Condomínio Bananeiras I (Rua Adriano Alvarez, 31)
Quanto vale um imóvel neste endereço de José Bonifácio, CEP 08253-640, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 3.983) fica +22,0% em relação à mediana de José Bonifácio nos últimos 12 meses (R$ 3.266/m²).
Últimas vendas
Teve 3 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2022, saiu perto da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 03/2022 | 52 m² | R$ 170.000 | 3.269 |
| 01/2021 | 52 m² | R$ 180.000 | 3.462 |
| 11/2019 | 52 m² | R$ 36.000 | 692 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km7 públicas, 2 particulares
- Posto de saúdeUBS Jose Bonifacio Ii - Celina Maria Jose de Oliveira a 286 m
- HospitalHospital Santa Marcelina a 1,9 km
- Segurançamenos seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?52 m²: perto de R$ 191 mil · ajuste área, andar, vaga e reforma
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 6Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 6Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 6Quantas suítes?
4 de 6Em que andar fica o apê?
As vendas deste prédio ficam em torno do 4º andar. Acima dele o preço sobe e abaixo cai, cerca de 0,5% por andar até o 10º e menos depois.
5 de 6Quantas vagas de garagem?
6 de 6Como está o apê?
Num prédio de 46 anos, apê reformado é vendido por cerca de 19% a mais que os outros do prédio.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em José Bonifácio hojeR$ 3.566
- Tamanho (52 m²)+9%
- Vendas deste prédio (3 desde 2019, a última em 2022)−7%
- Localização dentro de José Bonifácio+6%
- Vendas na mesma rua−4%
- Terreno do lote+2%
- Idade do prédio (46 anos)−2%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)+1%
- m² estimado × 52 m²R$ 3.679
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Vista não entra.
Receba o relatório completo por e-mail
- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em José Bonifácio, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Adriano Alvarez, 31, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano9 vendas desde 2009, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2009 | 1 | R$ 1.000 | R$ 2.628 |
| 2010 | 1 | R$ 1.442 | R$ 3.568 |
| 2011 | 1 | R$ 1.667 | R$ 3.918 |
| 2012 | 1 | R$ 1.644 | R$ 3.673 |
| 2013 | 1 | R$ 1.442 | R$ 3.006 |
| 2014 | 1 | R$ 2.917 | R$ 5.670 |
| 2019 | 1 | R$ 692 | R$ 1.013 |
| 2021 | 1 | R$ 3.462 | R$ 4.779 |
| 2022 | 1 | R$ 3.269 | R$ 3.983 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Bananeiras I. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 05.813.808/0001-01).
Construção: Construído em 1980; 5 pavimentos contando o térreo; 30 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial vertical padrão A, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Mista de Interesse Social (ZMIS). Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 5.100 (3% sobre o valor mediano de R$ 170.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- Quanto vale hoje, por tamanho: 52 m², perto de R$ 191.000 (faixa de R$ 157.000 a R$ 235.000, 3 vendas desse tamanho). Estimativa pelas vendas do próprio prédio, com o preço corrigido pela variação do m² em José Bonifácio até set/2026; área construída do IPTU.
- m² hoje: R$ 3.983 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de José Bonifácio nos últimos 12 meses é R$ 3.266, então o prédio fica +22,0% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 3.269 por m² e R$ 170.000 por unidade, em valores da época, em 3 vendas registradas; área mediana 52 m².
- Última venda: 03/2022 (há 54 meses): R$ 170.000, 52 m², R$ 3.269 por m².
- Quantas vendas: 9 vendas registradas desde 2009.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1980, 5 pavimentos, 30 unidades, residencial vertical padrão A (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Bananeiras I.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 5.100 (3% sobre o valor mediano de R$ 170.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Adriano Alvarez: nº 26: R$ 6.286/m² (1 venda); nº 14: R$ 1.515/m² (1 venda); nº 55: R$ 2.170/m² (2 vendas); nº 60: R$ 3.181/m² (1 venda); nº 75: R$ 2.801/m² (4 vendas) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Condomínio Bananeiras I (Rua Adriano Alvarez, 31)", https://itbisp.com/predio/rua-adriano-alvarez-31 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
Outros prédios na Rua Adriano Alvarez7 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Adriano Alvarez, 31?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 52 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 191 mil, numa faixa provável de R$ 157 mil a R$ 235 mil (confiança média). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 3 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 170.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Rua Adriano Alvarez, 31?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1980, tem 5 pavimentos contando o térreo e tem 30 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão A, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual o zoneamento da Rua Adriano Alvarez, 31?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Mista de Interesse Social (ZMIS).
Quanto vale o m² na Rua Adriano Alvarez, 31 com base em vendas reais?
Nas 3 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 3.269 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 170.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 3.983 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 3.983) fica +22,0% em relação à mediana de José Bonifácio nos últimos 12 meses (R$ 3.266/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Adriano Alvarez, 31?
A venda mais recente na base é de 03/2022. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Adriano Alvarez, 31?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 170.000), o ITBI fica perto de R$ 5.100: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio construído em 1980, 5 pavimentos, 30 unidades. Compare com o preço do m² em José Bonifácio.