Rua Andrade Neves, 353
Quanto vale um imóvel neste endereço de Lapa, CEP 05087-020, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 10.191) fica +67,5% em relação à mediana de Lapa nos últimos 12 meses (R$ 6.083/m²).
Últimas vendas
Teve 1 venda aqui desde 2019.
Foi em abr/2024.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 04/2024 | 230 m² | R$ 2.100.000 | 9.130 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
697 m² de terreno
Metrô e trem planejados
- Linha 20-Rosa, estação Vila Romanaa 1,8 km
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km2 públicas, 17 particulares
- Posto de saúdeUBS Parque da Lapa a 760 m
- HospitalHospital Municipal Sorocabana a 1,9 km
- Segurançamenos seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um imóvel aqui hoje?230 m²: perto de R$ 2,26 mi · ajuste área
Quanto vale um imóvel aqui hoje?
Qual a área do seu imóvel?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Lapa hojeR$ 6.366
- Venda deste prédio (a única desde 2019, em 2024)+32%
- Terreno do lote+14%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)+4%
- Tamanho (230 m²)−4%
- Vendas na mesma rua+4%
- Idade do prédio−2%
- m² estimado × 230 m²R$ 9.808
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Andar, vista, reforma e vaga não entram.
Receba o relatório completo por e-mail
- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Lapa, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Andrade Neves, 353, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano1 vendas desde 2024, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2024 | 1 | R$ 9.130 | R$ 10.191 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Construção: Construído em 1949; residencial horizontal padrão C, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Exclusivamente Residencial 1 (ZER-1): exclusivamente residencial de baixa densidade, bairro de casas; não se aprovam prédios novos. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 700 m em linha reta da estação Domingos de Morais da CPTM. Estações: GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 63.000 (3% sobre o valor mediano de R$ 2.100.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- m² hoje: R$ 10.191 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Lapa nos últimos 12 meses é R$ 6.083, então o prédio fica +67,5% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 9.130 por m² e R$ 2.100.000 por unidade, em valores da época, em 1 venda registrada; área mediana 230 m².
- Última venda: 04/2024 (há 29 meses): R$ 2.100.000, 230 m², R$ 9.130 por m².
- Quantas vendas: 1 vendas registradas desde 2024.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1949, residencial horizontal padrão C (escala de A, mais simples, a F).
- Metrô ou trem mais perto: estação Domingos de Morais da CPTM, a 700 m em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 63.000 (3% sobre o valor mediano de R$ 2.100.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Andrade Neves: nº 344: R$ 6.825/m² (1 venda); nº 163: R$ 5.735/m² (1 venda); nº 94: R$ 9.143/m² (1 venda); nº 44: R$ 4.691/m² (2 vendas); nº 37: R$ 7.677/m² (1 venda) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Rua Andrade Neves, 353", https://itbisp.com/predio/rua-andrade-neves-353 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
Outros prédios na Rua Andrade Neves6 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Andrade Neves, 353?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um imóvel de 230 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 2,26 mi, numa faixa provável de R$ 1,71 mi a R$ 2,87 mi (confiança baixa). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor da venda registrada no ITBI desde 2019 foi de R$ 2.100.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quando foi construído o imóvel da Rua Andrade Neves, 353?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1949. O IPTU classifica a construção como residencial horizontal padrão C, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Rua Andrade Neves, 353?
A mais próxima é a estação Domingos de Morais da CPTM, a cerca de 700 m em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Qual o zoneamento da Rua Andrade Neves, 353?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Exclusivamente Residencial 1 (ZER-1): exclusivamente residencial de baixa densidade, bairro de casas; não se aprovam prédios novos.
Quanto vale o m² na Rua Andrade Neves, 353 com base em vendas reais?
Na venda registrada no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 9.130 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 2.100.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 10.191 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 10.191) fica +67,5% em relação à mediana de Lapa nos últimos 12 meses (R$ 6.083/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Andrade Neves, 353?
A venda mais recente na base é de 04/2024. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Andrade Neves, 353?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 2.100.000), o ITBI fica perto de R$ 63.000: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio construído em 1949, a 700 m da estação Domingos de Morais. Compare com o preço do m² em Lapa.