Condomínio Edf Pinheiro Preto (Rua Armando Barreto, 274)
Quanto vale um imóvel neste endereço de Vila Sônia, CEP 05628-060, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 3.087) fica −25,7% em relação à mediana de Vila Sônia nos últimos 12 meses (R$ 4.155/m²).
Últimas vendas
Teve 4 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2022, saiu 19% abaixo da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 07/2022 | 306 m² | R$ 640.000 | 2.092 |
| 05/2021 | 523 m² | R$ 1.250.000 | 2.390 |
| 03/2021 | 306 m² | R$ 670.000 | 2.190 |
| 08/2020 | 281 m² | R$ 765.000 | 2.722 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
1.984 m² de terreno
Metrô e trem planejados
- Linha Amarela, estação Vila Sôniaa 948 m
- Linha 17-Ouro, estação Estádio Morumbia 1,0 km
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km5 públicas, 14 particulares
- Posto de saúdeUBS Jardim Colombo a 221 m
- HospitalHospital Dia - Butantã a 1,6 km
- Segurançamais seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?306 m²: perto de R$ 804 mil · ajuste área, andar, vaga e reforma
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 6Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 6Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 6Quantas suítes?
4 de 6Em que andar fica o apê?
As vendas deste prédio ficam em torno do 9º andar. Acima dele o preço sobe e abaixo cai, cerca de 0,5% por andar até o 10º e menos depois.
5 de 6Quantas vagas de garagem?
6 de 6Como está o apê?
Num prédio de 28 anos, apê reformado é vendido por cerca de 8% a mais que os outros do prédio.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Vila Sônia hojeR$ 4.333
- Vendas deste prédio (4 desde 2019, a última em 2022)−28%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−5%
- Idade do prédio (28 anos)−4%
- Vendas na mesma rua−4%
- Tamanho (306 m²)−3%
- Outros fatores−1%
- m² estimado × 306 m²R$ 2.629
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Vista não entra.
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- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Vila Sônia, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Armando Barreto, 274, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano27 vendas desde 2007, com correção pelo IPCA
Desde 2007, foram 27 vendas registradas neste endereço. Corrigido pela inflação (IPCA), o m² mediano passou de R$ 2.525 em 2007 para R$ 2.510 em 2022.
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2007 | 4 | R$ 891 | R$ 2.525 |
| 2008 | 4 | R$ 1.028 | R$ 2.744 |
| 2009 | 5 | R$ 1.095 | R$ 2.841 |
| 2010 | 1 | R$ 1.307 | R$ 3.234 |
| 2011 | 3 | R$ 1.512 | R$ 3.583 |
| 2014 | 1 | R$ 2.190 | R$ 4.204 |
| 2015 | 3 | R$ 2.222 | R$ 3.968 |
| 2018 | 2 | R$ 2.058 | R$ 3.118 |
| 2020 | 1 | R$ 2.722 | R$ 3.911 |
| 2021 | 2 | R$ 2.290 | R$ 3.087 |
| 2022 | 1 | R$ 2.092 | R$ 2.510 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Edf Pinheiro Preto. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 69.271.252/0001-51).
Construção: Construído em 1998; 15 pavimentos contando o térreo; 26 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial vertical padrão D, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Mista (ZM): moradia, comércio e serviços juntos, com prédios de altura média. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 950 m em linha reta da estação Vila Sônia do metrô. Estações: GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 21.525 (3% sobre o valor mediano de R$ 717.500). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- Quanto vale hoje, por tamanho: 281 m², perto de R$ 745.000 (faixa de R$ 633.000 a R$ 881.000, 1 venda desse tamanho); 306 m², perto de R$ 804.000 (faixa de R$ 684.000 a R$ 952.000, 2 vendas desse tamanho). Estimativa pelas vendas do próprio prédio, com o preço corrigido pela variação do m² em Vila Sônia até set/2026; área construída do IPTU.
- m² hoje: R$ 3.087 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Vila Sônia nos últimos 12 meses é R$ 4.155, então o prédio fica −25,7% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 2.290 por m² e R$ 717.500 por unidade, em valores da época, em 4 vendas registradas; área mediana 306 m².
- Última venda: 07/2022 (há 50 meses): R$ 640.000, 306 m², R$ 2.092 por m².
- Quantas vendas: 27 vendas registradas desde 2007.
- Valorização: o m² mediano foi de R$ 891 em 2007 para R$ 2.222 em 2015 em valores da época (+149,5%); corrigido pela inflação (IPCA), de R$ 2.525 para R$ 3.968 (+57,1%). Só anos com 3 vendas ou mais.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1998, 15 pavimentos, 26 unidades, residencial vertical padrão D (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Edf Pinheiro Preto.
- Metrô ou trem mais perto: estação Vila Sônia do metrô, a 950 m em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 21.525 (3% sobre o valor mediano de R$ 717.500; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Armando Barreto: nº 236: R$ 4.024/m² (1 venda); nº 230: R$ 3.974/m² (1 venda); nº 174: R$ 4.639/m² (1 venda); nº 156: R$ 2.914/m² (1 venda); nº 146: R$ 3.577/m² (1 venda) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Condomínio Edf Pinheiro Preto (Rua Armando Barreto, 274)", https://itbisp.com/predio/rua-armando-barreto-274 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
Outros prédios na Rua Armando Barreto5 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Armando Barreto, 274?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 306 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 804 mil, numa faixa provável de R$ 684 mil a R$ 952 mil (confiança alta). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 4 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 717.500. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Rua Armando Barreto, 274?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1998, tem 15 pavimentos contando o térreo e tem 26 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão D, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Rua Armando Barreto, 274?
A mais próxima é a estação Vila Sônia do metrô, a cerca de 950 m em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Qual o zoneamento da Rua Armando Barreto, 274?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Mista (ZM): moradia, comércio e serviços juntos, com prédios de altura média.
Quanto vale o m² na Rua Armando Barreto, 274 com base em vendas reais?
Nas 4 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 2.290 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 717.500 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 3.087 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 3.087) fica −25,7% em relação à mediana de Vila Sônia nos últimos 12 meses (R$ 4.155/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Armando Barreto, 274?
A venda mais recente na base é de 07/2022. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Armando Barreto, 274?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 717.500), o ITBI fica perto de R$ 21.525: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Quanto valorizou um apartamento na Rua Armando Barreto, 274 desde 2007?
O m² mediano das vendas neste endereço foi de R$ 891 em 2007 para R$ 2.092 em 2022 em valores da época; corrigido pelo IPCA, de R$ 2.525 para R$ 2.510. São 27 vendas registradas no ITBI desde 2007.
Prédio construído em 1998, 15 pavimentos, 26 unidades, a 950 m da estação Vila Sônia. Compare com o preço do m² em Vila Sônia.