² | R$ 437.000 | 3.867 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
501 m² de terreno
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km8 públicas, 11 particulares
- Posto de saúdeUBS Moinho Velho Ii a 673 m
- HospitalHospital Estadual Heliópolis a 889 m
- Segurançamenos seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?131 m²: perto de R$ 502 mil · ajuste área, andar, vaga e reforma
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 6Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 6Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 6Quantas suítes?
4 de 6Em que andar fica o apê?
As vendas deste prédio ficam em torno do 5º andar. Acima dele o preço sobe e abaixo cai, cerca de 0,5% por andar até o 10º e menos depois.
5 de 6Quantas vagas de garagem?
6 de 6Como está o apê?
Num prédio de 24 anos, apê reformado é vendido por cerca de 8% a mais que os outros do prédio.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Sacomã hojeR$ 3.805
- Vendas deste prédio (4 desde 2019, a última em 2025)+10%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−4%
- Idade do prédio (24 anos)−3%
- Tamanho (131 m²)−2%
- Localização dentro de Sacomã+2%
- Vendas na mesma rua+2%
- Terreno do lote−1%
- Outros fatores−1%
- m² estimado × 131 m²R$ 3.834
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Vista não entra.
Receba o relatório completo por e-mail
- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Sacomã, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Anúncios à venda neste endereço1 imóvel anunciado agora, R$ 499 mil
Os anúncios pedem R$ 5.607/m² de área privativa (mediana).
| Área | Qtos | Preço pedido | Imobiliária |
|---|---|---|---|
| 89 m² | 3 | R$ 499.000 | lelloimoveis ↗ |
Anúncios dos sites das imobiliárias, vistos em 03/11/2026; o mesmo imóvel anunciado por várias imobiliárias aparece uma vez. Preço pedido não é preço de venda.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Ateneu, 22, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano17 vendas desde 2007, com correção pelo IPCA
Desde 2007, foram 17 vendas registradas neste endereço. Corrigido pela inflação (IPCA), o m² mediano passou de R$ 3.010 em 2007 para R$ 3.610 em 2025.
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2007 | 4 | R$ 1.050 | R$ 3.010 |
| 2008 | 5 | R$ 990 | R$ 2.775 |
| 2010 | 2 | R$ 1.689 | R$ 4.066 |
| 2012 | 1 | R$ 3.186 | R$ 6.901 |
| 2014 | 1 | R$ 2.920 | R$ 5.727 |
| 2020 | 1 | R$ 3.867 | R$ 5.565 |
| 2022 | 1 | R$ 4.027 | R$ 4.786 |
| 2023 | 1 | R$ 4.580 | R$ 5.248 |
| 2025 | 1 | R$ 3.435 | R$ 3.610 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Edifício Irmaos di Francesco. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 04.958.147/0001-40).
Construção: Construído em 2002; 10 pavimentos contando o térreo; 16 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial vertical padrão C, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): eixo de transporte (metrô, trem ou corredor de ônibus): a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos, por isso é onde mais se lança. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 600 m em linha reta da estação Sacomã do metrô e a 350 m do corredor Expresso Tiradentes. Estações e corredores de ônibus (SPTrans): GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 13.575 (3% sobre o valor mediano de R$ 452.500). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- Quanto vale hoje, por tamanho: 131 m², perto de R$ 502.000 (faixa de R$ 427.000 a R$ 594.000, 2 vendas desse tamanho). Estimativa pelas vendas do próprio prédio, com o preço corrigido pela variação do m² em Sacomã até set/2026; área construída do IPTU.
- m² hoje: R$ 5.017 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Sacomã nos últimos 12 meses é R$ 3.611, então o prédio fica +38,9% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 3.947 por m² e R$ 452.500 por unidade, em valores da época, em 4 vendas registradas; área mediana 122 m².
- Última venda: 08/2025 (há 13 meses): R$ 450.000, 131 m², R$ 3.435 por m².
- Quantas vendas: 17 vendas registradas desde 2007; cerca de 1 por ano nos últimos três anos completos.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 2002, 10 pavimentos, 16 unidades, residencial vertical padrão C (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Edifício Irmaos di Francesco.
- Metrô ou trem mais perto: estação Sacomã do metrô, a 600 m em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 13.575 (3% sobre o valor mediano de R$ 452.500; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Ateneu: nº 37: R$ 5.333/m² (1 venda); nº 67: R$ 2.539/m² (1 venda) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Condomínio Edifício Irmaos di Francesco (Rua Ateneu, 22)", https://itbisp.com/predio/rua-ateneu-22 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
Outros prédios na Rua Ateneu2 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Ateneu, 22?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 131 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 502 mil, numa faixa provável de R$ 427 mil a R$ 594 mil (confiança alta). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 4 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 452.500. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Rua Ateneu, 22?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 2002, tem 10 pavimentos contando o térreo e tem 16 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão C, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Rua Ateneu, 22?
A mais próxima é a estação Sacomã do metrô, a cerca de 600 m em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Tem corredor de ônibus perto da Rua Ateneu, 22?
Sim: o corredor Expresso Tiradentes passa a cerca de 350 m em linha reta, pelo mapa de corredores em operação da Prefeitura.
Qual o zoneamento da Rua Ateneu, 22?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): eixo de transporte (metrô, trem ou corredor de ônibus): a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos, por isso é onde mais se lança.
Quanto vale o m² na Rua Ateneu, 22 com base em vendas reais?
Nas 4 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 3.947 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 452.500 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 5.017 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 5.017) fica +38,9% em relação à mediana de Sacomã nos últimos 12 meses (R$ 3.611/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Ateneu, 22?
A venda mais recente na base é de 08/2025. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Ateneu, 22?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 452.500), o ITBI fica perto de R$ 13.575: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Quanto valorizou um apartamento na Rua Ateneu, 22 desde 2007?
O m² mediano das vendas neste endereço foi de R$ 1.050 em 2007 para R$ 3.435 em 2025 em valores da época; corrigido pelo IPCA, de R$ 3.010 para R$ 3.610. São 17 vendas registradas no ITBI desde 2007.
Prédio construído em 2002, 10 pavimentos, 16 unidades, a 600 m da estação Sacomã. Compare com o preço do m² em Sacomã.